高端市场有价无市 鸿坤花语墅“高溢价”下陷滞销【2】

　　低地价高房价 拿地成本仅为656元/平

　　然而纵使项目滞销，价格却在直线上涨。“这个楼里住着刚刚结婚的女明星T某，还有偶像派男星Y某，当时价格才5万/平。”在小区内，销售人员指着某栋住宅楼对记者说。她所说的“当时”意指两年前。据记者了解，鸿坤花语墅于2011年12月开盘时的销售均价确实不到50000万/平。

　　到2013年二期开盘，项目的销售价格直奔8.5万/平。当时，鸿坤花语墅一套房暴涨近千万的新闻，被媒体大肆报道。

　　事实上，花语墅高房价的背后，更值得关注的是其高利润空间。记者在北京市国土资源局网上看到的土地出让变更显示，鸿坤受让平乐园小区东六区的合同地价款仅为2838.84万。如果以显示的43356平的规划面积来算，拿地成本仅为656元/平。

　　有业内专家曾把豪宅的高昂价格称为“混沌”的溢价。意指市场对比法下的“价格箱体”，不仅包括外部条件、内部品质和发展商品牌，还有“混沌”的溢价空间。而这个“溢价点”可能是稀缺度、产品唯一等。鸿坤花语墅的溢价点，显然来自四环内地块的稀缺性。

　　然而不可忽视的是，只有被市场接受了才能算真正的实现 “溢价”。而这又回到了问题的起点—没有外部条件、内部品质，何以支撑“混沌”的溢价？目前来看，北京豪宅市场陷入了观望之中。