楼市仍在“黄金期” 房股估值修复有望

《国家新型城镇化规划》公布 直接利好重点城市周边城市群发展

　　上周日，国务院公布《国家新型城镇化规划》（简称《规划》）称，2020年户籍人口城镇化率将达45%左右，并提出健全房地产市场调控长效机制。

　　分析称，《规划》将直接利好重点城市周边城市群发展，三四线城市和小城镇也将逐步受益。而房地产市场仍处黄金发展期。同时，《规划》将催化房地产板块估值修复。

　　未提年度房价调控目标

　　建房地产调控长效机制

　　《规划》称，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。《规划》称，目前我国东部地区常住人口城镇化率达到62.2%，而中部、西部地区分别只有48.5%、44.8%。

　　因此，规划强调要有序放开城区人口50万~100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万~300万的大城市落户限制，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

　　《规划》提出引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。而对于中西部则提出“严格保护生态环境的基础上，引导有市场、有效益的劳动密集型产业优先向中西部转移，吸纳东部返乡和就近转移的农民工，培育发展若干新的城市群。”同时，《规划》提出加快发展中小城市及有重点地发展小城镇建设。

　　《规划》还提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。而对于以往地方政府上报并向社会公布年度房价控制目标，本次《规划》中并未提及，这一信号也被认为是行政性调控手段开始退场的序幕。

　　房企称要加大考虑

　　布局大城市周边城市群

　　“《规划》出来后，肯定会有一些房企会认真考虑是否要扩张到三四线城市和小城镇的问题，但可能不会立竿见影。”一位外资房企投资部门负责人对记者直言。不过，他也指出，对于广袤的三四线城市和小城镇而言，若是产业发展和需求水平能够跟上，反而利润空间更大。

　　力迅地产市场研究经理肖文晓也表示，未来可能最受房企青睐的，会是《规划》中提到的“两横三纵”中重点城市辐射的周边城市群，“会有很多房企去研究在规划中的城市群拿地，但不在规划之中的三四线城市和中小城镇，相对会比较受冷遇。”

　　肖文晓认为，开发商会有更多的选择和机会，“至少不用集中盯着一线城市，有更广阔的选择空间。”

　　易居房地产研究院研究员杨红旭则认为，《规划》出台后，房企会对三四线城市进行新的等级排序，发展活力好的城镇将优先纳入区域拓展的计划中，而次发达的区域则成为备选项。旅游地产、中小型产业园等领域，均能捕获较好的投资潜力和市场前景。

　　专家视点：看好《规划》

　　合富房地产经济研究院院长龙斌：

　　房价调控目标及问责属短效行为，不是长效机制，是一个误导地方政府的“指挥棒”，这次城镇化规划不再列入，我认为，政府这次终于找对方向。

　　同策咨询研究部总监张宏伟：

　　《规划》发布后，2014~2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，对单个城市的楼市影响是较为明显的，将刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，楼市在2014~2020年仍然会形成黄金发展期。

　　资本市场：

　　城镇化短期刺激房股

　　受《规划》公布的利好影响，昨日房地产板块高开高走，收盘涨幅达到1.69%。

　　“虽然新型城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益。”国泰君安昨日发布的研报称，资本市场对房地产行业中长期需求的担忧，是目前压制地产股估值的最核心因素，该因素的缓解有望催化房地产板块的估值修复进程。

　　东海期货研究所分析师吴小艳也表示，城镇化中保障房以及棚户区改造终将使得部分房地产企业受益，城镇化的这部分内容对房地产板块短期内形成一定的刺激，将带动市场人气，活络市场资金，形成利好支撑。