房地产市场无崩盘之忧

　　严荣

　　近期房地产市场的一些信息着实让人高度敏感。杭州城北某楼盘销售均价下降近3000元，有消息称某行业龙头企业“将启动大范围降价促销”，传闻几家银行暂停房贷。这些报道似乎都在向市场主体透露着“市场将下行调整”的信号。 “崩盘”、“拐点”等词语频频出现在相关报道的标题上。

　　但事实上，这更可能是一个杯弓蛇影的故事。市场不是不会有调整，但至少目前没有崩盘之忧；房价不会只涨不跌，但当前看不到全国范围的楼市拐点。

　　当前中国房地产市场的发展的确处于一种进退维谷的局面，市场氛围异常紧张。如果市场上行调整，特别是调整幅度过大，市场主体对强制性限制政策加码的预期就会明显增强，买方和卖方都只能采取短期行为。2013年3月份的市场异常情况就是例证之一。如果市场下行调整，哪怕是区域性的下行调整，市场主体也会风声鹤唳，买方和卖方都高度紧张。一些地方个别楼盘出现的老业主维权事件就是一种例证。

　　市场氛围为何如此紧张？一个很重要的原因在于宏观层面。当前，中国正处于增长速度的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期。这种“三期”叠加的效应在房地产市场中表现得尤为显著。首先，随着宏观经济从30多年的超高速增长模式转变为中速增长模式，就业率、收入增长、物价涨幅等重要指标都会出现有别于以往的变化，尤其是社会预期的信心支撑受到较大考验。反映到房地产市场，就是房价上涨的“棘轮效应”与收入增幅放缓之间的矛盾。

　　其次，经济结构的调整会带来许多不适应和无力感。对房地产市场而言，宏观经济结构调整是一种背景，同时房地产行业本身也面临结构调整的压力。比如，在前些年的快速发展中，企业只要能找到土地资源，就基本可以实现较高的利润。因而，出现了房企扎堆、行业准入门槛不高，重营销、轻品质和服务，利润率高、行业美誉度不高等现象。对于一些基础薄弱、产品和服务美誉度较低的房地产企业而言，结构调整所带来的痛感会更明显。

　　再次，对于前期的经济刺激政策，需要一段时间的消化，包括清理和规范地方融资平台、化解某些行业的信贷风险、整顿影子银行等。近几年房地产市场的快速发展，本身就得益于前期的经济刺激政策，因而也在“消化”之列。

　　在增速回落、结构深度调整、融资成本增加相互作用的背景下，房地产业的确面临较大的调整压力。但是，尽管市场氛围较为紧张，支撑市场发展的基本条件没有发生根本改变。限于篇幅，在此仅讨论以房价波动为主导指标的市场发展情况。在反思前些年房价过快上涨的原因时，人们罗列了许多种因素，涉及到各种主体，比如政府（土地供应、货币供应、住房保障、税收等）、开发商（暴利、囤积、欺骗式营销等）、中介企业（炒作、抬价、欺骗等）、购房者（投机、心急、缺乏投资渠道、“丈母娘的压力”等）。这些因素有些合乎逻辑，也有些是牵强附会。

　　从产业周期和价格波动的角度看，影响房价波动的短期因素是货币供应和市场政策调整，中期因素是供求关系和重大政策安排的改革，长期因素是经济发展潜力和人口结构的变化。针对近期的情况，暂不讨论长期影响因素，从短期和中期的影响因素做一些分析。首先，货币供应在总量上保持平稳，但结构上存在调整的可能。在消化前期刺激政策的时期内，央行提出“继续实施稳健的货币政策”，意味着货币供应总量会保持平稳，既不可能大增，也不可能过紧。但是，在国际经济缓慢复苏和国内结构调整等背景下，对某些行业的信贷风险防范会是一项重要任务，因而包括房地产开发在内的一些行业可能面临更紧张的资金供应状况。其次，出台短期的市场调整政策的可能性较小，决策层应该对去年3月份的市场状况仍然记忆犹新。再次，针对近期有关报道所传递的市场信号，某些区域的供求关系状况值得关注。无论是杭州城北区域，还是常州等地，都是几年来区域内供过于求状况的反映。

　　因而，从市场整体情况看，基本条件在短期内不会发生较大变化。但由于一些区域历经几年的供过于求，再加上个别企业的资金链紧张，从而出现了个案式的价格下行调整。但同样，市场均价整体快速上涨的可能性也微乎其微。

　　总体上，2014年房地产市场将会较平稳地发展。但是，市场分化的特征会更加明显，这种分化体现在区域、预期和产品等不同层面。

　　首先，房地产市场的区域分化会愈加严重。近年来，北上广深等城市与三、四线城市的房地产市场分化已经很明显了；在今后一段时间，这种区域分化的情形会更加明显。不仅三、四线城市的市场发展会有所放缓，而且一些有区域影响力的二线城市也可能出现市场滑坡迹象。在这种情况下，类似北京和上海这些特大城市的市场压力可能会增加，因为人员和资金都可能进一步聚集。

　　其次，市场主体的预期分化会更加明显。前几年，虽然程度有所差异，但大多数市场主体都对市场发展前景持相对一致的预判。但在今后一段时间，这种“相对一致”会逐渐被分解。这是由于，人们从不同视角、持不同立场，都能在各个层面找到一些现象作为论据支撑各自的预判。当然，这并非坏事。对市场发展而言，只有在分歧中实现平稳前行的市场才是真正成熟的市场。成熟的市场会有“自洁”功能，会更加理性地看待各种信号，而不至于过度放大个案效应。

　　再次，市场中不同产品的发展差异会更加显著。在结构转型的背景下，不同类型产品在市场中的表现会有更大的差异。比如，相比住宅，同区域内的商办物业会面临更大的销售压力；同样是住宅，养老等主题概念以及环保科技含量更高的的物业会在今后一段时期受到更多追捧。

　　另外，一线城市房地产的市场分化也会逐渐凸显。出于避险等因素考虑，融资能力强的企业或个人会竞相进入一线城市，但在目前的政策框架下，一线城市的购房有限制，而购地没有限制。所以，这些城市的住房成交量不会有较大比重的上升，但土地出让价格会出现一定比例的上涨。

　　对于市场分化的情形，行业监管部门应该有所应对。一方面，要更加注重对不同区域的差别化政策，不能再沿袭“一刀切”的调控方式；另一方面，要更加谨慎地传递政策信号，既充分发挥市场本身的“自洁”功能，又适时地为市场预期的稳定提供支撑。

　　（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）