银河证券房地产分析师赵强：房地产将开始第二轮下降

银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强 （人民网房产 唐沰 摄）

    人民网博鳌8月8日电 （唐沰）经济低迷环境中，政策、资本的力量对于房地产的影响更加引人关注。银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强在博鳌房地产论坛称，预期7到9月份应该是房地产行业走势迎来第二轮下降。

    赵强在主题演讲中表示，截至到今年6月份，全国商品房销售面积和金额都是同比下降的，一些大城市和二线城市中的39个城市平均降了18%左右，国家统计局的数字降幅没有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么样，总体上来看量都是萎缩的。

    “数据证明，今年的市场比去年差，但是比2011年、2012年要好。如果从绝对量来看，今年上半年销售的量和金额都是比2011年和2012年要高的。但是开发商的感受可能不太一样，开发商感觉好像又回到了2011年或者说2008年。”赵强调侃，这是因为开发商原本对2013年保持了较高的期望值，所以楼市下行感觉“反差是比较强烈的”。

    去年起，房地产行业的全国走势是开始呈现分化，而今年则是总体进入下跌通道。尽管2013年全国楼市都有上升，但其实从2010年开始上升的动力已经有点衰竭，所以2012年、2013年已经开始下滑。赵强分析，但是一线城市，尤其是像北京、广州继续高歌猛进，在不同的区域里面差别很大。

    “而总体上今年市场比较好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如说南南宁、西北的兰州这些地方，这些城市过去的需求没有完全释放，所以还在需求释放的过程中。但是过去一直领跑全国楼市的地方，像浙江、江苏，包括广东的一些地方都出现比较严重的问题。所以相对来说，中西部的地方反而是强的。”

    赵强表示，房价下跌是从今年4月份开始的，前三个月不太明显，虽然开发商已经感受到一些压力，但是真正下调是在4月份开始。“如果下半年市场没有什么好转的话，我们预期7到9月份应该是第二轮下降。库存方面，我们长期跟踪十来个大城市，现在从库存的绝对值来说，是创了几年的新高，和2011年相比，现在已经超过了2011年最差的时候，现在去化率也是明显显示出市场供大于求。”

　　他总结称，房地产市场有周期的特征，分长周期和短周期。“从短周期来看，我们认为2012年到2013年是一个短周期的上升阶段，它主要的推动因素是政府对首套刚需政策的扶持，包括信贷的相对宽松。而2014年是对这两年的一个调整期，它主要的原因是整个信贷有一定的紧缩，同时宏观经济也出现了一个回落，所以房地产也跟着有一个下调的周期。”

　　在赵强看来，股市对整个经济的预期仍然是晴雨表。“所以做实业的朋友可以关注一下股市，根据我的经验来看，股票市场基本上提前6个月就能反映整个行业板块的表现，当然它这个行业可能在一两个月之内有些波动，但是如果它形成了趋势的话，应该是市场达成了共识，而这种共识可能会在未来6个月在实体得到验证。”

    “对地产公司来说，高歌猛进的时代已经过去，因为过去这个繁荣，房价地价的涨幅是高于资金成本的，所以可以提高负债率”。他表示，未来可能房价、地价的涨幅和资金成本差不多，故而要控制负债的成本和杠杆率。“现在这么高的杠杆率其实是一个资本杀手。另外，股票市场也是被低估的，从我刚才讲的资产的折价可以看出来。所以股票市场现在不是卖的时候，而是买的时候，所以应该进行一些并购、增持。保险公司是值得重视的一个长期的战略性融资者。”