雅居乐“最差时刻”来临 去家族化改革前景待考

　　成也清水湾，败也清水湾。迷失在海南清水湾的雅居乐终于在业绩连续三年没有完成的情况下选择了改革。日前，雅居乐在公布业绩的同时，决定将原董事会四位陈氏家族的执行董事调整为非执行董事，换用三位职业经理人。但消息公布后，并没有得到市场的认可，甚至摩根大通直言雅居乐最差时刻正在酝酿中。

　　成败清水湾

　　作为中国旅游地产的代表项目，海南清水湾成就了雅居乐，也让这个“华南五虎”就此迷失。

　　日前，雅居乐公布2013年销售金额403.4亿元，未能达到420亿元的销售目标，这也是该公司自2011年来连续三年未能完成任务。资料显示，从2009年到2012年，雅居乐总体合约销售额分别为226亿元、323亿元、315亿元和330亿元。

　　在过去的几年间，海南清水湾一直是雅居乐销售的主要来源之一，但伴随着海南国际旅游岛的降温，清水湾的销售也一年不如一年。

　　根据此前数据显示，2010-2012年，雅居乐清水湾销售额分别为99亿元、72亿元、60亿元。而根据克尔瑞的一份研究报告显示，清水湾2013年销售额下滑至约46亿元，呈逐年下滑趋势。

　　“清水湾的成功让雅居乐选择全面走上旅游地产之路又拖累了雅居乐。这个项目的成功有其天时、地利、人和的诸多因素，特别是当时恰逢国际旅游岛的获批和其现场的震撼力，两者缺一不可。但这一模式很难在其他的旅游地产项目上进行复制，哪怕就在海南也是非常困难的。所以雅居乐之后的旅游地产之路走得比较艰难，无论是在云南的腾冲和瑞丽，还是在海南的定安和文昌。甚至雅居乐之前讨论过的把旅游地产分拆上市的计划也早早夭折了。” 易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。

　　过分依靠单个项目和布局过于集中在雅居乐2013年年报中集中体现出来。

　　雅居乐披露，其来自华南区域（不含海南）、海南及云南区域、华东区域及其他区域的销售占比分别是61%、22%、17%，未来在华南区域（不含海南）及海南及云南区域销售增长的同时，来自华东区域及其他区域的销售贡献比重将逐步增加。

　　由于过分依靠明星项目，雅居乐面临着严峻的去存压力。2013年，雅居乐有60多个项目在售，其中销售前十项目金额占比达到50%左右，这一方面说明这些明星项目贡献度大，另外也说明其余50来个项目问题多多，平均每个销售额不到4亿元，存货压力巨大。

　　“去家族化”开始

　　似乎是意识到了自身存在的问题，在业绩公布的同时，雅居乐开始对积聚已久的问题着手进行改变。

　　公告显示，其原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳调任为非执行董事，而副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事，并于即日生效。

　　雅居乐称，2013年集团实行多项改革措施，包括成立管治委员会，其日常运作已由副总裁及各区域总裁负责。因此，将三名资深副总裁委任为执行董事，以及调任四位执行董事为非执行董事是“顺理成章”的。

　　调整过后，陈氏五兄弟中，尚有雅居乐创始人陈卓林、老大陈卓雄担任执行董事的角色。

　　由于家族色彩浓重，雅居乐的架构、流程和管控都相对繁复，使得运作效率较低，比如，雅居乐的项目开工周期比较长，一般都在18个月以上，这也是这两年雅居乐发展速度缓慢的内因。

　　雅居乐在“去家族化”的同时也提出了把开工周期缩减至12-16个月，最快在8个月之内完成。这都表明了今年雅居乐变革的决心。

　　目前房企把周转速度视为企业发展的一个主要指标，如旭辉的项目从拿地到开盘，最快的只用了8个月时间。

　　“之所以企业拼周转主要是由于现在的房企融资年利率太高，国内企业的年利率都在10%左右，快周转可以降低财务成本，在这样的背景下，雅居乐就比较被动。”一位分析人士向北京商报记者表示。

　　最差时刻来临

　　拿出壮士断腕决心的雅居乐并没有得到资本市场的认可。

　　在雅居乐发布年报后不久，摩根大通发布报告指出，雅居乐地产控股有限公司集团去年业绩令人失望，主要由于行政开支上升。此外，雅居乐去年底净负债比率亦升至97%，因有超过130亿元的净现金流出，并只有77%现金回款，雅居乐处于同业最低水平。

　　摩根大通称，过去15个月，雅居乐所补充的土储大部分位于供应过剩的城市，相信会进一步受到市场气氛转差影响，令其去化率及毛利率受压。同时，摩根大通表示，伴随着雅居乐集团最差的情况正在酝酿当中，估计其应付账款上升、项目减价等因素，或令其资金周转出现问题，加上未来1-2年雅居乐结构上进行调整，而且其三四线城市的占比较高，因此降其评级至“减持”，并下调目标价40%至6港元。

　　“雅居乐是2013年少数未达销售目标的房企。公司的销售回款率仅为70％，属行业中最低水平。公司净负债率上升至73.4％。虽然该公司设定了较为进取的2014年销售目标，但公司三线城市的项目仍偏多。我们分别下调今明两年的盈利预测10％和12％，下调目标价20％至6.38港元，较资产净值折让约60％。” 国信香港表示。

　　瑞银同时也表示，雅居乐今年其中一个目标为降存货量，部分楼盘亦已出现降价，令2014年毛利率有机会再降3个百分点至32%，因此将雅居乐今明两年盈利预测分别下调24%和27%，予其“中性”投资评级，目标价降30%至6.16港元。

　　“雅居乐的主要问题在于产品过于集中在旅游度假产品上，而且分布区域过于集中，一旦出现滞销就会导致问题出现。不过从去年底开始雅居乐明显在改变过去缓慢的节奏，经常会加班。”一位不愿透露姓名的广东开发商向记者表示。

　　截止记者发稿时止，雅居乐方面未回复相关问题。

　　北京商报记者 赖大臣/文 贾丛丛/制表

　　(北京商报)