广东5月房地产大促将至 刚需新品楼盘爆棚

　　在日前广东省房协举办的新闻发布会上，省房协表示，今年一季度广东房地产销售明显减速，房地产开发贷和住房按揭贷款呈收紧态势，房企现金流较为紧张，销售压力明显，预计第二季度房地产促销行为会有所增多。

　　而据合富辉煌发布的预测报告，2014年“五一”黄金月（4月1日至5月3日）期间，广州楼市整体供应量充足，主要分布外围区域，但外围热点增城货量较少；产品方面，仍以120平方米以下刚需户型为主。发展商出货意欲强，促销力度比一季度进一步加大。促销力度是决定成交量高低的主要因素，如果促销力度足够，预计成交乐观，十区两市约有80-90万平方米；否则，预计成交70-80万平方米；东部萝岗、增城区域，因货量大、刚需产品充足且优惠力度较大，为黄金月的热点片区，其次南沙几个楼盘也会大热。其它区域则以零星个盘为热点。

　　一季度刚需住宅供不应求

　　广东省住房和城乡建设厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂表示，今年以来广东省的房地产投资依然保持较快增长，一季度同比增长16%，但增速有所回落。其次全省房地产交易面积出现下滑，今年一季度成交面积为1600万平方米，同比下降8%，是两年以来的首次下降，而销售均价则增长3%。市场成交热点仍然集中在珠三角地区，商品房交易面积达1200万平方米。

　　潘伟堂表示，去年全省房地产市场十分活跃，商品房交易面积达1.5亿平方米，交易额接近9000亿，购房需求得到较大的释放。从目前市场看，商品房去库存压力比较大，商品房供应结构不太合理，住房产品占比例比较大，今年一季度我省商品房交易面积近9成是住宅。并且在住宅成交份额中，适合刚需置业的90平方米以下中小户型产品的成交面积占比较小，刚需住宅供不应求趋势明显。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，2014年，房地产发展的环境从政策、金融、到供求关系、价格走势等均发生了变化。特别是随着利率市场化的逐步推进，商业银行对住房按揭贷款的实际信贷支持不断减弱，导致销售进度明显降速。由于销售市场向常态回归，以销售回笼资金为主的其他资金一改去年高速增长态势而出现了下降。就当前信贷政策看，开发贷和住房按揭贷款仍将呈收紧态势，意味着企业须加强资金管控。从销售额与投资额的比值情况看，今年1季度该比值为1.19，处于近年来低位水平，说明企业现金流较为紧张，销售压力依然明显。蔡穗声表示，预计第二季度房地产促销行为会有所增多。

　　房企积极启动促销

　　针对目前的政策环境和市场状况，潘伟堂则建议房企要及时把握市场的变化，努力调整市场的结构，发展新型业态的地产，大力增加中小套型的建设。更加注重规范商品房的销售行为，保障广大购房者的合法权益。

　　对于楼市的后续走势，合富辉煌首席市场分析师、广东省房协专家委员会顾问黎文江表示，今年第一季度广州商品住宅去化速度相比上年四季度放缓，主要原因和2012年第一季度的一样，都是房贷收紧的原因。“2012年二季度以后，房贷逐渐放松，促使2012年三四季度成交量飙升，其势头一直延续到2013年上半年。我们也相信同样情况会在今年出现。”他强调，中央对于首次置业刚需房贷给予优惠扶持的态度不变，此外，目前房企已经采取各种有效方式，例如：首付分期、减装修等，帮助购房者渡过这段困难时期。

　　而就在刚刚过去的上个周末，在琶洲举办的为期两天的“保利越秀房展会”创造了广州楼市的又一个亮点。据介绍，这场由保利、越秀两大发展商联手举办的房展会，仅仅两天时间就吸引逾6万人次入场参会，当场成交超10亿元。以刚需置业为主的自住购房客，成为此次展会成交的主力。

　　“五一”刚需新货超七成

　　而根据合富辉煌监测，“五一”黄金月期间，广州楼市整体货量充足，主要分布外围四区，120平方米以下产品超七成。中、大户型在中心区及番禺增城较多，整体价格高位维稳，有价格优惠楼盘增多。

　　合富辉煌监测，广州十区在售货量5.7万套，加上增城则有6.3万套。因限签影响，实际在售货量或将有所减少。外围四区及增城占总体货量超过7成；中心六区仅占不到三成货量，供应稀缺态势不改。此外，尚有5200套货已取得预售证，但暂无推售计划。上述货量主要来自花都，其次是番禺、南沙。

　　从新增供应货量看，五一黄金月广州十区新货供应整体充足，约1.35万套，加上增城（新塘）则有1.45万套。中心城区依旧缺货，仅3100套新货。外围新货充足，番禺、花都、南沙、萝岗、增城（新塘）新货共计1.1万套。但由于前期热销，增城（新塘）区域新货工程进度未赶上，本次黄金月新货少，不足千套。新货主要分布在萝岗中心、南沙明珠湾区，预计板块新货超千套；中心区的金沙洲、原荔湾板新货均在500套以上。

　　新货以刚需产品为主，其中100平方米以下刚需产品、100-120平方米产品分别占54%、18%，占总体比例7成。而120平方米以上中大户型占3成，集中在中心城区的荔湾、海珠、天河及外围的番禺、增城（新塘）。这些新入市单位价格多维持稳定或小幅下调，但是较大力度优惠促销将有所增多。

　　优惠促销将有所增多

　　尽管货量供应充足，但合富辉煌认为“五一”黄金月期间中心区楼市总体来说难以大热，局部以金沙洲板块及其它个盘为热点。外围则以东部的萝岗、增城为最热片区，南部南沙区将以个盘大热。番禺、花都预计整体成交一般，个盘略好。

　　例如刚需产品供应足的金沙洲板块，由于价格较为优惠，预计将有多个盘热销，将成局部热点。江悦湾、保利西海岸及时代花生2等楼盘的100平方米以下产品供应均占近8成。从近期情况看，不少楼盘促销力度大，预计刚需产品销售情况较好。如保利西海岸和时代花生均采取了首付或一次性付款分期支付的措施，星汇金沙开盘价比原预期价格下调超2000元/平方米。

　　而东部萝岗、增城为最热片区，萝岗货量井喷、刚需供应充足、个盘价格优惠，人气成交皆旺。加上萝岗商业项目丰富多样，“助燃”萝岗市场。由于2012-2013年萝岗区成交多宗商业地块，今年大量商业项目进入市场，尤其是商业公寓入市，其中合景天峻4月13日发售，当天920多套公寓售罄，商墅成交1.4亿元。大壮国际、奥园广场预计推出商铺，预计售价在3万-8万元/平方米。

　　相比之下，番禺区在价格无优势，整体成交一般，个别刚需楼盘或价格优惠楼盘预期成交将略好。番禺区货量充足，其中新货2300多套、余货9900多套，并且大部分新货的产品区位不错；但价格高企仍是目前制约成交的主要因素，若以目前市场价开盘，预计整体成交一般，仅个别项目成交略好。如要市场热度较大幅提升，则需要在价格方面有所让利，预计价格下调一成或以上方能大幅带动成交。