一手房改房 买到等于“赚到”

大沙头板块聚集了不少企事业单位的房改房大院，图为湖滨苑。

房改房已补分摊，备注页会写上“已补分摊面积XX平方米”。

　　房改房分摊简化收费有利交易

　　广州市国土房管局今年计划推出的10项便民利民举措，其中最引人关注的是简化房改房公摊计算的计算方法。据中介人士告诉记者，目前房改房公摊简化计算尚未铺开推行，现时房改房补公摊的计算方式仍然按照旧办法来实行。我们不妨关注一下这方面的信息。 文/图：记者李凤荷

　　据媒体日前报道，广州市国土房管局今年计划推出的10项便民利民举措还包括精简公共服务事项、优化业务流程、整合和优化服务窗口、实现房地产登记业务的“五统一”、开展住房保障便民服务、方便档案信息的查询利用等进一步优化服务、提速提效的举措。

　　在十大便民措施中，最引人关注的是简化房改房公摊计算的计算方法。据中介人士告诉记者，目前房改房公摊简化计算尚未铺开推行，现时房改房补公摊的计算方式仍然按照旧办法来实行。

　　记者近日到大沙头一带看盘，这个区域集中较多的房改房大院。中原地产大沙头三马路分行高级营业经理叶景生告诉记者，该板块需要补公摊的一手房改房并不多，以该分行一年成交六七间一手房改房的转让交易来看，大约只有一两宗是未补分摊。据广州市国土房管局数据显示，目前广州市仍有9万套房改房未补分摊，相信这些房改房未来交易的话，将成为今年便民措施的最大受益者。

　　据中介人士介绍，自2003年以来，广州市已没有房改分房，一手房改房经补土地出让金并交易后可以成为商品房。对于买家来说，一手房改房着数的确多，如土地出让年限以本次交易为起点、房屋实用率高、证满5年税费低等，随着简化房改房计算分摊，由此产生的补分摊成本更低，买家买到一手房改房无疑就“赚到”。

　　一手房改房补分摊 面积与费用如何确定？

　　据了解，房改房补分摊有两个途径：一是个人向原产权单位申请，若单位接受申请，则由单位评估计价、填写相关表格后由个人或单位送广州市国土房管局政务窗口交件办理。二是在上市过程中购买房改房公摊面积。

　　补分摊涉及两大问题，一是确定分摊面积，二是计算补分摊的费用。沿用旧办法，房改房补分摊面积的确定以及费用的计算如下：

　　房屋位于楼梯楼的1~9层的：套内面积×10.68%=分摊面积；补分摊的费用为：成交价/建筑面积×分摊面积×10%。对于房屋位于楼梯楼的10层以上或是电梯楼：套内面积×20.98%=分摊面积；补分摊的费用为：成交价/建筑面积×分摊面积×20%。

　　房管局今年拟推行的房改房分摊新计算方法，以房改房的购房年限为标准，广州在1995年前购买的房改房为按标准价购房，1995年后为按成本价购房。新计算办法仅适用于以成本价购房或虽以标准价购房但已按成本价补交房价的。根据规定，按标准价购房的，实付购房款为标准价与补交的成本价房款之和；1995年后购房的，实付购房款为成本价房款。购房年份是指以成本价购房或按成本价补交房价的年份。2000年后按成本价补交房价的，购房年份视为1999年。

　　房改房分摊面积新计算方法的公式如下：

　　共有分摊面积价款=套内建筑面积均价（用实付购房款除以套内建筑面积）×分摊面积×购房年份调节系数

　　（1995、1996年为1.22，1997年为1.07，1998年为1.03，1999年为1.00）

　　补分摊新旧计算方法比对：

　　购入价低于市价一折 着数更大

　　一些市民看过新旧比对的公式后发现，新办法比旧办法更省钱。举例说，市民陈先生在1998年以4万元购买了单位的一套套内建筑面积为40平方米的7楼房改房单位，公摊面积为10平方米，现在如果需要上市交易的话，假设市场交易评估价为1.5万元/m2。公摊面积价款新旧计算方法实例比对如右表。

　　从这个例子看出来，基本上如果购入价低于评估价的一折，如例子所示，购入价为1000元/m2，评估价的一折为1500元/m2，一手房改房补分摊按新办法计算比旧办法要省钱，评估价越高，省钱幅度更大。

　　记者对比房改房新旧方法发现，补分摊的新计算办法将鼓励更多的一手房改房业主自行补分摊，因为新计算办法不涉及评估价，直接根据当时购入价的成本就可以计算此次补分摊的面积和费用，由于补分摊成本更低，业主更乐于自己掏腰包。

　　按照新方法计算的公摊面积价款：

　　套内建筑面积均价= 4万元÷40平方米=1000元/m2

　　共有分摊面积价款= 1000元/m2×10平方米×1.03=10300元

　　按照原方法计算：

　　共有分摊面积价款= 1.5万元/m2×10平方米×10%=15000元

　　补分摊费用降低，市场反应如何？

　　业主：自己补分摊 费事再争执 中介：交易过程一并办理OK

　　市民张小姐的家公有一套房改房未补分摊，一直用于出租。她看了这个消息后觉得很高兴，因为费用降低，而且程序会简化。张小姐告诉记者，虽然市场上有公认的补分摊面积计算，但是始终是口说无凭，若到时候交易，买家不认可这种计算方式，大家容易产生争执。如果自己补分摊的费用低，程序又简便，那她非常愿意自己办理补分摊，到时候房产证上有明确的已补分摊面积的备注。

　　中原地产叶景生表示，现在交易基本上是买家全包税费，业主实收，不少业主都愿意在交易时一并办理补分摊的过程，因为单独委托中介办理还要花钱，一并办理既可以由买家负担补分摊的费用，且可以让中介代劳。他表示，张小姐担心的分摊面积争议，其实是没必要的，因为房管局公布的分摊面积计算方式写得清清楚楚，增加的面积非常容易计算。如果买家有疑虑的话，他们可以自行到房屋交易登记中心咨询。

　　交易贴士一：

　　老房改房证啥样？

　　已补分摊怎么看？

　　记者近日选定了大沙头作为房改房踩盘的地点，因为这里聚集了不少国企和事业单位的房改房大院，据地产人士介绍，东华实业公司、黄埔发电厂等单位的房改房都在周边。

　　据悉，全市共有9万套的房改房未补分摊，不少读者都对一手房改房的房产证产生兴趣，到底一手房改房的房产证长什么样？由于部分房改房已经个人或单位办理补分摊手续，买家又怎样从房改房的房产证上看出端倪？为此，记者咨询了中原地产叶景生。他介绍说，早期的房改房房产证有两本，一本是房产证，一本是土地证。房产证的封面为深红色，有别于现在房产证的鲜红色；土地证的封面是绿色。早期房产证的大小约等于现在房产证的一半。后期发证的房改房房产证与商品房证差不多。

　　叶景生表示，房改房是否已补分摊可以从备注页看出，如果房改房已补分摊，备注页会写上“已补分摊面积XX平方米”，并在这句话上盖章。现在出证的房产证备注页全部为机打文字，以前房改房补分摊的文字都为手写。除了看备注页外，还可从房产证附上的测绘图看出。

　　交易贴士二：

　　买一手房改房

　　你会有什么着数？

　　目前市面上房改房大院基本上都为十几二十年楼龄的楼梯楼，若买家淘到一间一手业主转让的房改房，到底有什么着数呢？中介人士表示，买家都喜欢买到一手房改房，主要原因有三点：一是土地年限确保是70年。因为一手房改房未补土地出让金（相当于评估价的1%），转让时补土地出让金，土地使用年限70年是由本次交土地出让金的时间算起。举例说，一个区域有两栋楼，都为上世纪90年代建设并出证的楼，一栋是商品房，一栋是房改房，一手商品房业主转让，二手买家的房产证土地使用年限只剩下50年左右；一手房改房业主转让，二手房买家的房屋土地使用年限从2014年算起，“赚到”了20年的使用权。

　　二是实用率高。房改房大部分是单位自建，充分从本单位的职工使用和方便着想，故此，实用率都比较高。

　　三是证满5年，税费较低。广州市自2003年起已没有房改分房，因此，一手房改房业主的房产证已全部证满5年。

(来源:广州日报)