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十论楼市之五:限购为什么不能放开?

2014年06月27日15:20    来源:人民网-房产频道    手机看新闻

6月26日,呼和浩特市正式发文宣布放开城市房屋限购,由此成为了第一个正式宣布放开限购的城市,这也绝对不会是第一个,之后必然还有追随的城市。【呼和浩特发更正声明 成为国内首个发文放开限购城市】

消息一出,舆论哗然。很多媒体质疑和批评呼市放开限购。然而,笔者却认为,相比于那些出台限购政策一天,又缩回去的城市来说,呼市的做法,并无不妥。

行业内的人都清楚,很多二三线城市,因房地产过剩,限购政策执行并不严格。

呼市和大部分二线城市一样,2-3年前出台的限购政策,将缴纳社保、纳税的条件设定为1年,如今政策出台已经有些时日,大部分人都已经满足了这个条件。除此以外,在当地来说,很多开发商都有办法帮客户“补齐”这些资质,只要你想买房,当地都有代办机构一站式解决这些问题。

既然在这些城市,限购政策已经形同虚设,为什么不能废除呢?

地方政府发出解除限购的信号,然后又在一夜之间收回,表面上看,这是出于舆论的压力,不得已的事情。而实际上,这更像是对当地房地产开发企业的一个“交待”----我做了能做的事情,上面不让,没办法。

当初很多地方政府招商引一些开发商去当地投资的时候,估计也给出了各种承诺。这些开发商在当地和全国,估计也有各种关系,出于各种压力,地方政府不得不释放这样的信号。但是从目前一些放松限购,又缩回去的地方政府来说,至少是没信心,也不愿意对放松限购负责任的。

实际上,从中央层面,从来没有不允许地方政府放松或放开限购。从当初出台限购政策的时候开始,就是让各地政府依据当地房地产市场情况和房价考核的结果,自行决策是否出台限购。一些房价上涨的重点城市,住建部进行了指导和规范。之后,房价作为地方政府的考核指标存在,而如何调控房价,这种自主性动作选择的权力,则是交给了地方政府的。

2014年“两会”上,时任住建部部长姜伟新释放“双向调控”的信号,即房地产出现过剩问题的地方政府,可以考虑刺激需求,同时减少供地;对于房价矛盾比较尖锐的北上广深等一线城市来说,仍要继续坚持房价调控为主导的方向。

在这个原则的指导下,呼市、无锡、天津、常州等房地产市场明显过剩的城市,应该是可以放松限购了。但是至今为止,除了呼市以外似乎没有城市敢于公开宣布解除限购。政府不走这一步,市场得不到明确的信号,就处于僵持之中。某些地方楼市过剩严重的,还面临银行贷款还不上,开发商跑路等等问题。

这个时候,在“双向调控”原则的指导下,楼市过剩情况严重的地方政府,应该积极主动去做一系列工作,化解楼市矛盾,提前解决问题,放松限购,也是选项之一。

但是,从目前的一些城市存在的问题来看,仅仅放松限购,恐怕仍然难以解决问题。以呼市为例,中原地产给出数据称,该城市200万人口,有12万套的房子库存,前三年政府卖地高达几千万平米,未来供给规模庞大。这样的城市,首先要做的是政府立即停止卖地,然后制定未来3-5年,乃至更长久的城市发展规划和土地供应计划,要科学有效地编制这些规划,并确保执行。其次是需要合理引导购房消费,避免出现因为一两起楼盘断供或开发商跑路问题,而让整个市场出现信心崩溃的问题。

诸如呼市这样的城市,还有很多,当前很多城市面临楼市过剩发展带来的后遗症问题,急需要进行关注和解决。而解决这些问题,仅仅放松限购还不行,更多的是需要一个科学有效的引导和规划。

但是,对于北上广深这样的房地产供需不平衡矛盾依然存在的城市,仍然不可放松限购,仍要警惕房价大规模反弹和楼市大起大落。

(责编:孙红丽、唐沰)


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