方兴地产落下重要一子 分拆酒店业务在港上市倒计时

　　历经两年之久，方兴地产整合棋局落下重要一子，其分拆酒店上市事宜或终于进入倒计时。

　　方兴地产日前公告称，其分拆酒店业务在香港上市一事已获联交所确认，德意志银行及摩根士丹利将担任联席保荐人。分拆完成后，方兴地产仍持有被分拆实体不少于51%的股权，分拆所得资金拟用做偿还债务、营运资金等，其希望建立方兴地产和被分拆实体间两个独立集资平台，提高集资灵活性，以支持两者各自的发展。

　　“分拆上市仍属于早期阶段，上市时间表还没有定案，”方兴地产相关人士委婉拒绝了时代周报记者的采访，并称受静默期制约，酒店上市相关的融资规模、估值折让幅度等细节暂时均无法透露。

　　酒店上市或进入倒计时

　　“按照公司管理层的最初设想，会有10家酒店放入被分拆的资产包，但现在只有8家酒店，”有方兴地产内部知情人士对时代周报记者透露称，原本计划内的南京酒店牵涉未解决的股权转让事宜，而长沙酒店还需很久才能面市，所以都取消了。

　　时代周报记者根据公告梳理，此次准备打包上市的8家酒店，在上海、北京、三亚各有两家，其余两家则位于深圳和丽江，共涉及3431间客房，总建面约54万平方米。

　　在这当中，北京王府井万丽酒店、丽江凯悦大酒店以及崇明凯悦酒店等3家酒店目前尚未有收入，预计将在2014年年内陆续开业；其余已落成并开业的酒店分别为金茂上海君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店和金茂三亚希尔顿大酒店，这5家酒店在2012年、2013年的整体入住率分别为65.8%、67.6%，总收入分别约为20.1亿港元和19.6亿港元。

　　“就酒店收入方面，去年三亚、深圳的酒店保持上涨或持平趋势，下降的是北京、上海的酒店，”在方兴地产2013年业绩会上，公司管理层透露称，上海的酒店因改造受到一定的影响，而北京的酒店则是受到政策影响最大的一家。

　　从财报数据上看，2012-2013年，上海君悦大酒店的收入由5.52亿港元降至5.29亿港元，而北京威斯汀大饭店的收入则由4.43亿港元下滑至3.82亿港元。

　　而反观最近三年方兴地产酒店收入状况，2011-2013年，这项数据分别为21.34亿港元、20.1亿港元、20.6亿港元，数据相差并不明显，但同期占公司营收比例分别为32%、12%、10%，下滑明显。

　　对于投资回报周期相对较长的酒店行业而言，如果没有一个中长期的退出渠道，开发商资金无疑面临着考验。迫于此，分拆酒店上市就成了方兴地产酒店业务最直接的变现方式。

　　但早在两年之前，方兴地产就曾明确提出有分拆酒店业务上市的考虑，可一直未有进一步的动作。现在，是不是一个好时机？事实上，就在几个月之前，新世界发展在同一件事情上遭遇挫折，而长江实业、世茂集团等公司的酒店分拆上市计划至今均无下文。

　　“新世界发展等分拆酒店上市至今未成功，其很大程度上就是源于持续的回报低下，业绩不达标，”协纵国际集团创始合伙人黄立冲对时代周报记者分析称，当然，这也在一定程度上反映出目前投资者信心在走弱，越是这种情况，越要尽快拆分上市，这是方兴地产盘活酒店资产为数不多的途径。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对时代周报记者表示，国内酒店业在国家反腐、三公消费减弱等环境下，遭遇了寒流，近两年出现相对严重的供大于求，投资回报周期更长、回报率也没有预期的高。方兴地产旗下的酒店质量高、地段好，但也应该预计得到宏观环境给酒店业带来的整体波动，高端酒店市场出租率下跌的情况，短期内还没有见到明显改善。

　　根据方兴地产公布的计划，公司酒店分拆上市将通过由金茂投资和金茂控股联合发行的股份合订单位在联交所主板上市的方式进行，其中金茂投资将为一个固定单一投资信托，初步专注于中国酒店业，金茂投资集团将主要拥有并投资于酒店组合，上市后，金茂投资集团将拥有上述物业。

　　“发行信托将酒店物业资产证券化，是房企常见的套现选择，”在黄立冲看来，方兴地产可能会用保证回报的补贴方式，来提升信托的可销售程度，维护估值，比如会在酒店业务信托上市后的几年，给予投资者一定的回报承诺，如3-5年内6%左右的租金等，也有可能采取发行时估值打折的方式来吸引投资者兴趣。

　　对于酒店业务上市，方兴地产看似势在必行。公司内部人士也坦承，选择此时公布酒店分拆的想法，把需要长时间沉淀的这部分资产提前变现，对公司的股价也会有较好的影响。

　　三年内持有物业翻一番

　　不仅是酒店业务，方兴地产内部对持有型物业有更长远的想法。

　　“对于持有物业，仍然会不断增加比例，目标是三年翻一番。” 方兴地产董事长何操日前对外透露称， 2013-2015年这三年，方兴地产对于酒店、写字楼等持有物业要翻一番，这是双轮驱动大的方向。

　　据何操介绍，方兴地产内部近年执行“双轮驱动战略”—一个轮子是进行销售型物业开发，一个轮子是租赁型物业持有，两个轮子同时走路，“公司有一个部门，专门进行市场上物业收购和资本收购的研究，如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也将是方兴地产未来重要的发展方向。”

　　拿地补仓，是方兴地产未来持有物业翻番的根基。2012年底至今，方兴地产光在土地投资上的花费不菲，版图不断扩大，产品也囊括高端住宅、写字楼、酒店和旅游地产等多元化业态，其中在综合项目上的案例就有总投资达70亿元的广州南沙项目和光地价就有56.8亿元的上海海门路项目等。

　　按照方兴地产内部人士的说法，目前公司仍在做区域战略布局，“一方面我们的布局任务还没有完成，另外公司做大也需要土地储备。” 何操则表示，方兴地产公司将深耕长三角、珠三角和京津区域。

　　值得注意的是，尽管方兴地产几年来频频高价拿地，但净负债率始终维持在40%-50%，比上市房企平均水平低较多。

　　“方兴地产之所以能有足够的资金作支撑来持有大型物业，并坚持走高端住宅产品的路线，和大股东中化集团的支持密不可分，”有方兴地产知情人士对时代周报记者透露称，中化集团是仅次于中石油、中石化和中海油的中国第四大石油公司，主要业务集中在农业、化工、地产等领域，但近年越来越将重心转向旗下地产业务，不仅是16家以房地产为主业的央企之一，还是国资委批准的6家以酒店经营为主业的央企之一。

　　“只要方兴地产收购项目，中化集团就会向方兴地产注资，”此前有分析称，方兴地产虽然整体盘子不大，但有底气扩张。从数据来看，销售额为145.91亿元人民币的方兴地产，对应的总资产高达1208.43亿港元（约956亿元人民币），相比之下，销售额150亿元的央企中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)总资产为388.35亿元，销售额220亿元的民企黑马阳光城总资产为246.89亿元。

　　获得优质项目，或是背靠央企背景的最大实惠之一。以方兴地产在上海投资开发的几个项目，均是当地政府规划主推的重点项目：2008年11月，方兴地产获得上海崇明岛项目时，崇明岛正建设国际生态岛；在2013年销售额中占较大比重的上海港国际客运中心项目，也是方兴地产与上海市政府合作，毗邻的上海国际航运服务中心亦收归方兴地产旗下，事实上，方兴地产曾是上海北外滩最大“地主”，拥有北外滩100万平方米土地储备。

　　一级土地开发业务，也成为方兴地产收入的重要来源，2013年方兴地产的一级土地开发销售成交金额高达60亿元。目前，方兴地产的一级土地开发业务包括长沙梅溪湖项目、青岛西海岸经济新区项目、广州南沙项目等。

　　“中化集团是一家政府关联实体。我们认为，方兴地产可能透过母公司从政府特别支持中间接受益。”标准普尔的报告曾如是指出，中化集团的管理层对该公司有长期承诺，并可能在其陷入财务困境时提供支持。

　　事实上，低融资成本，也成为中化集团为方兴地产带来的一大便利。“方兴地产一直以来和各大银行都保持了很好的合作关系，公司的信誉也比较高。”方兴地产管理层在业绩发布会上如是表示。穆迪在日前的研报中就指出，方兴地产的现金保有量占其总资产的10%左右。从这些角度看，方兴地产在扩张路途中仍将昂首前行。

　　(时代周报)