首开董秘：“首开不是资金链最紧张的”【2】

首开金额前五名的一年内到期的长期借款（摘自首开2013年年报）

首开金额前五名的长期借款（摘自首开2013年年报）

    首开2013年年报中数据显示，首开一年内到期的长期贷款金额前5名中，有三项均来自信托公司，分别承担着国投信托有限责任公司12.5%、华能桂城信托有限公司9.5%以及建信信托有限责任公司11.2%的高额利率。

    而首开的长期借款中均于2015年到期的贷款金额前五名中，有4项来自信托公司。分别承担着平安信托有限公司11.5%、云南国际信托有限公司8%、厦门国际信托有限公司8%、山东省国际信托有限公司9%的高额利率。

    激进拿地不逢时机

    “作为北京市的国企，而且掌握很多优质土地储备和酒店物业资产的企业，为什么要不断通过信托去借高息，”上述知情人士质疑说，他很不明白2012年首开为什么大规模借入信托，而且都是高息融资，以至于2013年需要偿付的借款当中，有60亿元规模是信托的。

    上述知情人士表示，首开2013年下半年，在本身资金就很紧张的情况下，仍然高息借债去大规模拿地，目的希望低价抄入土地，借助土地升值来实现将以前的债务偿还，但是不巧的是，今年房地产市场逆转，高价拿地的项目开盘，房子却卖不出去。

    人民网记者就上述问题向王怡进行了核实，针对“找信托高息融资”的质疑，王怡表示：向信托公司融资，在房地产业内是一个非常普遍的现象，任何一家房地产公司都有向信托公司融资的数据。首开向信托公司融资不是行业内的特例，不具备个案分析的价值。信托的利息往往比银行利息高，但是首开可以肯定的是，就资金成本而言，在当时的信托环境下首开拿到的信托融资利率在当时几家开发商中几乎都是最低的。

    王怡还强调2013年年报中的内容在第一季度数据上已经有所变化，2013年的信托借款数据已经不能简单地反映首开的财务。

    在谈及首开低价转让商业地产时，王怡解释道：“商业地产的转让，不能仅看项目的名称，还得看商业本身的运营状况，同一个区域，地上部分与下沉部分在价格上就有很明显的差别，挨着的两个门脸还有价格不一样的；零售有区别就更不用说整售了。”首开商业地产的转让价值都是根据当时的评估报告，经过了国资委的审核，符合各项规范。

    王怡并没有否认首开的负债率高，但是声称在地产融资得不到合理解决的前提下，“高增长、高负债”就是当前房企的一种运营模式。

    “首开拿的孙河、通州、亦庄等地，从现在来看，都已经从市场上获得了增值收入。因为首开拿地之后没有直接卖地，所以并没有一个直接的收益数据体现。但是通过比较其他房企后期在相近地块拿地的价格，就可以发现首开的每一地块都有浮盈。”

    在被问及如何看待后市的时候，王怡表示自己也不好说，“谁也没法预计未来。”

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    资料显示，首开控股股东北京首都开发控股（集团）拥有20多年的房地产开发经验，其前身北京天鸿集团和北京城市开发集团均为北京市国有大型房地产开发企业，开发过回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等超大型居住社区。