北京刚需盘定价参考自住房 房企感慨后市看不清

　　自住房给普通商品房带来的压力正在全面影响着北京刚需盘的销售。由于下半年将有更多的自住房入市，所有情况都表明，北京品牌开发商已全面进入楼市抢收阶段。为了对抗自住房的价格优势，甚至有不少刚需项目开始以自住房定价为参照，以低于预期的价格入市，并实现“日光”。

　　在刚刚过去的周末，类似的平价跑量，快速销售的戏码就再次上演。单中国铁建、东亚新华两个房企企业就狂推六个新盘：中国铁建更是一次性取得四个楼盘的预售证，而东亚新华则继之前一周刚刚卖掉台湖项目200套房源后，又在上周放出一个住宅和一个不限购项目的600套房源。与此同时，世茂、华润、金地等企业的项目也获得了开盘销售的入场券。无疑将使北京楼市的供应量达到一个小高峰。

　　定价

　　“日光”刚需盘售价参考自住房

　　“那天还不是周末，是工作日的周二，恒大御景湾通知非优先家庭现场确认，我专门请了半天假，午饭都没吃就带齐了材料跑到东五坏外的宝蓝康达广场确认。”本以为会很快就能确认完，没想到现场居然排着长长的看不到头的队。曾经亲历了恒大御景湾火热申请的程先生表示，“那天我是打车过去的，看见队伍排了有一公里，虽然最终确认只用了几分钟，但轮到我时已经到晚饭点了。”

　　正是有了这次经历，让作为非优先家庭的程先生认为，能买到自住房完全是撞大运，光优先家庭就有几万户，轮到非优先家庭根本没机会。于是程先生开始将目光锁定在商品房上。

　　令他欣喜的是，他一直关注的东亚台湖印象二期在4月7日开盘，定价与恒大御景湾相同，都是2.2万元/平方米，且包含3000元/平方米的精装修。相比之下，虽然两个项目都位于东五环外，且台湖印象要比恒大御景湾要远十余公里，但由于包含精装修，且是全部产权，让程先生下决心不再苦等自住房。而定价与自住房项目趋同的东亚·台湖印象，当期200套房，也引起抢购全部售罄。

　　其实，这并不是刚需盘第一次将定价与自住房看齐了。位于大兴的万科橙项目，在3月份首次开盘时，就因为取消了精装修，出人意料地以2.2万元/平方米的“低价”入市，不但半天就实现了日光，也引起了关于北京楼市降价的争论。

　　“为什么万科橙半天就卖光了呢？就是因为政府说只能卖两万二，我说我要卖两万五，（政府说）不行，你就卖两万二。” 万科集团(万科蓝山万科幸福汇)副总裁、北京万科总经理毛大庆对于降价论并不认可，他认为是平价入市的策略，让万科橙开盘半天就全部售罄。

　　“按照自住房的房价卖普通商品房，这样的定价策略无疑吸引了很多刚需购房人。”在毛大庆看来，那些户型面积、户型设计与自住房“相撞”的普通商品房，受到的冲击将最为严重，解决方法无非两个，一是改变户型，避免与自住商品房雷同，二是调低价格预期入市，否则就只能“熬着”。

　　据记者了解，今年下半年将会有30个自住房项目入市，房源将近4万套。中原地产市场研究部总监张大伟认为，“上半年就是房企走量的最好机会。下半年，自住房对商品房市场的冲击会更大，如果信贷延续收紧很有可能会出现降价的情况。”

　　市场

　　抢开盘 上周九个项目获预售证

　　正是在自住房即将大量供应的压力下，不少新盘开始学习万科的快销模式，在上周集中领证进场。北京住建委网站的房地产交易信息公示页面记录了一切，上周共有9个期房项目获得预售证，其中7个集中在上周周末两天。

　　在这次集中抢跑中，央企代表中国铁建和民企代表东亚新华无疑最值得关注。前者在上周共计拿了4个项目的预售证，除了位于房山区的中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园(楼盘资料)外，还包括了顺义区的中铁·花溪渡(楼盘资料)和丰台区的中国铁建·北京山语城(楼盘资料业主论坛)。原香漫谷本期以1.4万元/平米的价格推出了236套房源，价格与去年相比小幅提升，项目方表示4月12日开盘当天去化率约为8成，还剩下40余套房源待售。

　　而中国铁建·国际花园则相比去年7月开盘的价格，上涨了4000元/平方米，达到了2.2-2.3万元/平方米，该项目销售人员告诉记者，本期拿到828套房源的预售证，到开盘第二天还有200余套房源待售，可以随时选房。

　　“现在的新房市场，如果不做价格上的倾斜，很少有能卖超过100套的。”在一位北京开发商高管看来，市场水温已大不如前，企业存在普遍的悲观情绪。在这之中，东亚新华的应对策略是平价换量。

　　继一周前东亚·印象台湖(楼盘资料业主论坛)升级为精装修，成交价格反而从预期的2.6万元/平方米降至2.2万元/平方米之后，上周末，不限购的东亚首航国际(楼盘资料)放出200套房源，最终成交150套。位于房山的纯新盘，东亚·朗悦居(楼盘资料)也在上周末以17000元/平方米的价格抢跑。据项目方统计，当天卖掉了400套房源中的300套，成交额超过4.5亿。

　　在北京的新老项目全面推盘，两个星期内卖出800套房源，东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)营销总监贾玉鹏在接受记者采访时回应，快销可以帮助集团储备后期拿地资金，与此同时，随着进入一线城市的房企数量越来越多，项目数量也会大量增长，提前抢占市场，将有利于扩大市场份额，“到了五一，我们还会再次集中开盘”。

　　业内人士表示，面对自住房大量入市的压力，刚需土地储备多、可售存量房多的开发商不得不提速出货，中国铁建和东亚新华都选择了快速变现的手段，就是为了保证充足现金流应对后市变化。

　　预测

　　对于后市房企感慨看不清

　　快速开盘，快速销售的手段在近几年的调控中，已经成为房企应对市场变化的统一准则。虽然包括万科等房企都否认降价，但业内人士指出：在售项目精装改成毛坯的；拿五栋楼销售证，只开了三栋楼的；预售价格低于早先宣传价格等情况都是市场行情下滑的表现。

　　在上周刚刚结束的北京春季房展上，高调回归的“龙头老大”万科，就携旗下6个楼盘参展，对于当前的市场形势和房价走势，北京万科副总经理肖劲只用了四个字做总结：“看不清楚。”

　　肖劲举了3个例子，来佐证他的观点。一个是此前恒大刚刚成交的北苑区域的自住房地块。政府批准的限价是2.8万元/平方米，但是据他测算，拿地的实际楼面价已经高于了批准销售的房价，他不明白作为一个商人不赚钱的项目，如何才能把服务做好。第二个例子则是关于一二手房市场的背离现象。肖劲表示，从春节过后，他了解的情况是北京二手房市场挂牌量极速上升，导致二手房价格出现了下降，但同时一手房的成交均价却仍旧是上升。这样的背离让他对于市场感到很难看清。第三个例子是，虽然北京的房产交易出现了观望的迹象，但北京的土地市场却仍然很火爆，北京万科有一个团队，天天都在为买地而着急，因为北京的土地不限购，随便一个开发商都能到北京来买地，导致了全国的钱恨不得都集中到这。土地的火热也和房地产交易市场出现了截然不同的走势，这些都让肖劲觉得对于楼市无法看清。同时，他还认为，“目前很多政策还未确定，不能简单下判断。”

　　对此，任启鑫则认为，未来将有更多的房企加入到快速取证，快速开盘销售的行列。由于受大量自住房入市的影响，2014年必将是刚需市场迅速变化的一年，也将成为行业进一步分化的一年。毫无疑问，拥有丰富土地与项目储备、能对市场做出快速反应的品牌房企在价格战、速度战中的优势是显而易见的，而快速出货可以令房企获得充足的现金流，进入下一轮土地补仓的周期循环。他预计，2季度，在刚需项目的集中放量下，将有越来越多的品牌房企步入跑量出货的后尘，从而进一步加速行业洗牌过程。

　　文/本报记者 李桁

　　(北京青年报)