区划调整 激活增城黄埔二手楼市

　　广州二手楼市1月份仍以需求较迫切的“首置”“刚需”为主，但大多为实力较强劲的“刚需”客，需求以地段较好、素质较高的中高端贵价盘居多。 王雯倩摄

增城撤市设区，对广州买家的吸引力进一步增强。图为东部板块大盘凤凰城。

　　大黄埔更具融合性 增城吸引力进一步增加

　　增城、从化撤市设区的消息风传多年，终于在12日一锤定音。据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》，萝岗区并入黄埔区，撤销县级从化市和增城市，设立广州市从化区和增城区。对此，业界普遍认为，这无论是对黄埔、萝岗，还是增城和从化楼市而言都是极大的利好。

　　大黄埔更利于区域间的融合

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，首先，更利于市民在区域之间的迁徙。新的黄埔区包括原黄埔和萝岗两区，原黄埔区一手楼价为1.9万元/m2左右，而萝岗区一手楼价在1.8万元/m2左右，相差不大。原黄埔区的二手楼价为1.4万元/m2左右，而萝岗区的二手楼价在1.1万元/m2左右，相差近3000元/m2。原黄埔区二手租金约29元/m2/月，而萝岗区二手租金约为21元/m2/月。一般而言，原居住在萝岗北部如九龙、永和等街镇的居民，不会迁移到黄埔中心区内居住，但部分原来在增城新塘或萝岗上班的白领族，不排除会到黄埔区内的板块寻找合适的物业购买或承租，这当中，主要考虑的是生活消费的便利性。

　　业界认为，萝岗与黄埔合并，可让地广人稀的萝岗和地少人多的黄埔“优势互补”，通过行政区内的产业布局、人口结构以及城区功能等各方面的调整，可促进区域更均衡地发展，利于两个区域从原来的竞争关系变成为携手合作，资源共享。

　　增城楼对广州买家吸引力加大

　　其次是增城对广州买家的吸引力进一步增强。周峰指出，增城与从化相比，有两个方面对潜在购房客户产生吸引力。首先是时间成本。从广州市中心区（如天河、越秀）去增城、从化的边界所需时间是差不多，但增城与广州接壤的新塘镇是房地产市场发展相当成熟的板块，而从化与广州接壤的太平镇的市场成熟度还不如中北部的街口、江埔、温泉三个板块，因此在时间成本上，增城要优于从化。第二是认同度。在市政规划方面，增城要通地铁的年份比从化早，且只需在目前地铁五号线的基础上向东延伸，因此大多数客户对配套相对成熟的增城的认可度要高一些。

　　满堂红统计显示，2013年全年增城二手住宅登记宗数为12423宗，仅次于番禺的19520宗和海珠的14231宗，从化二手住宅登记宗数为3776宗，高于南沙、黄埔、萝岗三区。比较之下，增城的二手楼市发展得比较快，而从化二手楼市还停留在起步阶段，暂时仍以一手市场为主。

　　目前，市场最关心的是设区后的增城、从化是否会随广州其他区一样被“限购”。周峰表示，“限购”对市场的影响已在最近3年充分表现出来，特别是2013年11月“穗六条”出台后，对外地人士的入市资格做了更严格的限制，导致成交量一再缩减。增城和从化未撤市前，都不属于广州限购范围内，因此能吸引很多在广州无法买房但有相当充裕资金的客户前往置业，一旦跟随广州其他区域实施“限购”，则必然导致大批外地人士无法入市，成交量也会有所回落。至于楼价的走势，周峰就认为，这要看具体成交量的变化而定。可以肯定的是，增城和从化都会抓紧在广州市政府公布行政架构前加急推售新货，不排除有打折的现象出现，同时，二手楼市也将随之升温。

　　上月二手成交淡静

　　人气不足但价格微涨

　　合富标准指数监测“阳光家缘”二手住宅网签数据显示，2014年1月广州二手住宅网签1895套，16.6万平方米，环比下降16%。显示买卖双方均有暂时“歇市过节”的心态。价格方面， 2014年1月广州合富标准指数为181.7点，较2013年12月上涨0.4%，较去年同期上涨14.3%。总的来说，1月份广州二手楼价高位企稳，但涨速明显放缓，攀升高位后，上冲乏力。数据显示，1月“首置”二手买家的占比有所回落，由原来的六成以上，下降至六成以下，为57.5%；而改善换房需求有所回升，接近三成，为29.8%。

　　合富置业首席市场分析师龙斌博士指出，总体而言，1月份广州二手楼市仍然以需求较迫切的“首置”“刚需”为主，但实力大多较强劲，多为“刚需”客，不少买家希望春节前完成交易。需求以地段较好、素质较高的中高端贵价盘居多。如天朗明居、逸翠湾、光大花园、保利花园、华景新城、华荟大厦、广州雅居乐花园、白云尚城等，本月均录得不错的成交记录，买家多为希望春节前完成交易的“刚需”“首置”旧客。

　　值得关注的是，1月广州二手住宅成交套均面积“首置”突破90平方米，达93.9平方米，其中144平方米以上的非普通住宅占比明显上升，并首度突破15%。1月二手住宅市场买卖成交均价达22195元/m2，环比2013年12月上升7.3%。其中 1万元/m2以下的成交低于一成，较以往明显下降；2.5万元/m2以上的成交首次超过三成，达31.1%。总价方面，1月份二手住宅买家套均总价首超200万元，达217.6万元/套，中心六区接近250万元/套，较上年的不足200万元有明显上升。

　　一次性付款

　　豪客“执平货”

　　低于市价50万入货大宅

　　尽管年初是楼市传统交投淡季，但仍有不少实力买家趁淡季出手“执笋盘”，从合富置业成交数据分析，今年年初总价500万元以上的成交个案占比达9%，不但高于去年年底4.6%的比例，还比去年10月出现的高总价物业交投小高峰（占比7.9%）还要高。在年初这波高总价物业成交热当中，不少是不需要依赖房贷购房的实力改善型买家，在目前资金面仍偏紧的市场状况下，一次性付款方式往往能让他们争取到较优惠的价格。

　　据合富置业市场经理梁燕明透露，近期天河、海珠、越秀、荔湾及番禺等区域均录得高总价物业成交个案出现，当中以一次性付款方式买房的个案达五成。买家以改善型换房客为主，当中不少买家留意楼市的时间超过半年甚至更长，希望趁着楼市交投的传统淡季成功淘到笋盘。业主大多对一次性付款的购房者给予较大让价空间，如有一位购买面积300多平方米大户型单位的换房买家，凭借一次性付款方式，最终成功以比市场价再低50万元的“笋”价成交。

　　淡季侃价 成功率高很多

　　与此同时，年初还有一批已持有一定购房资金的“刚需”买家，同样选择在传统淡季入市抄底小户型“笋”盘。尽管小户型总价往往较大户型要低，即使是一次性付款也难以获得如大户型这么大的压价空间，不过，对于总价在100万元左右的中心城区小户型物业，在年初传统淡季也有一次性付款买家成功压价多达10万元成交的个案出现。近期有一位“刚需”买家趁着业主急于买房套现换楼的时机，以一次性付款为条件，成功压价13万元购得解放中路一套总价几十万元的楼梯楼中层小户型物业，最终令到业主作出接近20%的让价。

　　中介人士指出，在目前房贷额度还不算宽松的市况下，一次性付款方式会更容易令急于套现的业主作出较大幅度的让价。

　　学位房预期上涨空间大

　　日前，教育部划定19大城市小学就近入学时间表，或使广州部分学位房价格大幅上涨。有中介就预测，部分既能读著名小学、又能读著名初中的“双学位”房价格两三年内会以每年30%的幅度上升。梁燕明表示，近期多个学位房热点区域二手交投率已活跃起来，不少家长买家希望赶及在学位房买房高峰期到来前购房。

　　尽管持有重点学校学位房业主的心态较强硬，有中介指出，业主愿意让价，很大程度上也是希望尽早收齐楼款以另购改善型居所。如朝天路小学招生范围内一套低层小户型学位房，业主以130万元的价格放售，在近期被一位学位房买家看中，愿意以一次性付款方式完成交易，最终成功说服业主让价15万元出售物业。

(来源:广州日报)