曾经地王今安在：卖也不是不卖也不是

　　昔日荣耀地王，今朝悲情“地主”。光环散去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

　　“零成交”的地王：

　　滨江豪宅骑虎难下

　　在杭州，常被业内人士提及的一尴尬地王，是中海御道路一号。

　　拿地的时候，中海实在是风光无限。2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺，三宗地块的竞价用时竟超过4小时，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

　　然而这种计算方式并不能反映地块真实地价。要测算中海地产实际付出的楼面地价，需要考虑配建高级人才公寓的额外成本等因素。

　　根据一份被中海公司认可的内部测算，这个名叫御道路一号的项目实际总的土地成本为61.5亿元。加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理论上的刚性成本价已达38000元/平方米以上。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

　　日前，记者在中海御道路一号售楼处了解的情况是，目前项目并未正式开盘，销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者，就在今年三四月份，项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

　　据了解，中海御道路一号一期的预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

　　屡上头条的地王：

　　这次能否“挺过去”

　　除杭州外，上海等一线城市地王情况同样不容乐观。

　　“如果说2013年的地王项目，最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

　　去年12月，受上海自由贸易区概念带动，上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终，一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地，虽然总金额只有7.45亿元，但平均溢价率接近400%，楼板价高达1.5万/平方米。这个价格，远远高出彼时临港新城住宅销售均价。

　　不计成本闯上海的，不仅包括涉房不深的民营企业，也有大型央企。

　　今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。

　　方兴地产可谓实力不俗，这家开发了上海金茂大厦的企业，是世界五百强中化集团旗下房地产开发平台。2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王，此后，公司在北京、上海和苏州屡拿地王，斥资超过200亿元。

　　“上海大宁地王听说明年初开售，首期价格要开在7万至9万元，后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域，是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念，都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势：融资成本相对较低，资金实力较强。如果能挺过这个周期，就可能成为赢家。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

　　即将于今年开盘的另一个超级地王出现在北京，那是“赌王级”人物孙宏斌在去年9月拿下的北京单价地王。

　　当时，孙宏斌还没有全盘接手绿城，其旗下融创中国以43.24亿元拿下北京农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，刷新北京乃至全国宅地楼面价纪录。拿地当天，融创中国在香港的股价应声下跌，北京房企一片惊呼：7.3万？这怎么可能？！而数月之后，孙宏斌放出豪言，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，景观房源单价将达到30万元/平方米。

　　来自融创中国的内部人士曾向记者透露，北京农展馆项目有可能在今年9、10月份开售。这个天价楼盘最终命运如何？市场正拭目以待。上海证券报