司法拍卖房：价格有优势 风险勿忽视

　　7月8日，北京法院司法拍卖平台正式上线，通过查询北京法院的司法拍卖信息，可参与试点法院部分涉诉资产的网上竞拍。

　　虽然司法拍卖房产已不是新鲜事，但今年各地法院陆续推出网络拍卖房产后，由于不少房源成交价低于市场价，这一“淘房”的新方式逐渐走进了大众的视线。

　　司法拍卖流拍增多

　　据了解，受房地产市场冷淡行情的影响，司法拍卖房产也同样遇冷。

　　据东方国际拍卖有限公司的一位工作人员介绍，今年以来，第一次拍卖成交率有明显下降，拍卖行情与市场大环境情况、拍卖标的评估时效性、标的的具体情况都有关系。

　　记者在北交所诉讼资产网络交易平台看到，多套房源由于流拍，已进入到第二拍、第三拍阶段。其中一套丰台区横七条44号院户型面积102.26平米、评估价273.46万元的房源，已是第三拍了。

　　在淘宝司法拍卖平台上，一套北京市丰台区珠江骏景中区176.84平米房源，评估价为550万元，7月2日一拍流拍后，7月29日二拍调价到450万元后仍然流拍，折后均价2.54万/平米，但仍流拍。而6月该小区刚成交了一套161平米三居室，均价达到27000元/平米。现在大户型房源报价也在3万/平米左右。虽然报价低，但在成交房源信息一栏，记者发现物业情况显示：该套房屋尚欠物业费、电费、水费等费用约62500元，且由买受人自行承担。

　　“自住投资各占一半”

　　但司法拍卖市场中也不乏成交的案例。

　　位于朝阳区大山子环岛的银河湾小区一套327平米的三层空中跃层评估价1692万元，在今年5月第一拍时流拍，今年6月第二拍时降价169万元，最终以降价后的1523万元成交，均价4.66万/平米。而在中介公司348平米的房源，报价1800万。均价51724元/平米。

　　一位业内人士向记者表示，通过司法拍卖购房的人，通常都有捡漏的心态，如果不是各方面条件很好的房源，一般不会第一次就出手，流拍后，都会降价10%-20%，降价后的价格更划算。

　　而上述东方国际拍卖有限公司的工作人员也向记者表示，参与司法拍卖的，自住和投资各占到了一半。

　　伟业我爱我家北京公司一位分析师告诉记者，“司法拍卖的房源肯定比市场价会更便宜一些，不然谁买？如果价格与市场价一样，不如直接购买二手房，手续也更简单一些”。

　　据了解，此前中介公司也曾收购司法拍卖来的低价房源，再以市场价卖出获利，但“禁止吃差价”的禁令出来以后，中介公司基本不涉足司法拍卖的房产。

　　拍卖房难躲限购

　　对于竞买人来说，最关心的是能否过户的问题。此前有媒体报道，由继承、司法拍卖等方式获得房产不受限购限制，不少“房虫”通过低价收购此类房源获利。但此类做法现在已不可行了。

　　昨日，记者通过北京住建委便民热线得知，司法拍卖获得的房产，在办理产权登记前，必须先审核购房资格，在北京没有购房资格，将无法办理房屋的产权证。

　　而多家拍卖公司也向记者表示，拍卖公司不会审核竞买人购房资格，但建议竞买人“最好符合限购条件”，是否能过户，建议咨询主管部门。而法院作为委托人也同样没有条件审查购房资格，法院通常只是在发布拍卖公告时标注竞买人需符合北京市限购政策规定，“因该政策规定导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任”。

　　■ 律师提醒

　　欠费问题需提前厘清

　　虽然通过司法拍卖处理的房子比市场价要便宜，但其中的交易风险购房人也得多加注意。

　　京华律师事务所律师马传贞提醒，首先要确认是否具有购房资格，其次要知道法院拍卖的房屋需要一次性付款。

　　了解是否具备购买条件后，重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。

　　除此之外，还应了解该房屋需要缴纳的税费情况，其标准与买卖房屋相同。

　　此外，在法院的公告中，还会告知公众该房屋的债务、抵押、租赁情况。一般来说，法院已将这些关系理顺；而如果房屋存在租赁，拍得房屋后则需先完成租赁合同，而租赁所得也将归已获得房屋产权的竞买人。

　　■ 竞拍流程

　　竞买者可以通过报纸和网站的公告了解项目的具体情况，一般情况下不动产会进行30天以上的公告，竞买人也可以趁此期间到项目当地了解物业具体情况和风险。

　　如果确定有意参与竞拍，那么就可以将保证金打到法院的指定账户中，保证金约为房屋评估价的5%。

　　凭借保证金收据和本人身份有效证明，如果是公司参与竞拍就可以拿着公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件，办理竞买登记手续。

　　如果竞拍成功，竞买人可以拿到《法院裁定书》、《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》等文件去房管部门过户。如未能夺标，拍卖结束三天之后可办理退还保证金手续。

　　拍卖当天，竞买人就能凭账户和密码登录电子竞价系统或到竞买现场参与竞拍。