地产商大马“淘金攻略”：杠杆式开发+好伙伴【2】

　　房企海外“反投资”/

　　对于拥有强大的金融杠杆支撑的马来西亚市场来说，中国开发商可以很容易撬动这个市场。

　　“很少会动用自有资金，马来西亚大部分开发商的资金规模也就只有几千万元人民币，现在中国开发商一进来，动辄几十亿甚至上百亿元人民币，真的很夸张。”Hsieh说道，在马来西亚，很多银行都不能支撑一家中国开发商的资金需求，往往需要几家银行联合提供贷款。

　　在记者的采访中，受益于马来西亚当地较为宽松的融资环境以及预售制度，开发商从拿地到施工建设的过程中，自有资金的支持比例非常低，“拿地环节以及建安过程中都可以融资贷款，其次，通过审批的同时就可获得销售许可证，从最开始卖楼的回款到银行融资基本可以支撑整个项目的资金，偶尔会需要额外投入资金。”新山当地一家中国开发商负责人告诉记者。

　　如此一来，对于资金实力雄厚的中国开发企业来说，马来西亚无疑成为“低投入、高产出”的市场，但海外市场的盈利却在公司业绩中的贡献不大，为何还会有越来越多的企业谋求海外市场的扩充？对此，一位身处其中的中国房地产开发企业负责人说道，“这也是一种战略考虑——反投资。”

　　该人士进一步解释，目前在海外注册的项目公司如果再回到国内投资，就可以以外商投资的身份享受一定的优待。

　　对此，莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文向《每日经济新闻》记者表示，受到国内限购政策的影响，中国人海外置业的需求越来越强烈，而对于品牌房企而言，也需要通过海外市场的营收来保持其业务的增长，“目前国内的品牌开发企业今年都将销售目标调高了10%~15%，其中海外市场也将对其有一定的支撑，虽然全球布局不会占比太大。”

　　林浩文指出，金融危机“后遗症”让海外市场越来越欢迎中国资本的进入，“但中国房企去海外投资最主要的风险是对当地市场的不熟悉，所以才与当地开发商合作来摊薄风险”。

　　林浩文同时指出，不少中国房企投资海外项目，主要目标客户还是来自于国内，即去国外盖房子卖给中国人。因此，中国买家这种购买需求到底能在全球房地产市场中释放多久则很关键。

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　　房企海外开发瓶颈：高周转模式难推广

　　在更严厉的项目规划、预售款监控以及劳工制度下，中国房企要在海外市场施展高周转的快速复制战略几乎不可能。

　　日前，碧桂园、卓达集团等企业内部人士向《每日经济新闻》记者表示，由于马来西亚建筑周期长达3~4年，且房款也是按照工期进度缴付，资金回笼速度远低于国内开发，这意味着对于崇尚高周转的国内房企而言，以往擅长的“打法”在马来西亚市场未必适用。

　　但有业内人士认为，较低的土地与资金成本为房企转型精品化路线提供了可能，海外市场有望成为房企未来转型的试验田。