7月房地产市场价跌量涨 信贷变化成后期走势关键

　　受信贷整体仍未放宽、市场预期不稳等影响，7月份全国房地产市场仍未走出低谷。虽然成交量小幅回升，但房价仍未止住跌势。

　　房价连续3个月下跌

　　继5月份、6月份百城房价连续下跌后，7月份这一跌幅则继续扩大。

　　根据中指院发布的百城房价指数，7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，跌幅扩大0.31%。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。其中北京、上海等十大城市全部环比下跌、且跌幅超过全国。

　　据悉，今年以来，受信贷收紧、市场预期不稳等影响，市场整体下行趋势明显。政策环境方面，中央着力推进长效机制建设，地方调整更趋灵活。部分库存过大、需求不足的城市，通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面，迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩；在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大。需求方面，消费者仍然预期市场保持下行，入市意愿不高，市场成交没有明显改善。

　　下半年，随着限购放松城市个数增多，短期内可刺激市场成交回升。虽然放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场回稳。金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。

　　成交小幅回暖

　　成交方面，7月份虽然各地限购令放松蔚然成风，但住宅市场成交表现仍然差强人意。无论是新房还是二手房市场，尽管环比数据出现小幅回升，但仍处于今年以来月度低位，较去年成交水平更是下滑明显。可见，限购取消对市场影响较为有限，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，以价换量消化库存仍是市场主策略，市场筑底有望加速。

　　从新房市场来看，中原监测的全国40个重点城市，7月份新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月份成交量仅好于今年2月份以及6月份，较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

　　分各线城市来看，一、二线城市表现较差，三、四线城市相对较好。一线城市7月份成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月份成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三、四线城市环比增幅最大达10%，且较去年月均值降幅小于一、二线城市。

　　从二手房市场来看，根据中原地产估测，7月份6大城市(京沪广深津蓉)二手住宅成交面积为337万平方米，虽然环比6月份增长8%，但仍处于历史低位。与新房同为今年以来月度成交量的第三低位，且较去年月均成交面积大幅回落41%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市依然处于明显调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价。预期后市特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在第三季度依将处于以价换量过程中。

　　“限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。此外，在多地相继‘放松限购’之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。后续市场的走势依然依赖信贷的变化。”张大伟表示。（记者 王 峥）