金茂雪山语成交量存疑 市场遇冷去化加压

　　人民网北京6月20日电（余燕明）2009年初，中化方兴完成对金茂集团的股权收购。原本属于金茂集团旗下的丽江项目所属权变成了中化方兴。据悉，该项目后来以“金茂雪山语”为名进行开发和销售。5年过去了，这个原本应该进入收获期的旅游地产项目，随着丽江旅游地产遇冷以及同质化竞争加剧，导致金茂雪山语项目的推盘节奏被迫放缓。

　　成交量存疑

　　公开资料显示，中化方兴旗下丽江旅游地产项目投资26亿元。记者了解到，金茂雪山语项目共拥有房源500多套，目前项目四期推出的仅有40多套大户型房源在售。

　　值得注意的是，记者发现该项目所宣传的前三期销售情况与实际成交量存在不小的出入，而金茂雪山语对此也一直讳莫如深。

　　丽江当地一位旅游地产领域资深人士透露，截至去年底，金茂雪山语项目销售金额只有4亿元左右，回款2.8亿元，而非方兴地产宣称的6亿元的成交额。今年前6月销售金额更是只有5000万元左右。

　　“丽江当地旅游地产项目的遇冷，金茂雪山语项目也未能幸免，其去化难度将继续加压。”上述人士对人民网记者表示。

　　“金茂雪山语项目应该卖了200多套，因为现在项目很多都是大户型，像代理机构的话根本卖不动，金茂雪山语现在加推的话也都是非常少量的，在控制推盘的节奏。”一位丽江当地为金茂雪山语项目做代理的房产经纪李雪（化名）告诉记者。

　　据记者了解，截至到目前，方兴地产位于丽江的金茂雪山语项目已经累计加推四期，前三期共推出207套房源，近期推出的四期房源仅有40多套。

　　“四期目前已经卖了10套左右，从去年6月份开盘计算，四期加在一起大概是卖了220套左右，不到项目总房源套数的一半。”金茂丽江置业的一位销售人员向记者表示，“接下来加推还要待定，主要看销售情况和市场行情如何。”

　　不过，记者通过公开报道了解到，金茂雪山语项目在2013年6月份首期开盘时，在多家房产门户网站宣传中，均称其首期开盘就已经推出200或300套不等的房源数量，三期和四期加推房源为26套和40多套，而根据上述代理机构的房产经纪及金茂丽江置业的销售人员告知的项目前三期共计220套左右的成交数据，两者加减，实际上之前项目一期宣传的销售情况与实际成交量仍然存在不小的出入。

　　“据我掌握的信息，金茂雪山语项目一期应该是150套房源，到去年底成交额应该在4亿元左右，回款2.8亿元。不过今年卖得就比较差，今年前6月成交额估计只有5000万左右。”丽江当地一位旅游地产资深人士向记者透露，而金茂雪山语对外宣传的成交数据是项目一期销售金额为6亿元。

　　旅游地产遇冷

　　金茂雪山语在推盘节奏上，也已经明显放缓。据了解，金茂雪山语项目三期推出房源26套，项目四期也只有40余套，而且都集中在大户型。

　　“之前的小户型肯定更好卖一些，项目四期是200平方米到700平方米的大户型，都还在售。”上述销售人员告诉记者，“接下来什么时间推、推多少，都不太好确定，可能具体还是要看卖得怎么样、市场如何。”

　　“去年金茂雪山语的一期项目有很多70平方米左右的小户型，这部分确实卖得很好。但是现在基本上是140平方米以上的大户型，根本卖不动。”上述丽江旅游地产资深人士对记者表示。

　　而金茂雪山语的一位知情人士则向记者透露，“节奏放缓的原因主要是因为今年项目的重点工作是项目一期交房。”

　　但当地的业内人士却并不认可以上说法。

　　“前两年旅游地产很热，很多投资者都会去三亚、海南和西南地区买房，但是现在很明显的问题是这些地方旅游地产项目明显饱和了。”中投顾问一位旅游地产咨询顾问向记者分析，“西南、海南的这些旅游地产项目很多都是卖给北京、上海的投资者，如果他们在观望，或者直接不出手，项目压力确实会比较大。”

　　事实上，近两年，丽江的房地产市场并不景气。在去年全国楼市普遍火热的市场大背景下，根据丽江市统计局发布的数据显示，2013年度丽江商品房销售面积126万平方米，同比下降超过3成，而库存量却在积聚，截至2013年底丽江商品房待售面积为28.07万平方米，同比增长36%。

　　以上述代理机构的房产经纪为例，其所在公司目前除了与金茂雪山语有直接的代理合作外，这位房产经纪还在帮助一位来自北京的购房者出售之前购买的金茂雪山语别墅，面积在380平方米左右，要价700万，不过乏人问津。

　　“这位客户也来自北京，是在2011年认购的，之前是准备给母亲养老购置的。但是老人身体不好，我的客户又对丽江的医疗水平不太满意，所以就挂出来了。”该房产经纪告诉记者。

　　同质化竞争严重

　　据上述房产经纪人介绍，目前丽江在售且与金茂雪山语构成明显竞争的别墅项目，是李亚鹏任董事长的中书控股斥资35亿元的“雪山艺术小镇”项目。“雪山艺术小镇均价也卖2万左右，除了区位，无论是产品类型，还是价格，与金茂雪山语项目都接近。”该房产经纪向记者介绍说。

　　“目前丽江在售的‘古城东方’、‘丽江别院’等旅游地产项目有10个左右，储备项目有30个左右，而且同质化比较严重，很多都是高端的别墅住宅产品。”上述丽江旅游地产资深人士告诉记者，“丽江普通住宅卖5000元/平方米，别墅至少是15000元/平方米，没有外地客源的话，本地人购买的可能性很小。”

　　该销售人员进一步对记者表示，位于丽江的高端项目，本地的客群很少能够自己消化掉，大约会有一半以上的购房者是来自京、沪两地。“就金茂雪山语项目来说，会有大约是6成的客户来自北京，需求很多元，有度假、养老的，也有用来投资的。”

　　“丽江的旅游地产项目靠本地客源消化根本没可能，95%的购房者来自省外，金茂雪山语的客群结构也是这样。”上述人士说。

　　在金茂雪山语去年一期开盘前，方兴地产早就提前一年的时间相继在重庆、北京、上海、昆明等多地举办项目推介会。其中，直到去年和今年5月份前后，金茂雪山语仍然在北京、上海举行了多场项目推介会以吸引客源。

　　“金茂雪山语当初就是以开发酒店的名义拿地，结果先建、先卖的是别墅。政府也以为方兴是来做旅游开发的，所以拿地很便宜，当时价格差不多是40万/亩。”上述人士对记者透露，“丽江的旅游地产项目现在之所以吸引不了购房者，其中一个普遍的问题就是开发商急功近利，先地产、后旅游，相关的配套根本不成熟，这些项目现在亮灯率5%都不到，没人住的话房子根本就没有投资价值。”