中小房企扎堆“断臂”求生 越秀地产开始抛售资产

　　不同于前两次的地产危机，这次自房地产业内部爆发的过剩危机正在愈演愈烈。外部的危机还能期待着政策的好转得以解决，但是面对日益高涨的库存和不断减少的市场，中小企业再想渡过危机已然不太可能。

　　房企抛售

　　在半年多前，越秀地产的风头还是很劲的，但是时至今日，这家广州的本土开发商开始靠抛售资产来应对市场下滑。

　　越秀地产6月24日公告宣布，于6月23日收市后，公司附属城市建设开发集团、公司拥有95%的间接非全资附属广州市城市建设开发及方兴环球（作为买方）订立框架协议。

　　根据上述协议，将分三批出售广州天河区珠江新城华明路4号共7个单位，及持有相关单位的公司股东贷款。出售的总代价为近7.15亿元，当中股东贷款为3.1亿元。

　　公告披露，出售项目包括土地及其上所建楼宇及构筑物（名为星汇云锦的整个房地产物业项目的商业裙楼部分，星汇云锦由出售项目及其他住宅楼宇组成），出售项目的总建筑面积约为1.93万平方米。该土地获批准做商业用途。

　　同日，中弘控股股份有限公司刊发公告称，其间接全资子公司西双版纳路南山雨林度假开发有限公司，拟与东方汇智资产管理有限公司进行合作，由汇智资管公司向路南山公司提供资金7亿元。

　　其中，汇智资管公司提供的7000万元用于受让路南山公司70%的股权，其余6.3亿元通过委托贷款的方式用于对路南山公司贷款，贷款期限为24个月，贷款年利率11.67%。

　　而汇智资管公司受让的路南山公司70%股权，将在借款到期时由母公司中弘股份以7000万元原价回购。本次股权转让实质是一种融资质押行为，中弘股份仅需对6.3亿元贷款支付利息，汇智资管公司对资金使用情况进行监督。

　　“最近一段时间，通过我们想转让资产的企业很多，甚至不少企业都是整个公司带着项目转让，很多全是半截子工程，市场不好没办法开盘。”北京一家资产管理公司的负责人向记者透露。

　　上周，北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业、建筑业、金融业居成交金额前三位。其中，中国石油化工集团公司转让的“四川省宏富源房地产开发有限公司50%股权”项目通过网络竞价方式由一位自然人受让。目前，北交所在售的房地产项目达到了26宗，连续多周增加。同样的状况也出现在上交所，上周上交所新推挂牌金额居首的行业是房地产业，一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。

　　业绩拖累

　　目前这股出售资产的潮流正在从中小房企向上市企业蔓延，究其原因还是受到了业绩拖累。

　　北京中原地产市场研究部统计数据显示，截至日前全国35个上市房企年度目标平均完成率仅29%，35家企业中，完成任务不足30%的企业就达到了22家。

　　连日来房企拖欠钱款的事情不断出现。近日，宁波建工一纸诉讼，将拖欠工程款的兰溪市喜瑞地产发展有限公司告上法庭。随后法院下达民事裁定书，裁定冻结喜瑞地产所有存款1.27亿元或查封其相应财产。

　　根据北京中原地产研究部对23家A股上市的大型房企财务指标进行分析显示，发现今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史最高水平。

　　从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平（56%），房企偿债压力不容小觑。

　　而且目前房企融资逐月下降，5月，10家标杆房企共计融资31.5亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。

　　并购潮来临

　　2014年上半年，受银行信贷紧缩等因素影响，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量比去年同期下滑2-3成，个别城市成交量甚至比去年同期下滑4-5成，市场普遍面临着“去库存”的压力。

　　与此同时，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔、杭州中都集团等。

　　此外，房企被收购股权的现象也越来越多。比如融创收购绿城不超过24.31%股权、朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权，获得113万平方米土地储备、信达地产以1.7亿元收购沈阳德利置业100%股权，获1.21万平方米土地储备等事件。

　　从评级机构来看，标准普尔及惠誉曾指出，中国小型地产公司可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标普表示，今年中国内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加激烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业可能面临更多债务违约的市场风险。