鲁能海南囤地揭秘：与政府对赌土地升值

人民网北京7月24日电 （余燕明）近日，海南省国土资源环境厅约谈12家在琼闲置土地企业后，人民网记者就鲁能集团海南闲置土地问题进行了报道（详见《鲁能、政府“互谋”恶果：囤地引发的土地闲置》）。

其中，记者了解到，此次鲁能集团海南闲置土地主要涉及5宗，将近2200亩，大部分闲置土地都位于海南省澄迈县老城开发区的盈滨半岛，而直接拥有闲置土地则是鲁能集团在海南的附属子公司海南盈滨岛置业有限公司和海南永庆生态文化旅业有限公司。

实际上，鲁能集团早在2006年便已获取上述土地，而当年鲁能集团也已经与海南省澄迈县签订了《盈滨半岛及周边土地开发框架协议》。

海南当地一位知情人士告诉记者，也正是鲁能集团与当地政府确定的所谓“动态的合作模式”，即“澄迈出让给鲁能的地价，如果是5年到10年内才开发，则比5年内开发每亩增收2万元；如果10年后才开发，则按当时的市场价出让；如果是开发10年后地价上涨，上涨部分的3成为地方政府收益”，为如今的土地闲置打下了伏笔。

对于这种开发模式，当地政府认为“首先能减少因企业不按承诺投资，给地方政府造成的土地闲置损失；其次还能让地方在土地升值中持续分一杯羹”。

“实际上就是企业和政府在对赌，就是囤地升值。”上述知情人士直言不讳，“为了赚大钱，肯定是囤地坐等土地升值，政府和企业都会双收。”

根据鲁能集团可供查阅的下属二级公司基本情况显示，海南盈滨岛置业有限公司和海南永庆生态文化旅业有限公司分属鲁能集团，持股比例均为50%。在2010年前后，鲁能集团曾经试图将海南永庆生态文化旅业注入其上市公司天津广宇发展，不过，最终由于海南永庆生态文化旅业的“房地产开发用地的规划方案可能发生调整，该公司经营前景因此存在重大不确定性”而宣告流产。

而据海南省国土系统的一位官员告诉记者，“当地规划调整”正是此次鲁能集团土地闲置的原因之一，早年世联地产针对鲁能盈滨半岛项目编制的一份规划就提醒，该项目的征地拆迁、规划和权属问题会非常复杂。

然而，8年左右的闲置时间，已经足够让这些土地的价格迅速膨胀。以盈滨岛置业为例，目前可查阅到的最新的关于海南盈滨岛置业的资产情况是，2010年北京中企华资产评估有限责任公司为海南盈滨岛置业出具的一份资产评估报告书，其中针对海南盈滨岛置业的房地产类存货评估增值近4亿元，增值率逾8成，这份评估报告给出的增值原因为“海南盈滨岛置业的房地产开发所占土地取得较早，而目前房屋销售价格上涨较大”，彼时这些土地在鲁能集团手中仅过去4年。

据世联地产对鲁能海南盈滨半岛项目成本的测算，鲁能获得盈滨半岛项目土地的价格为15万元/亩，而天津广宇发展在2009年底的资产评估报告中则披露，海南永庆生态文化旅业在盈滨半岛所占土地面积共计1800亩，实际取得上述土地成本平均为12万元/亩，经评估，截至2009年底，这些土地的价格已经上涨至50万元/亩，价格相当于翻了两番以上。

而据前述海南知情人士介绍，其最近接触到的一宗位于盈滨半岛永庆寺附近170亩的土地转让报价为3.5亿元，相当于200万元/亩，这意味着以当初鲁能集团获取这些土地12万元/亩的均价计算，到现在价格已经翻了4番，相当于拿地成本价格的16倍之多。

尤其值得注意的是，在上述北京中企华资产评估有限责任公司对海南盈滨岛置业进行的资产评估中，其中截至2010年，海南盈滨岛置业对房地产公司股权投资这一项的评估增值就达到1.6亿元，占到公司净资产增值总额的3成，增值率超过1倍以上，当时海南盈滨岛置业主要进行股权投资控制的公司即为海南永庆生态文化旅业。

记者致电鲁能集团相关负责人求证上述土地闲置问题，不过对方以开会为由表示不方便接受采访，截至记者发稿也并未得到鲁能集团方面的证实与回应。针对鲁能集团海南土地闲置问题进展，人民网记者将进一步关注。