鲁能地产业务整合第二波：海南闲置土地或拖累资产重组

人民网北京7月31日电 （余燕明）即便鲁能集团因在海南闲置土地问题被海南省国土资源环境厅约谈，不过，这也并未影响到鲁能系房地产业务、资产的重组与整合的强势推进。[鲁能海南囤地揭秘：与政府对赌土地升值]

日前，鲁能集团控股上市公司广宇发展公告称，证监会对其申请发行股份购买资产事项进行审查后决定予以受理，现在购买资产事项有待证监会核准。

从去年8月份开始，鲁能集团就开始了此次资产重组计划。根据广宇发展此前发布的资产重组报告，其计划向鲁能集团发行股份，购买其持有的重庆鲁能、宜宾鲁能、海南三亚湾、海南英大、鲁能亘富、顺义新城6家鲁能系地产公司比重不等的股权，并分别向鲁能置业和世纪恒美发行股份，购买两者持有的鼎荣茂华和重庆鲁能英大的股权，这些标的资产预估值超过124亿元，预估增值率约为133%。

这次鲁能集团的资产重组，仍然是继2010年前后鲁能集团地产业务整合计划流产后的续集。

时间倒拨回2010年的初夏，广宇发展向鲁能集团发行股份尝试收购重庆鲁能、宜宾鲁能、鲁能亘富、海南鲁能广大、海南英大、海南三亚湾以及海南盈滨岛7家鲁能系房地产企业不等比例股权，拟收购的标的资产评估价值近60亿元。

然而，这次大手笔的资产注入最终无疾而终。鲁能集团对此给出的解释是，“由于国家对房地产行业的宏观调控，房企并购重组被暂停，公司的重大资产重组方案未取得实质性进展。”

人民网记者对比鲁能集团前后两次的资产重组方案后发现，在两次重组中涉及的鲁能系房地产企业中，注入广宇发展的重庆鲁能、宜宾鲁能、海南三亚湾、海南英大、鲁能亘富5家企业的股权比例皆无变化，而在第二次进行资产重组的鲁能系房地产企业中，海南盈滨岛置业被剔除在外，而海南盈滨岛置业直接牵涉到的，则是此次鲁能集团被约谈闲置土地的所属企业。

闲置土地被“嫌弃”

人民网记者了解到，此次海南省国土厅约谈鲁能集团闲置的2200亩左右的土地，主要位于海南省澄迈县老城开发区的盈滨半岛，拥有这些闲置土地的企业为海南盈滨岛置业有限公司和海南永庆生态文化旅业有限公司。据鲁能集团可供查阅的下属二级公司基本情况显示，海南盈滨岛置业有限公司和海南永庆生态文化旅业有限公司分属鲁能集团，持股比例均为50%。

“在海南，土地闲置的原因有很多，不过也不外乎政府和企业两个原因，闲置的土地开发难度往往都特别大。”一位在海南省房地产市场浸淫多年的人士告诉记者，“但是，注入上市公司的资产必须是‘干净’的，是可以让投资者预见到开发进度与前景的，这些闲置土地拿地成本都很低，如果能够开发肯定是有利可图，但是闲置问题的不确定性太大。”

事实确如该人士所言，鲁能集团上述闲置土地进行资产重组和注入上市平台的道路，遵循的是从“部分剥离”到“彻底放弃”的轨迹。

在2010年前后鲁能集团将7家鲁能系房地产企业注入到广宇发展的方案中，海南盈滨岛置业是其中之一，而当时海南永庆生态文化旅业作为海南盈滨岛置业的子公司也计划将其一同注入。不过，资产重组计划刚启动不久，广宇发展便公告称“由于海南永庆生态文化旅业房地产开发用地的规划方案可能发生调整，该公司经营前景因此存在重大不确定性。为保护上市公司和投资者利益，该公司股权将不进入本次注入资产范围”。

根据当时广宇发展发布的《发行股份购买资产暨关联交易预案》披露，截至2010年，海南永庆生态文化旅业的房地产开发项目位于盈滨半岛，包括458项目、永庆生态文化旅游区项目以及4块宗地土地储备，土地面积共计1800多亩。由于海南永庆生态文化旅业获得这些土地时间较早，拿地成本平均为12万元/亩，到2010年该区域土地价格已经涨到50万元/亩，相当于成本价的4倍有余。

人民网记者调查发现，在鲁能集团进行第一次的资产重组之前，海南永庆生态文化旅业注册资本为5000万元，股权结构为海南盈滨岛置业持股80%和澄迈老城开发区发展有限公司持股20%。然而，在将其注入到广宇发展的计划落空后，海南永庆生态文化旅业随即宣布进行股权结构调整，注册资本由5000万元减为4000万元，从而成为海南盈滨岛置业的全资子公司，而后海南盈滨岛置业又将其全资转让至同为鲁能系的海南澄迈鲁能置业有限公司，至此成为鲁能集团的附属公司。

拖累地产业务整合

而在此次鲁能集团着手进行的鲁能系房地产业务整合中，鲁能集团则彻底摒弃了海南盈滨岛置业资产的注入。

根据上述广宇发展发布的《发行股份购买资产暨关联交易预案》，到2010年前后，海南盈滨岛置业在澄迈县老城区所拥有的房地产项目包括405亩项目、87亩项目和11块占地面积累计超过2000亩的土地储备。据当时一家资产评估公司对海南盈滨岛置业的评估，其净资产评估增值达到6亿元左右，增值率也接近2倍。

当然，在鲁能集团尝试进行的两次鲁能系房地产业务整合过程中，无论是第一次剥离掉海南永庆生态文化旅业1800亩左右的土地资产，还是第二次直接剔除掉海南盈滨岛置业近2500亩左右的项目土地，仍然只是鲁能集团在海南土地储备的冰山一角。

“如果鲁能集团能够完成在海南的房地产业务的整合，仅在土地储备方面，保守估计，鲁能系房地产企业在海南就拥有5500亩左右的二级开发土地面积和4500亩左右土地一级开发项目。”广发证券一位长期跟踪鲁能集团的研究员向记者透露，“四年前鲁能系进行房地产业务整合时，记得有机构针对鲁能集团在海南的土地和项目做过粗略的计算，如果当时几个海南公司顺利注入到广宇发展，鲁能在海南的二级开发项目大概能给广宇发展带来80亿元左右的权益净利润，土地一级开发至少也能给广宇发展带去70亿元左右的土地收益。”

而据上述研究员进一步介绍，当时进行第一次资产整合时，鲁能在海南的土地储备会占到注入广宇发展土地总储备面积的2成以上。“盈滨半岛总共只有8000多亩土地可供开发，其中鲁能在盈滨半岛的项目总土地面积就达到了5100亩。”该研究员介绍说。

另据光大证券的一位分析师以及海南省国土系统的一位官员双双介绍，鲁能在海南之所以造成如今的土地闲置问题，原因比较复杂。

“鲁能2006年与政府签订的框架协议是整体成片滚动开发，体量非常大，而且项目的地块比较零散，部分地块以前是其他开发商开发的，所以面临着规划部门规划调整的问题。”上述光大证券的分析师如是告诉记者，“另外就是拆迁的问题。当地农民对拆迁工作的抵触非常强烈，经常阻挠，进度也因此被拉慢。”

“也许2000多亩的闲置土地，对于在海南拥有上万亩土地储备的鲁能来说，这只是比较小的一部分。但是问题是这些土地闲置的原因，绝对不是轻易在朝夕之间可以解决的，非常复杂。”上述广发证券的研究员分析，“更为重要的，进行房地产业务的整合，鲁能集团势在必行，如果这些闲置土地问题解决不好，海南的房地产业务整合不彻底、不到位，无论是梳理鲁能集团的产业结构和资产整合，还是鲁能更长远的目标，比如寻求整体上市，相信不解决的话将来都会是拖累。”