富力“房产证难产”：急速扩张存忧 净负债率达111%

　　在房地产风声鹤唳的形势下，富力地产于去年的基础上，上调今年的目标至700亿，可谓赚足了眼球。

　　就在业界把眼光放在富力的700亿目标时，近日，新华网连续报道了关于广州富力金港城疑因未缴清土地出让违约金，而导致房产证难办的事件。

　　一边是富力高调宣布公司业绩目标，一边又因“房产证难产”频遭业主投诉。对于爆出该事件，富力地产被推上了舆论的风口浪尖之上。有业界人士称，或者这与富力近几年的急速扩张导致集团在运营周转上捉襟见肘有关。

　　急速扩张存在严重隐患

　　在去年险超420亿目标的基础上，从今年富力把目标上调至700亿，似乎可以看出富力想实现快速发展的端倪。

　　对于今年所定下的销售目标，富力董事长李思廉似乎信心满满，他表示，今年公司手上的项目数量充足，2014年计划交付的可售面积有372万平方米，足以支撑目标的完成。

　　在李思廉信心的背后，或来自于去年高成本的土地扩张。

　　据悉，2013年，富力地产收购土地总建筑面积达2090万平方米，占公司全部土储面积的48%；新增土储区域包括长沙周边地区、贵阳、梅州、福州、佛山、珠海、包头、无锡、南宁以及马来西亚柔佛。另外北京、广州、天津、上海和哈尔滨等既有营运的城市也有新地块入账。

　　事实上，从2005年富力在香港上市后，就迎来了急速扩张的两年，时值国内房地产市场也出现了爆发性的增长。

　　2006年富力获得21幅土地，仅重庆一个项目的土地就达到739万平方米，共拥有土地储备1789万平方米。快速扩张导致了当年其资产负债比升到67.7%，超过行业临界指标。

　　接下来的一年里，即2007年，富力继续激进式拿地，共获得20个项目，合计1030万平方米。2007年末土地储备蹿升至2620万平方米，2008年中期土地储备为2610万平方米。

　　据悉，2007年以来，富力拿下天津、广州、佛山3个地王。其中，天津项目约157万平方米，土地成本约50亿元，楼面地价超过3400元每平方米。

　　由于激进高成本拿地，富力负债迅速大幅攀升。2005年7月富力在香港上市，当年，富力净负债权益比仅为20.5%，2006年即攀升至71.5%，2007年底更达到139.5%。截至到2013年末，富力的负债率仍然居高不下，达到111%。

　　协纵国际集团创始合伙人黄立冲称，由于目前富力地产项目组合不是太差，但或正由于此，其收购成本并不低，从而导致去年负债也大幅上升。

　　净负债率高资金流紧张

　　对于如何改善高负债的情况，李思廉曾表示，富力有两大渠道，一是加强销售，二是拓宽融资渠道。

　　从今年的销售情况来看，今年1-4月，富力地产累计合约销售金额约189.79亿元，合约销售总面积约120.28万平方米，与去年同期相比，分别上升51%及9%。

　　但是据瑞信在4月28日发布报告指，富力地产股价年初至今已跌6%，相对于同业平均股价跌近20%，“其首季销售强劲，但估计势头难以持续。”

　　虽然前4月富力销售较去年有所增长，然而黄立冲指出，今年房地产销售比较缓慢，并且去年他们大举收购的，一般不是一线核心城市的物业。

　　综观富力去年新增的项目，多集中在二三线城市，例如贵阳、梅州、福州、佛山、珠海、包头、无锡等地。

　　有分析表示，开发商到新的城市，新开的盘，一般采取的价格策略是低开高走，所以在初期利润率不会太高，虽然去年富力新的城市有贡献，占比增加是没有问题，但是不会太大。

　　此外，马来西亚销售作为今年富力地产今年的重头戏，压力也不小。黄立冲续指，大马不是中国，缺乏中国投资者，靠不热衷于买房的马来人恐怕去化慢。

　　其称，根据土地收购及储备情况，集团2014年的协议销售目标设定为700亿，还主要看他们已经锁定的预购是多少，如果700亿中的比例已经锁定的预购不是很多，可能难以完成今年销售目标。

　　去年富力业务新占用资金比回笼多了49亿，这意味着今年富力销售压力增大。此外，富力将有不少项目动工或者落成，若销售不理想，也将会进一步影响其资金回笼。

　　“据富力2013年年报表示，其全年运营现金流是负118亿，投资现金流是负89.4亿。虽然去年年底多了107亿现金，但是考虑其项目大幅度增长，手上的现金目前似乎还不够。”黄立冲进一步补充道。

　　黄立冲还表示，运营现金流是负，意味着房子建成的速度比出售的速度快，积压增多。

　　此外，另据富力年报显示，其借款总额为614.5亿元。其中，短期债务25.5亿元，长期债务433.5亿元。去年在利息上，富力支付39亿元。

　　黄立冲指，富力今年的利息成本将会更高，估计会达到50亿元，而今年到期债务就达到71亿元，比去年大幅度增长。

　　值得注意的是，在去年，富力曾将2014年到期的一笔80亿元债务推迟到2015年偿还的行为，也似乎印证了富力的资金并不充裕。

　　除此之外，在今年1月6日上午，富力再次发布公告建议发行以美元计值的优先债券，此次公告是2014年富力的第一次融资行为。公告表示，该债券的融资乃为现有债项再融资及做一般公司用途，并未标明具体的债券金额。（新华房产调查记者郑鹏）