高周转开发或成房企比拼硬件

　　马年春节刚过，大家还未能从节日的氛围中缓过神来，一则泰禾地产悄然斩获18亿元销售业绩的消息不胫而走，这在各地楼市降声一片的当下犹如一颗重磅炸弹，引发了业界的广泛关注。

　　位于北京孙河地区的泰禾北京院子首期日前低调开盘，开盘当日实现售罄，销售额达到18亿元。

　　值得注意的是，泰禾北京院子项目从2013年1月拿地后，7月即实现售楼处开放，8月份就具备了销售条件，但是由于迟迟没有获得政府颁发的预售许可证，致使销售未能实现。今年2月份，刚刚拿到预售许可证的泰禾北京院子立即开盘销售，首期即被抢购一空，这与业界曾经预期的项目或将呈滞销走势大相径庭。

　　记者日前在泰禾北京院子项目现场发现了一个奇特的现象，那就是在孙河地区，泰禾北京院子的门口路边，布满了其他别墅项目的道旗和路标广告。润泽庄园、鲁能格拉斯小镇、融科千章墅、御汤山……还有财富公馆等一些老牌别墅的项目招牌。“在热销楼盘门口立路牌等广告，是别墅项目推销自己常用的手法，哪个项目门前广告招牌越多，代表这个项目的楼盘越火。”据相关业内人士透露，别墅的特点是总价高，销售去化率缓慢，因此需要借重渠道销售，而在市场上火爆的楼盘门口截客，是较为重要的渠道手法。

　　“事实上，泰禾北京院子自拿地起，已成为市场关注的焦点。但首期产品推出即被一抢而光，还是有点出人意料。”业内人士表示，一般而言，别墅项目很少能一次性实现这么大量的销售。

　　“我们从去年8月份已经开始蓄客，当时排队的人很多，但项目迟迟没有拿到预售证，业内都觉得项目可能已经错过了最好的销售时期，开盘肯定会遭遇滑铁卢。”泰禾北京院子相关销售负责人透露，但没想到的是，半年时间过去了，这些排队来买别墅的人不但没减少，甚至还有更多人排队准备买二期产品。

　　“这说明市场上还是缺好的产品。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示，泰禾北京院子是目前市场上投入最多、建设最好的别墅项目之一，被高端购房者看重并不奇怪。之前，泰禾地产对运河上的院子项目的精工细作和纯中式别墅的打造，已经积累了良好的品牌口碑和客户认可，因而泰禾在北京第二个别墅项目的被追捧也在情理之中。

　　“这是一种值得称道的高周转模式。”专业人士评价：泰禾地产将别墅产品做到了高周转实属不易，而其近期其在北京热销的泰禾一号街区，开盘首期就实现了773套房源全部售罄的佳绩，更是令业界瞩目。

　　据悉，泰禾一号街区位于北京通州台湖，此前，该地籍籍无名，项目很不好做。而泰禾本身拿地成本较高，销售价格自然水涨船高，比周边一些项目卖得贵。但就是这样的条件，泰禾实现了8个月销售的高周转率，这个速度超过了万科的“5986”模式。

　　“‘泰禾式’高周转是对中高端项目运作的一种高周转模式，不但对商业、住宅项目可以做到，对别墅和洋房产品也可以做到。除了将设计、工期、销售、推广等环节做好之外，重点还是要提前做好项目功课，从拿地之前就要做好调研。”沈力男表示，今年泰禾地产提出了“四高”战略。即高杠杆、高周转、高品质、高溢价，高周转是其中的重要保障。泰禾集团董事长黄其森也曾表示，正因为做到了高周转的开发能力，实现了8个月的周转速率，泰禾地产才有了底气，开始大规模攻城略地。

　　宏源证券一份分析报告指出，泰禾地产2013年拿地超过200亿元，而且主要布局在北京和上海等一线城市。“公司拿地下手早，获得了丰富的土地储备。”泰禾相关销售负责人透露，这将成为未来两年泰禾持续发展的保证。

　　“很多人觉得泰禾地产2013年中开始大规模在北京和上海拿地的时候成本高了，可现在看来，这两个城市后面出让的土地成本和价格至少比泰禾拿地的时候涨了四五成还要多。”黄其森对媒体表示，今后，房地产企业比拼的是高周转的开发能力，土地成本增加和项目利润率的压缩，都要求公司必须做到高周转，才能在目前的土地市场和房地产市场环境中游刃有余。

　　中投证券一位分析师指出，泰禾地产布局主要在福建经济发达的二、三线和北上等少数一线城市，对于福建本地项目，泰禾已经轻车熟路；对于北京和上海这样的城市，改善购买需求成为高端项目的购买主力，在此情况下，泰禾地产做高品质产品的高周转，的确抓住了市场的空白，实现了又快又好的结果。

(来源:中华工商时报)