降价就是崩盘吗 鼓吹崩盘论害人匪浅

　　文／本刊记者 甄爱军 徐卓航

　　合理波动、有张有弛的市场才是正常的市场。在市场合理波动过程中个别板块出现价格调整，自然也就属于正常的市场现象，是市场消化、吸收的过程，这与崩盘完全是两码事。

　　楼市可涨也可以跌

　　对于杭州（楼盘）楼市今年的这几波降价风波，不单单是杭州，全国媒体都给予了极大的关注。一时间，一边是杭州楼市要成为全国楼市降价潮的开端、降价之后就是楼市大崩盘这样的“悲观论”和“崩盘论”，另一边又是政府密谋救市、杭州楼市即将松绑甚至取消限购的“救市论”。2 月份以来的这轮市场价格调整竟能有如此大的动能？我们不禁要问，楼市是只能涨不能跌的吗？这楼市降价与否，究竟该谁说了算？

　　从这轮市场调整的成因来看，杭州楼市部分板块确确实实面临了诸如供大于求、库存压力持续增大等问题，这从根本上导致了一些外围、高价楼盘开始陆续出现不同程度上的让利行为。显然，这样的做法是符合市场基本规律的。如果房地产市场能够进一步健康发展，那么在可预见的将来，随着价格的降低，库存压力一定可以逐步减轻，市场自然也会逐步走向供求平衡，到时楼市的价格就能更多地回归理性、趋于平稳了。而若是有一天市场供不应求了，那么同样的道理，一些品质优秀的楼盘也会率先涨价。这样的有涨有跌、有波动曲线的市场才是最为良性的。

　　应该说，合理波动、有张有弛的市场才是正常的市场，在市场合理波动过程中个别板块出现价格调整，自然也就属于正常的市场现象，是市场消化、吸收的过程。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，杭州的房地产市场目前处于正常的波动、调整阶段，个别板块、个别项目的降价行为不能代表整个楼市。

　　至于杭州楼市需不需要救市，业内人士也都众说纷纭，有的人认为，现阶段就应该积极筹备救市；有的人认为，可以根据情况适度救市，避免市场波动过大；还有的则认为，救市言之过早、尚无必要。

　　其实，既然市场的涨跌本属正常现象，那么房价涨还是跌也就该由市场、由老百姓说了算。原本在市场经济的运作下，楼市起伏就是由经济环境好坏、供求关系等市场因素所决定的。近年来为了遏制一些不正当的、过度的炒房行为，政府才对楼市进行了诸多政策调控，目的是防止房价过快增长、保障老百姓的日常居住。由此，对于当前市场出现的进一步降价趋势，就更应该让市场自行去决定、去解决。

　　降价与崩盘是两码事

　　杭州楼市的降价潮出现之后，市场上立刻出现了崩盘的说法，难道降价就是崩盘吗？然而记者通过采访调查发现，杭州楼市目前正处在正常波动阶段，与崩盘完全是两码事，不管是业内人士，还是专家学者，都持这种观点。

　　虽然自今年2 月份以来，不断有楼盘采取各种方式进行促销，但并非有价无市。根据杭州售房透明网跟踪监测结果显示，3 月份成交量排在前十的楼盘中，就有一些是促销楼盘，如排在前两位的德信·北海（楼盘）公园和天鸿·香榭里，为杭州率先降价的楼盘。“这说明促销仍然能够激起购房者的购买欲望，而并非崩盘时期表现出来的有价无市。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生如是说。

　　那么，楼市崩盘的标准是什么呢？上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭告诉本刊，根据国外经验，楼市崩盘必须出现因为经济发展停滞而导致房价大幅下滑情形，同时下跌时间超过3年，如日本“失落的十年”，以及美国2008年发生金融危机以后的楼市，可视为崩盘。而杭州的情况却并不是如此。根据杭州统计局网站公布的数据显示，2013 年杭州全市实现地区生产总值8343.52亿元，同比增长8.0%；全市城镇居民人均可支配收入39310 元，比上年增长10.1%。这两项数据，均排名浙江省前列，表明区域经济发展状况良好。

　　此外，通过与杭州部分开发商沟通得知，对于当前出现的市场状况，大部分开发商认为主要是因为观望资金延迟入市所致，远未达到崩盘阶段。“市场波动很正常，没有一直上涨的房价，应该理性看待打折促销现象。”有开发商这样说。

　　鼓吹崩盘论害人匪浅

　　那么，又是谁在鼓吹崩盘论？其目的究竟是什么？记者在对最近一次崩盘论的来龙去脉进行梳理时发现，几乎所有的证据都指向了一篇帖子——《房价已经崩盘的5 点证据》。其提示崩盘的五点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三、四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。这篇网络热门帖子的出现，恰好在杭州出现“马年第一跳”之后，经多家媒体报道和转载，加之在此之前一段时间王石、任志强等业内巨头的悲观表态，立即引发全国范围对楼市的强烈关注，

　　崩盘论的确吸引了众多眼球，但也引来众多非议，不少权威媒体纷纷撰文批驳，专家学者也发表了不同观点，业内人士也并不认同。其实鼓吹崩盘论，做语不惊人死不休状，无非是为了哗众取宠，或者博名气。纵观近10 年楼市发展历程，不难发现崩盘论会经常被提起，甚至有人会因此而获益匪浅。如在2005 年前后，有“专家”因为提出“房价将下跌50%”观点，而迅速蹿红被世人所知，并一度被认为是购房者代言人。此外，有些所谓的经济学家以及网络红人，每年都会重提崩盘论，以博得个露脸的机会。然而这样的崩盘论却是害人匪浅，让许多购房者迷失了方向。

　　可以肯定的是，中国楼市仍然处于发展阶段，从长远来看，方兴未艾的城市化过程中，会形成巨大的住房需求，从而使得房地产发展得以支撑。《国家新型城镇化规划（2014~2020 年）》明确指出，2020 年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。这意味着中国城镇居民人口数量将增加一亿人。假设人均住房面积为30 平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。

　　当然，降价现象也提醒市场有必要做好风险防范措施。包括鄂尔多斯（楼盘）、温州（楼盘）等地的房价下跌，已经表明经过过去10 年高速发展之后，中国的房地产行业确实在某些方面已经积累相当程度的泡沫，而地方政府对土地财政的依赖，也使得很多城市的房地产投资发展规模超过了需求的增速，如不及时调整，风险难以避免。