世界杯来了巴西房价火了：五年涨200%【2】

　　房地产泡沫化？

　　随着巴西房价不断走高，“泡沫论”四起。美国《华尔街日报》评论员发表文章指出，大量外资入境的形势，以及巴西政府和各大银行向民众提供房贷的方便之门，将促使巴西房地产泡沫不断增大。

　　根据FipeZap房地产指数，自2008年1月到2013年尾声，巴西圣保罗市的房屋价格急升181%，里约热内卢房价跳升225%。房价升幅是租金的两倍，充分反映巴西房屋市场过热。

　　“如今巴西房价上涨过快，必然会增加楼市风险。”郭凡礼认为，新兴经济体抵押贷款市场增长较快、房屋租赁价格快速的增长，均反映出楼市泡沫的积聚。

　　伦敦“资本经济”发表报告称，巴西信贷扩张就像2008年金融危机前，大多数发达国家所经历的不正常繁荣的重演。

　　诺贝尔经济学奖得主、房价方面的权威罗伯特·希勒也称：“我不能说这是一个泡沫，因为我不了解这个市场的特点。但相比先前发生泡沫危机的其他国家的数据显示，我只能说要谨慎行事。”

　　有专家认为，巴西看来似乎正在步美国和一些欧洲国家的后尘——房地产崩溃导致全球经济衰退。但情况又不尽相同，虽然巴西也存在价格泡沫，其对住房信贷管控却要严格得多。

　　当然，也有不少业内人士坚定地认为，巴西房地产目前不存在泡沫。Caixa房地产贷款副总裁TeotonioRezende在接受媒体访问时指出，巴西的房屋价格急升并不是一个泡沫，而是反映经过高通胀和经济不景气后的需求回升。由于1984年至2002年房屋价格贬值，经济出现过停滞、超级通胀、高失业率等，所以现在房价的大规模上涨是楼市重新恢复的调整。

　　“巴西通胀率一直很高，央行基准利率也非常高，目前已经超过12%，在全球主要经济体中位居第一。”一位投资人士告诉记者，高利率的国家房地产泡沫的情况会较为少见，因为它控制了投资过热的情况。

　　记者也了解到，正因为有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底全球金融危机爆发，巴西政府为了推动经济复苏，推出了“My House My life”计划，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款。因此，３年多来，巴西房价飞涨。

　　即便如此，大部分巴西人还是以全款买房为主，因为要负担12%的房贷利息，不是一件容易的事。如果用于投资出租，目前的租金回报只有8%左右，虽然比中国的2%高很多，但也难以弥补利息支出。

　　一位在巴西的华人朋友告诉记者，一栋市值在人民币300万元左右的房子，现在如果出租，每月租金在2万元左右。“我并不担忧巴西的房价会出现泡沫化，因为巴西有房产税来控制房价。”他告诉记者。

　　巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，2010年圣保罗商业房产地产税调升45%，普通民宅地产税调升30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。

　　投资值不值

　　无论泡沫存在与否，巴西房地产的确得到了不少投资者的青睐。

　　近期，一项调查研究表明，在未来的一两年内，在新兴市场投资的国际投资者（私募股权基金以及投资银行）将进一步在巴西房地产市场增加投资金额。专家们也相信，巴西房地产市场至少还要持续增长１０年。

　　四季酒店集团的地区负责人Axevedo认为，巴西豪华旅游的市场越来越大，他们很看好巴西的奢侈酒店市场。Azevedo指出，巴西的房地产市场正在变化，将来预计有越来越多的人从逐渐饱和的住宅和商业地产投资转向例如酒店等的长线投资。

　　一家房地产开放商负责人日前对记者表示，目前，巴西拥有800万的住房缺口，并预计于2023年达到12.5万，所以是投资巴西房地产的最佳时机。

　　“以往许多国外购买者投资巴西房地产的目的仅在于投资或者度假。目前，国外投资者对更具道德性和公益性的房地产投资需求和了解程度越来越高，进而带动了未来几年的发展趋势。”一位投资商直言。

　　据专家此前预测，在长期或者短期内，房地产投资者将发现巴西房产市场很具吸引力。在未来数月甚至数年，会有很多积极因素来支持巴西房地产市场的发展，包括举办2014年世界杯和2016年奥运会。

　　不过，在郭凡礼看来，投资巴西的楼市也存在不少潜在风险。

　　“虽然世界杯的召开有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西当地治安、公共环境以及高涨的房价等方面的影响，延长游客在巴西的逗留时间恐怕会比较难，而这不利于当地房地产、旅游等行业的发展。所以世界杯结束后，巴西的房价可能会有所回落，虽然回落的幅度不会太大，但是保持长期上涨的可能性也不大。”郭凡礼指出。

　　克而瑞研究总监薛建雄则对记者直言，投资巴西的楼市，不是一个明智的选择，“它只会短期上涨，长期看来，必然会出现下跌的情况。若是要进行长期投资，巴西显然没有什么投资的价值。”

　　在克而瑞上海机构研究总监薛建雄看来，拉美经济环境局限了巴西房价的上升空间，并且世界杯不过是个特殊性事件，不能给当地的楼市带来长期性的利好。