买房人已付大部分房款开发商以欠工程款为由拒交房

　　开发商不能以房屋工程价款需优先受偿为由拒交房屋

　　裕华区龙先生反映：我与几位亲戚在太原某小区购买了几套商品房，由于一开始开发商手续不全，开发商采取的是分期付款的售楼策略，我们早己按合同约定交付了房款的三分之二，但所购楼房陆陆续续盖了四年多才封顶。听说目前开发商已将手续办妥，并已具备交房条件，于是我们向开发商提出了补齐房款交付房屋的要求。没想到开发商答复我们说，该小区楼房全部是建筑商垫资建设，由于无钱给建筑商工程款，建筑商已将他们告到了法庭，由于建设工程有优先受偿权，所以这些房屋不能再交付给我们了。我们认为，开发商拒交房屋的根本原因是，邻近地段房屋普遍升值，加上目前他们健全了售房手续，想找个理由毁约拒交房屋。请问，开发商的理由能站住脚吗？我们该如何维权？

　　“法律帮办”答复：《合同法》规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人或以催告发包人在合理的期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就工程折价或拍卖的价款优先受偿。该条款从立法上首次设定了建设工程价款优先受偿权。应该说，建设工程优先受偿权的确立，有利于维护建设工程行业的交易秩序以及公平合理、等价有偿的合同法原则，使建设工程合同纠纷中往往处于劣势的承包人一方得到保护，使承包人垫付的资金和付出的劳动能够得到优先受偿，有利于拖欠农民工工资等问题的解决。在法律实践中，往往出现的现象是买房人与开发商签订了房屋买房合同，但房屋尚未建成或未过户，此时建设工程承包人因发包人（即开发商）而对建设工程行使优先受偿权，而此时买房人也有权要求开发商继续履行合同交付房屋，承包商的建设工程价款优先受偿权与房屋购买者的权利产生了冲突。那么，这种冲突如何解决呢？《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）对这一冲突予以了解决。《批复》第2条规定，消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买房人。这意味着，只有购房者已交付了全部或大部分购房款时方可对抗建设工程优先受偿权，未支付全部或大部分购房款的购房者则不能对抗建设工程优先受偿权。本案中，龙先生与几位亲戚已向开发商支付了三分之二的购房款项，使建筑承包商的工程价款优先受偿权受到限制，开发商因此不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向龙先生及其亲戚交付房屋。

　　需要提醒大家的是，按照最高人民法院副院长江必新等编著的《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用》一书的观点，《批复》第2条规定的根本目的在于保障房屋消费者的生存利益，而非经营者的商业利益，故该条中所指的“商品房”应仅指生活居住用房，而非商业用房，商业用房不能适用本条的规定。此即意味着写字楼等商业用房的购房者或将不能援引该条款对抗承包商的工程价款优先受偿权。