富力的700亿元奔跑

　　在销售额300亿元的位置徘徊了三年之后，富力地产终于宣布规模化。该公司管理层日前公布，2014年销售目标为700亿元，这一目标较2013年的422亿元有67%的大幅增长。

　　2013年，富力地产账面收入同比增长19%，达到人民币363亿元，纯利增35%至76.5亿元。总利润率为39.2%，与2012年的40.8%相比基本稳定。

　　富力地产预计2014年在22个城市和区域共有63个项目推售，其中25个是全新项目，全年会推出1420亿元货值的产品。按照2013年50%的去化率，可完成700亿元销售任务。

　　高利润，高负债

　　富力2013年营收当中，广州再次以108亿元收入位列所有城市区域贡献首位。

　　年报披露，富力的商业毛利率高达54%。而高端及中端住宅项目(包括别墅)的毛利率平均为36%。中高端住宅组别营收占总营业额28%。

　　上述数据表明，该公司的高端物业开发策略，继续为其利润的增加作出贡献。

　　事实上，富力地产依靠旧改发家，以开发多个商业物业闻名。旧改和商业地产周期长，需沉淀大量资金，因此富力使用高财务杠杆，整体发展呈现出高风险、高回报的模式。

　　上述经营模式也让富力一直处于高负债状态。富力地产2013年的调整后EBITDA(债务与息税及折旧摊销前利润)与利息覆盖率为3.2倍。EBITDA/利息覆盖率是衡量富力是否有足够利润支付利息费用的偿债能力指标。

　　富力的该项指标显示其利息支出负担增加，亟待通过未来6 12个月较有力的销售进行缓解。

　　不过，富力的流动性仍然良好，短期债务仍属于可控范围。2013年底，富力地产持有现金243亿元，为短期债务的1.3倍。

　　规模化

　　富力地产董事长李思廉认为，富力在三四百亿元规模上平稳了一段时间，已经站稳脚了。他期望，富力今年销售700亿元，明年800亿元，2016年能达到1000亿元规模。

　　为达到2014年大幅增长的目标，富力在2013年实行了积极的土地收购策略。据悉，2013年，富力地产收购土地总建筑面积达2090万平方米，占富力全部土储面积的48%。新收储土地总承诺金额超过人民币400亿元，其中大部分尚未支付，并会在未来1 2年内支付。

　　年报描述，获取新土地后，富力已经立即开工。截至2013年底在建总建筑面积增加37%至约1000万平方米，分属于48个项目。在建面积连同2014年计划中的开工面积，估计可取得预售证的可售物业价值超过1400亿元。

　　但是，巴克莱银行认为刚获取的项目，未必能如愿赶在年内达到预售条件。其报告写道：“可销售资源中有高达30%，即420亿元货值的产品，是来自2013年新收购的项目。当中260亿元来自一线城市，这些城市对售前、售中要求严格得多，我们相信(项目)推出很可能会有一些延迟。”

　　可以预计，富力走规模化道路，其高利润会有一定程度的削弱，但同时，更强的销售也会增加资金回笼，抵消高负债压力的负面影响。

　　对此，李思廉说：“在我们的经营模式里面，可以达到30%多的毛利率以及16-18%的净利润这种商业模式是比较合理的预计。”

　　事实上，富力仍会从事其擅长的旧改，不会因规模化而完全改做“短平快”项目。据悉，富力地产在广东同时推进多个旧改项目。其中，2013年1月正式操盘广州一个旧村改造，总建筑面积超过300万平方米，远超其杨箕村64.8万平方米的体量。

　　此外，进入马来西亚柔佛，首要原因也是因为富力认为利润丰厚。该项目预计可开发销售7 8年。

　　■吴娓婷/文

(来源:中国建设报)