赵强：中国税收太高 成为推行REITs的主要障碍

　　人民网广州12月25日电 （唐沰）“中国现在还不具备推行REITs的条件，在中国推行的主要障碍就是税收方面。”银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强在2014观点商业年会表示。

　　赵强首先对REITs进行释义，“简单地讲，它是一个与房地产相关的投资组合，就像我们买的股票型基金一样，我买的实际上是股票的一篮子的组合，REITs也是这样的东西。它有几种情况，第一种是权益类的，他持有商业地产的权益；第二是债务型的，就是以资产作为一种抵押，但是你买的是它的债权，得到的是债务的利息回报，你不是买他的资产；第三种是混和型的，它既有债务，又有权益。最早的REITs是一种封闭型基金，现在在美国已经发展到了公司型的。”

　　赵强表示，相比之下中国商业资产没有很清晰的证券化路径，主要的模式还是一些股票上市为主，但是这种上市和单纯把商业资产上市是不同的。

　　“商业地产证券化比较好的方式是房地产投资信托，也就是REITs。”赵强指出，REITs就是一种投资工具，对持有人和发行人都是有好处的。

　　从持有人角度来说，一般老百姓要投资商业地产，进入门槛很高，一个商场至少都要上亿，但REITs就像股票一样，把资产切成小份，所以普通的老百姓就有机会去投资。

　　从发行人角度来说，也有好处。“比如说你要卖一栋楼，卖整个商场，你要找到买家是很困难的，另外你的成本也比较高，中间有很多交易的环节。所以如果能够公开的上市，像发行股票一样，融资成本会大幅下降。对地产商来说，它的资产的流动性也提高了，物业是一种非流动性资产，如果转化成REITs之后，它可以在市场上交易，这就变成了一个流动形资产。”

　　“这样一个投资工具有利于投资者，也有利于发起人、开发商，所以是个好东西。”赵强表示。

　　赵强进一步指出，商业地产要往前推进，REITs要往前推进，需要两个条件，第一是政府在税收方面给予特殊的优惠规定，第二个就是他需要一个低利率的环境。

　　赵强认为中国现在还不具备推行REITs的条件。“在中国推行的主要障碍就是税收方面，房地产有一个双重课税，既要交公司所得税，分红到了个人，还要交个人所得税。在这个情况下要推行REITs需要房地产税收的相关体系做一个全盘的大的调整，包括房产税、交易环节、持有环境，税率的调整，降低税负。还有一个就是低利率的环境，我们现在已经开始降息了，也许在未来两三年之内，这个事情会水到渠成。”