北京楼市近期供应减少 降价不到位购房人不买账

　　上周，开发商推盘不集中，刨除一个自住房项目，商品房项目只有通州两个刚需盘入市。其中一个为纯新盘，价格没有前期参照。另一个则是在售多年的华业东方玫瑰。据了解，华业东方玫瑰整体价格由5月的24000元/平方米，下调至23500元/平方米。虽然价格实实在在地整体下调，但是购房人却并不太买账，主力户型成交寥寥。

　　业内人士表示，自近期首开、东亚等开发商旗下楼盘降价以来，开发商降价跑量已经不再扭扭捏捏。这使得观望的购房人更加坚定地坐等实质性降价，降价不到位，难以刺激成交。

　　小幅调价难刺激成交

　　上周，商品房市场有两个楼盘入市，分别是通州的华业东方玫瑰和京贸国际公馆。从价格上来看，作为老盘后期的华业东方玫瑰做出了小幅调价，相比该项目5月份24000元/平方米的整体价格，上周开盘价格每平方米下调了500-800元/平方米不等，成为了通州新城首个降价销售的楼盘。

　　尽管华业东方玫瑰成了通州新城首个降价盘，但是上周的开盘销售情况却并不乐观。据了解，该项目上周入市一栋楼，共计135套房源。上周六开盘当天，《广厦时代》注意到，新入市的这栋楼除了27套66平方米的一居室销售一空以外，90平方米的主力两居产品成交寥寥。更多的购房人还是选择了该项目之前剩余的两居产品，因为剩余房源价格比当天入市的新房源便宜300元/平方米。尽管如此，该项目工作人员表示，主力的90平方米两居成交的套数也不多。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，该项目的一居产品热销，主要因为产品总价相对较低，且购房人居住需求急迫。而两居等主力户型销售不畅恰恰体现了市场下行过程中购房人的观望。“华业东方玫瑰的一居和两居的首付相差10多万，月供相差约3000元/月，如果是市场上行的话，购房人往往会选择跳一跳适当透支，而市场下行的过程中，购房人透支的动力则会明显不足。”郭毅说。

　　开盘现场一位购房人则直白地体现了对价格的观望态度，“价格是降了一些，但总觉得还能再降，每次市场不好的时候，通州价格波动最大，还是等等看吧，市场不好也不用抢房，不怕没有合适房源。”

　　业内人士表示，自近期首开、东亚等开发商旗下楼盘降价以来，开发商降价跑量已经不再扭扭捏捏。这使得观望的购房人更加坚定地坐等实质性降价，降价不到位，难以迅速打破观望。

　　促销不忘承诺价格 开发商盼当下成交

　　与开发商降价跑量相适应，诸如零首付、一成首付、首付分期等促销手段层出不穷，为的就是降低门槛，促进成交。在降低购房门槛的手段中，一些开发商没有选择直降，而是试图给购房人以不降价的信心，期望以此打破购房人的观望。这也从侧面反映了开发商急盼成交的心态。

　　据了解，珠江四季悦城在上周就推出了“降价险”，具体办法是：购房者如果选择以降价险方式买房，可先支付九成房款，余下一成作为保证金由客户保留。在约定交房时间前四个月（2015年6月30日前），如果房价未降，购房者再将剩余房款交给开发商；反之，则由珠江人寿代为支付一成余款。

　　尽管这一“险种”随后被合作的保险公司所否认，但是不难看出开发商试图以价格承诺来打消购房人对降价的观望，进而实现眼下的成交。

　　近期成交仅为去年同期一半

　　房企利用各种手段促销，甚至如首开、东亚等房企大幅降价换成交，但是局部的刺激依然难改楼市整体的颓势。据亚豪机构统计数据显示，受市场观望情绪影响，上周成交量出现小幅下跌，上周（7.7-7.13）北京商品住宅成交1255套，环比前一周下降7%，同比下降20%、成交面积为11.9万平米，环比前一周下降22%。至此，北京商品住宅市场已连续四周维持千套左右的销量水平，而去年同期周度成交则在2000套上下。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，进入2014年以来，房地产投资增速持续下降，房地产处于下行通道已成为不争的事实，在楼市库存高企，成交上涨乏力的局面下，购房者对于房价平稳甚至下行的预期逐渐增强，因此购房决策更为理性和谨慎，随着刚需项目价格的调整，购房者“买涨不买跌”的心态与日俱增，浓厚的市场观望情绪是成交量上涨乏力的主要因素。

　　任启鑫表示，在楼市库存高企，成交上涨乏力以及未来市场预期不明等多因素叠加影响下，短期内楼市或将维持冷清状态，若无明显的金融、政策等行政手段刺激楼市，下半年北京楼市或进入一轮深度调整期，持续低迷的楼市，无疑将加剧房企资金链和现金流的持续性，或带来新一轮的行业洗牌。

　　●上周开盘的楼盘●

　　华业东方玫瑰

　　地址：通州临河里路与梨园南街交汇处

　　装修：毛坯

　　户型：66平方米一居、90平方米两居、130平方米三居

　　价格：23500元/平方米

　　上周，华业东方玫瑰再推一栋楼，该楼座两梯五户，每层一套66平方米的一居，三套90平方米的两居和一套130平方米的三居产品。其中一居价格约24500元/平方米，两居和三居约23000元/平方米。整体来看，价格相比5月份的售价每平方米降了约500-800元。不过，小幅的调价并没有给该项目带来火爆的销售。据了解，该项目入市的房源中，一居产品总共27套全部售罄，而主力的两居、三居产品则成交20-30套左右，销售情况一般。

　　之所以如此，对于购房人而言，更多地还是对该项目的价格持观望态度。“市场下行，总觉得还能再降一些，还是等等看。”有购房人说。除此以外，购房人对该项目的环境及产品倒还是较为满意。

　　作为通州百万平方米级的居住大盘，已经有业主入住近两年，逐步进入成熟的生活氛围。从该项目实际情况来看，11万平方米的综合配套中，所涵盖的十字商业街区已经开街纳客，并可以看到小区业主出入其间，生活配套基本无忧。

　　另据销售人员介绍，所谓的11万平方米的商业综合配套还涉及集中商业中心、大型主力店、旗舰店等多项业态，且这些商业楼体也已经完工，后续将加快推进这些配套设施投入使用。在绕着华业东方玫瑰实地参观过程中，我们注意到该项目的集中商业已经拆除了围挡，并已经预留了户外大屏幕的安装位置。

　　该项目一位业主表示，总体来看，华业东方玫瑰现在虽然基本生活需求无忧，但由于该项目距离通州老城区相对有一段距离，因此，大型的购物娱乐略显匮乏，集中商业内的购物、娱乐等设施建设进展一直颇受业主关注。“现在该项目隔一阵就有一部分房源交付给新业主，人越来越多，相信集中商业落成后，小区也将充满活力。”一位业主说。

　　从小区环境来看，不论是已入住的业主还是来看房的购房人，都表现出了满意的态度。一位业主坦言，当初买华业也是因为该项目具有一定的价格优势，由于价格相对较低，因此，对小区的环境并没有抱有太高的期望，实际入住后，感觉整体的园林等方面还算错落有致。如果物业在园区环境维护方面持续不懈怠，相信园林自身的发育会给业主带来更好的居住环境。

　　京贸国际公馆

　　地址：通州京通快速路八里桥出口向南1000米

　　装修：毛坯

　　户型：90-115平方米三居

　　价格：30000元/平方米起

　　京贸国际公馆作为通州纯新盘，上周首次开盘。主要的户型为90平方米和115平方米的三居产品，90平方米的产品起价270万/套，115平方米的产品起价340万/套。折合单价30000元/平方米起。在该项目销售人员看来，之所以高价入市，主要是考虑到了项目本身的产品品质以及配套环境。

　　据介绍，京贸国际公馆位于朝阳区与通州区交界处，居住环境及配套成熟，距地铁果园站1000米，南侧紧邻通州文化旅游区。这一文化旅游区是由国务院批准建设的项目，是通州区打造城市副中心，建设“一核五区”的重点区域之一，未来将建设成为“面向世界的北京现代时尚旅游目的地。

　　而项目自身的规划中，将建设12000平方米的临街独立商业中心，2000平方米的社区下沉商业广场，21200平方米的潞河中学附属实验学校，4000平方米的幼儿园和1100平方米的老年中心。其中潞河中学附属实验学校，目前结构性建设已全部完成，正在做内部装修，将很快投入使用。

　　产品方面，据了解，该项目即使90平方米的刚需户型也做到了一梯一户，且南北通透，格局全明。尤其是在空间的功能性上，该项目业主可以轻松增设出一间卧室，以备未来家庭所需。当然，该项目在电梯配置上的奢侈，也造成了得房率的下降。据一位购房人计算，90平方米的户型，实际使用面积63平方米，得房率70%，好在有9平方米的赠送面积，勉强提升了一些使用率。

　　不过，在该项目的产品及配套环境下，购房人对实际成交同样抱有观望的态度。显然，最能够打破购房人观望的还是价格因素。本版文/张蛟