北京住宅库存突破8万套  创18个月以来新高

　　业内人士称，除非大幅度降准或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，才能改变目前房地产行业贷款难的现状

　　今年以来持续萎缩的成交量让北京市的住宅库存节节攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存80844套。这是继2013年1月1日北京市住宅库存达到80038套的高点之后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月以来的新高。进入2014年，北京市住宅的库存量已经从五年来的最低点5.5万套猛增至8万套以上。

　　成交量持续走低

　　实际上，市场对于北京市住宅库存创下近18个月以来的新高并不意外。根据中原地产研究部数据显示，前五个月北京市商品房（包含所有新建住宅，商业、车位等）合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，是近八年来的最低值。

　　前五个月，北京市所有新建物业合计总签约金额为983.1亿元，成交均价22979元/平方米，较2013年同期的1472.4亿元下滑了33.2%。纯住宅物业成交额为642.7亿元，较2013年同期的980.3亿元下调了34.4%。

　　进入6月份，成交量的疲软状态仍未改变，亚豪机构统计数据显示，进入6月份第一周，北京市商品住宅仅成交457套，成交面积5.06万平方米，成交套数、成交面积环比分别大幅下降59%和61%，且周成交量也创下了今年以来商品住宅周度销量的历史新低。

　　同时，截至6月16日，月内北京市二手房合计签约2889套，是近几年的最低值，同比、环比也均明显下降。业内预计6月份北京市二手房签约量恐难达到7000套的规模，将继续在谷底徘徊。目前，北京市年内的二手房成交量尚不足2013年3月份单月的43780套。

　　对于目前的市场状况，中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市的状态已经从2013年购房者恐慌性购房转变为集体观望，购房者害怕高点入市，后期的市场价格再度面临调整。

　　“楼市在信贷收紧影响下，上涨乏力，受到贷款影响最大的二手房，价格持续下跌，成交量不断萎缩。2013年，北京市二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。近期信贷压力明显、自住房扎堆入市，二手房价格已经从12月份开始连续6个月出现下跌。”张大伟表示。

　　信贷微调难影响市场

　　此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。据悉，5月12日，央行发布“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；6月9日，央行又决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5%。

　　对此，相关报告认为，定向降准释放一定流动性，对当前规模的房地产市场影响或将有限。首先，定向降准具备明确的资金导向性，并非全面宽松，主要目的是为了促进信贷结构调整，促进资金流向实体经济中需要支持的领域，两次定向降准的明确导向促使资金流向“三农”和小微企业，资金直接流入房地产的通道并不畅通。其次，定向降准释放的流动性较小。据估计，6月16日针对满足条件的商业银行降低存款准备金，释放流动性资金大约1000亿元，低于全面降准所直接释放的流动性。可以说，流向房地产业的资金规模有限，对于房地产业发展难以产生直接有效的刺激。

　　张大伟也表示，“对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产行业贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是提高审批放款的效率，对市场来说，影响微乎其微”。