增城设区黄埔并区广州楼市“东进”一路通

2014年02月21日11:02 来源：广州日报手机看新闻

原标题：增城设区黄埔并区广州楼市“东进”一路通

　　根据国务院批复，黄埔和萝岗合并成黄埔区，增城从化撤市设区。这一消息的发布引发了市场强烈关注。有行家都认为，增城、从化的楼价将因此大涨，而且，一旦增城从化设区后，或将与广州其他区一样遭遇限购，因此，在政策出台的空窗期之前，增城、从化或将出现一波突击买房的行情。上周六下午，记者特意走访了增城的一些在售楼盘，发现市民的反应确实很快，所到之处都有看楼客的身影。但现场并没出现疯狂抢楼的景象，也没发现有楼盘立即提价。

　　记者王荔珏数据来源：合富辉煌

　　现场直击：看楼客有增多，但并不火爆

　　在碧桂园凤凰城，就看到有多名看楼客围着销售人员进行买房咨询。现场供应茶水的服务员也向记者表示：“除了春节有活动那几天，今天算是最多人的了。”

　　尽管说，现场并没有出现抢购潮，但到场者大多对楼价会否上涨表示出担心。一位带着女儿的妈妈直接向销售人员发问道：“现在的价钱已经涨了吗？”销售人员赶紧推销道：你今天下订就还有额外的9折优惠，外加3万元车位券。明天这些优惠就全取消了。

　　记者在现场了解到，该盘目前只剩下一些低层及中高层的50平方米一房在售。折完带装修均价在1.15万~1.2万元/m2区间，此价格与该盘春节前后的价格并没有变化。此外，现场还有一些优惠的公示，例如目前推售的574平方米复式楼王3、5楼单位均享受一口总价特惠，其余单位享“装修款立减50万”优惠。而这些优惠也与春节促销价无异。

　　在新塘的汇东国际，同时有三对情侣模样的年轻人在看楼。销售人员表示，现在该盘的均价在1.2万元/m2，带精装修发售。据了解，该盘此期单位从去年第四季度开始发售，开盘价就在1.2万元/m2。因此，现行价格同样没上涨。

　　随后，记者跟随看楼客前往现场样板房区，由于销售人员人手不足，因此只得任由我们自行前往，途中，记者与其中一对年轻情侣闲聊时，听到的抱怨是：看着楼价在不断涨却没买，现在真的特后悔。记者打听之下了解到，原来这对小情侣在萝岗已经有了一套住宅，并在三年前就开始到增城看楼。当时的尚东阳光才卖6800元/m2，接着去年涨到了7700元/m2，而现在则涨到了9000元/m2左右。如今，即使楼价涨了，他们也有意在增城买二套房意在投资。当天，他俩就在汇东国际、尚东阳光、新塘新世界这几个楼盘之间穿行比较。

　　市场猜测：

　　设区后增城或将遭遇“限购”

　　调查数据：超八成的人认为增城的楼价会上涨；61.63%的受访者认为增城设区后实行限购的可能性大，22.22%的认为可能性不大，16.15%认为不好说。

　　业内观点：依据增城以往的做法，政策出台后，往往会留有一个衔接的空间，不会立即进行匆忙的改变。因此，预计即使是要限购，也不会即日执行。

　　记者在采访中发现，对购房者而言，最为关心的仍然是增城从化是否会跟随广州实行限购政策？未来增城从化的房价如何变动？日前，搜房网特就此发起了相关调查。调查结果显示，超八成的人认为增城的楼价会上涨；61.63%的受访者认为增城设区后实行限购的可能性大，22.22%的认为可能性不大，16.15%认为不好说，可见房价上涨已在市民的预期之中，至于会否限购仍极具争议。

　　去年“穗六条”落地，得益最大的就是限价不限购的增城楼盘。据阳光家缘的统计显示，去年增城以24161套成为全市销售冠军，占全市总成交套数92644的26%。

　　究竟增城随广州限购的可能性到底有多大？最近尽管有媒体报道说有房企人士透露将在3、4月份实行限购政策，但日前接受记者采访的房企均表示并没接到通知。广园东一大盘的营销人士就透露，最近只是有政府的人员在进行楼盘买家比例的调查，不过并没有涉及到限购话题。记者走访时发现，房企更多的是在价格上做文章，有的楼盘声言将涨价，但目前依然维持在春节促销的水平，也有楼盘对媒体放风说会降价，但其实推售的产品却并非为同一类型。因此，现阶段房企发放的消息确实有点混乱。不过，一些在春节前开始大力降价促销的楼盘如敏捷锦绣天伦，如今均价只卖7500元/m2，因此，在此波行情中倒是收获颇丰。

　　尽管说有着撤市设区的利好，但当下，东部板块的大盘可售单位却寥寥无几，碧桂园凤凰城、东陵广场并没有新洋房推出，翡翠绿洲、尚东阳光新一期目前也只在认购登记中。丰泰城市公馆新一期单位也还没上市。因此，现阶段，有货推售的楼盘并不敢贸贸然大幅上调价格，只有个别有将新货推出的楼盘才会吹风说：产品品质有提高，估计价格会上调。

　　至于是否会执行限购政策，有房企人士就淡定地表示，若依据增城以往的做法，政策出台后，往往会留有一个衔接的空间，不会立即进行匆忙的改变。因此，预计即使是要限购，也不会即日执行。

　　若站在楼市成交及价格的角度，增城一楼盘的销售经理就坦言，增城一旦限购，对广州的楼价影响相当大。毕竟，尽管增城2013年的楼价已经达到了8888元/m2，但相对广州市十区来说却依然是最低的水平，这对完成2013年广州房价控制目标起了相当大的积极作用。未来一旦把该区拉入限购行列，势必会影响到该区的成交量，毕竟，该区的买家是以外地人为主。限购之下，购买力的大幅下降将直接影响全市的均价水平。但问题在于，去年中央曾发文要求限购城市必须覆盖下属行政区域，这样一来，并入了全市的增城限购的可能性显然较大。

　　在应不应该限购上，搜房网的调查就显示，47.4%的网友认为既然增城从化纳入广州，理应执行广州的限购政策，不过也有39.06%的网友表示，不应实行限购，因两地房价相对较低，若限购会大大打击楼市。

　　楼价走势：

　　虽已大涨但仍属洼地

　　统计数据显示，不限购的增城在过去两年内已成为楼市供应绝对的主力。据合富辉煌市场研究部的统计数据显示，2013年增城成交套数多达24316套，成为广州市成交量的冠军，同比2012年增加3647套。这也是增城持续第二年成为广州楼市的销售冠军。去年，增城的成交均价为8888元/m2，尽管有多达20%的涨幅，但排名仍在全市第十一位，仅高于从化。

　　当然，客观而言，由于限价政策的持续导致了双合同的存在，多个楼盘网签的购房价并不完全等于购房者的实际购房支付总额，因此，8888元/m2的均价并不可全信，但在网签均价实质要低于实际成交价格之下，增城的实际价格确实还是广州的一个洼地，而这恰恰是令增城楼市成交火爆的关键。

　　当下，增城、从化并入广州，还将对整个区域的发展带来巨大利好，释放强劲的区域竞争力。因为，产业功能区的升级必然伴随着城市建设升级。从去年以来，增城建设高品质的广州城市副中心的定位将为广州中心城区人口转移和产业功能布局提供更多的拓展空间。这也成为增城楼价上涨的动力所在。

　　从增城楼市走势表中不难发现，从2009年起，增城楼市可谓是量价齐升，尽管此间在2012年有6%的价格下跌，但在剔除了“限价”的因素之外，可发现，在过去四年时间内，增城的楼价基本呈现上涨的态势。从2009年的5236元/m2涨至去年的8888元/m2。这当中，客观来讲，“限价”政策确实功不可没。2011年4月初，在继广州宣布十区限购后，增城正式出台了限价政策，在2010年整体均价的基础上限涨5%，也就是说，从2011年第二季度起，增城的全市均价需要维持在7385元/m2才能完成目标。最终，2011年增城的整体均价维持在7926元/m2。虽然略超过了5%的涨幅，但价格始终没突破“8000元/m2”。

　　2012年，增城同样要求限涨不超过5%，2013年，则要求先涨不超8%。价格严控之下，令增城成为“刚需”买家的置业的最佳洼地。

　　近年来，“刚需”买家是支撑起增城楼市的主力。据来自增城成交大户碧桂园凤凰城的不完全统计显示，有七成买家都来自外地，而他们中，“刚需”族更是绝对的主力。根据合富辉煌市场研究部的统计也显示，从2009年至今，面积在120平方米以下的成交单位占总比重的持续在一半甚至以上，统计进一步显示，超过144平方米以上的大户型占比则只有3成左右。这就说明市场对“刚需”产品的高度需求。

　　新黄埔

　　在售新品不多

　　楼市风平浪静

　　相比受到“撤市设区”影响深远的从化和增城楼市，即将合并为一个区域的萝岗和黄埔，两个区域的楼市仍是一片风平浪静。

　　由于黄埔在售新盘较少，且多为加推尾货，楼盘销售中心的访客寥寥，发展商也未针对并区政策而进行优惠促销或价格上调。譬如去年热销的东城华庭，眼下正在清B2栋尾货，带装修售价在16800元/m2起，其全新B3栋产品有望近期推出。从驻场销售人员的数量和精神面貌来看，多半仍处于“春节症候群”的松散闲适状态。

　　视线转向即将更名的萝岗区，该片区楼市也未见波澜。记者周末在中海誉城和万科金色梦想踩盘时所见，其人气确实要比春节期间回暖不少，到访客户也会向销售人员咨询“并区”事宜。

　　带着一家老小自驾车看房的李先生对并区一事了解不多，当被问及是否担心“并区”导致楼价上涨而加快入市步伐时，关注萝岗楼市一年多的李先生则感叹，“我特别后悔2012年没买萝岗房，去年这边房价涨得厉害，但到年底涨价就停了，感觉现在出手比较合适了，再等就怕又等来一波涨价。”也有访客表示看不准并区后萝岗的楼市变化，处于观望期的买家并不在少数。据销售人员透露，眼下的升温与“并区”关联较少，“主要是过完年了，加上楼盘在推广元宵节活动，属于客户正常回流。”而当被问及价格会否上调时，现场销售人员表示，暂未收到相关通知，“不过，如果房价继续上涨，我们也会随行就市调整价格。”

　　对此，有业内人士表示，萝岗并入黄埔区后，大黄埔的规划理念很可能将影响两个区域的现有规划及功能布局，实现并区后的优势互补。但这种区域规划的调整和改变，对区域楼市的作用难在短期内显现。而相较于从化、增城“撤市设区”所隐藏“一念利空，一念利好”的限购政策悬念，一直处于限购范围内的萝岗和黄埔在限购政策上生变的可能性较少。这也就导致了眼下萝岗和黄埔两区淡定应对并区一事的楼市现状。本栏文/图/表：记者王雯倩

　　数据来源：合富辉煌

　　五年楼市回顾

　　萝岗楼价2012年涨最猛 2013年底涨幅回落

　　回顾萝岗近8年的一手房成交数据可见，其成交均价从2006年的3337元/m2，上涨至2013年的16065元/m2，其价格涨幅高达381.4%。一手房的供应量曾在2010~2011年陷入低迷，随即在2012年显现井喷，2013年达到一手房供应量的历史高点，全年一手住宅批出面积为91.64万平方米，成交面积约66.89万平方米。

　　若以近五年的成交数据来看，萝岗房价大涨主要集中在2012年，据合富辉煌的数据统计，当年录得的萝岗一手房成交均价为13933元/m2，同比2011年价格涨幅达40%。支撑当年楼价大涨的主要原因为市政规划利好的落地及多个实力发展商的入场，市区买家冲着萝岗新区规划的美丽蓝图以及房价洼地的诱惑，踊跃入市。当时几大在售楼盘均出现连续性“日光盘”效应，价格在成交量的带动下亦越走越高，加之当年入市的新项目中，不乏定位中高端的豪宅物业，因此，2012年的萝岗一手房成交均价便出现了显著增长。

　　而到了2013年，尽管萝岗仍有多个大型楼盘加推新货，也不乏全新盘亮相登场，但售价已接近市场主力客户“刚需”买家可接受价位的上线，因此，萝岗房价开始出现滞涨现象。尤其是第四季度，整体市况开始有所降温，“日光盘”渐渐减少，取而代之的是新组团开盘去货七至九成的尴尬，全年成交均价同比涨幅为15%。尽管价格涨幅放缓，但不得不提的是，2013年萝岗全区一手房成交套数是2012年的1.7倍，总成交套数达6583套，全区一手房总成交金额也突破百亿元大关。

　　另外，从成交结构来看，主要面向首次置业婚房客和首改买家的萝岗区，其成交主力亦为面积小于120平方米的洋房物业。尤其是近两年来，中小户型产品的占比不断提高，面积≥144平方米的产品占比逐渐被稀释减少。

　　五年楼市回顾

　　黄埔供应不温不火交通改善助推价涨113%

　　与萝岗楼市相比，黄埔区的一手房供应量长期处于不温不火的状态。年均总成交套数也在1000套上下浮动，价格涨幅制高点出现在2010年，造成当年楼价大涨的主要原因是地铁五号线及BRT的通车，大大改善了黄埔区往返市中心的交通条件。到了2011年，该区域一手房供应量出现空窗期，全年成交量低至318套，以消化尾货为主。而随着文冲旧改项目的不断推进，2012年～2013年期间，万科金色悦府和悦时代花园的相继入市，又掀起了该区置业的小高潮。2013年，黄埔区一手房均价在15693元/m2，较五年前上涨了113%。

　　另外，从近五年的一手房成交结构来看，黄埔区仍以90平方米以内的小户型洋房产品居多，其次是90～120平方米的中户型产品，鲜见面积超过144平方米的豪宅物业，单单从产品结构来看，不愧为“刚需”婚房客置业首选。

　　在售楼盘推荐

　　增城

　　尚东阳光

　　该盘预计3月初推新货，主力户型为108平方米带主卧套房的三至四房，预计毛坯均价8800元/m2。

　　汇东国际

　　在售的是84~120平方米的两至三房，均价在1.2万元/m2，带精装修发售。

　　敏捷锦绣天伦

　　在售的主要是73~89平方米的两至三房，毛坯均价为7500元/m2。

　　丰泰城市公馆

　　在售的是110~146平方米的三至四房，毛坯价在9400元/m2左右。

　　合景誉山国际