一直想靠先进的模式改变现有房地产企业的发展现状,却在模式创新路上不断迷失,出现了“口号越喊越亮、规模却越做越小”的尴尬境地。的确,中国的房企一手钱一手地的粗犷模式急需改变,但是或正如万科高级副总裁毛大庆所言,开着车换轮子才是正路。
万通的痛
从戴绿帽、吃软饭、挣硬钱到美国模式,万通的口号越喊越亮,但是业绩却不尽如人意。
“滨海新区、美国模式、万通价值观和打造绿色公司”一直是万通的发展战略,曾经在业内引发了广泛关注。
特别是万通提倡的美国模式,在万通董事长冯仑的眼中,房地产发展要转型成为“美国模式”,即不挣下游,把房地产变成建筑业;而是挣上游,使房地产企业变 身为服务业、金融业。按照这一思路,万通将业务链、产品和公司都做了重新的架构,开始变身成为不同于传统意义的房地产公司,“大万通”格局基本敲定。
“我们有意控制了传统的高负债、高资本密集的住宅开发业务,开拓了纽约、中国台湾市场以及工业地产和资产管理及基金方面的业务。”冯仑表示,这些业务是五年来“大万通”体系中增长速度最快的,且尚未并入上市公司的平台。
的确,在过去几年中,万通通过这种美国模式成功操作了一些项目,如中服Z3项目。
在2013年的最后一天,北京万通地产发布公告称,分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价,将所持有的北 京金通港房地产开发有限公司35%股权中的6.8275%、6.8%、6.7313%、6.8412%、6.8%股权,分别转让给北京正奇尚诚投资中心、 北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心。
据悉,北京金通港房地产开发有限公司为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司,在此次交易完成前股权结构为:万通地产持股35%,中金佳业商业房地产投资中心持股34%,西部国际金融贸易中心有限公司持股30%,中国国际金融有限公司持股1%。
也就是说,万通地产通过此次交易后,对于金通港房地产开发有限公司的持股比例降至1%,正奇公司持股比例为34%。而正奇公司却是万通与华润信托成立的基金管理平台,腾笼换鸟由资本平台控制Z3的运作模式让业内不禁眼前一亮。
守正出奇是冯仑的战术,美国模式占了一个奇字,但是万通的正却似乎没有守住。最新公告显示,2014年1-6月,公司营业收入为3.37亿元,同比减少52.43%;归属于上市公司股东的净利润为4837.23万元,同比减少59.83%。
模式论房企沦陷
其实跟万通一样在模式上大费周章的企业不在少数,当然也不乏成功案例,比如当年的SOHO中国,但是近年来靠着模式成功的案例越来越少。房地产是实业不是IT业,靠口号融资发展不是正路。
“请不要叫我开发商”,去年底花样年首席执行官潘军的口号很响亮,的确,在那时,花样年当年销售额首次超过百亿元,进入了一个新的发展阶段,随后花样年定位于社区服务运营商,开始朝着轻资产方向大举转型。
但是现实却是残酷的,本来想乘胜追击的花样年遭遇了业绩大幅下滑的考验。今年上半年,花样年销售额为18亿元,仅完成全年业绩目标150亿元的12%,成为业绩最惨的一家。
“现在越来越多的企业提倡轻资产,主要是由于现在拿地成本太高了,很多开发企业不得不借力发展,这样对于企业的发展并非是一件好事。”一位上市公司分析师向记者表示。
绿色地产是朗诗的独特标签,也是该企业最响亮的口号。而在压力面前,朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产有限公司主席田明日前表示,集团不再主张承担单一股权 项目,转为轻资产模式经营。田明介绍称,集团除与人合作及代建项目外,会持续增加以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式发展,负责项目开发管理,并收取相关开发管理费、技术系统咨询费及品牌使用费等。
对于内地楼市,田明认为,假如政策调控变化平缓,调整需时便长,预料内房调整需三年结束。同时他相信,调整需时越长,“小股操盘”的机会便越多。
此外,今年朗诗整体销售目标由140亿元人民币下调至约110亿元人民币。田明表示,今年整体市值比去年差,已不注重完成目标,能够跑赢大市便好。
同样,打着“开放式商业街区模式”在港上市的阳光100并没有给自己带来更多的收获。8月4日,阳光100中国控股有限公司披露未经审核营运数据表 示,7月,集团合同销售额约3.65亿元,较6月的5.57亿元减少36.43%;合同销售面积约4.68万平方米,较6月的6.21万平方米减少 24.64%。今年前7个月,阳光100中国实现合同销售额约27.96亿元,合同销售面积约33.26万平方米。
在地产整合大潮中,频繁改变模式的房企正在不断增多,走轻资产道路的房企也越来越多,的确,资本的力量给了这些中小房企生存的机会,但是却也让他们离房地产行业越来越远。
下半年楼市艰难开局
上半年独善其身的龙头房企却在下半年开局折腰。
据8月5日万科公布的销售简报显示,2014年7月,万科实现销售面积136.7万平方米,销售金额133.2亿元,销售金额和销售面积在5月和6月的持续上升势头戛然而止。
环比方面,2014年6月,在加大力度进行推盘后,万科业绩实现了大幅上涨,实现销售面积174万平方米,销售金额193.9亿元,创下今年以来的新 高,公司也顺利实现了上半年千亿元的销售金额。而近日公布的数据显示,万科7月的销售数据没有再现6月的辉煌,销售面积和金额环比分别下降了21.4%和 31.3%。
今年7月,虽然各地限购令放松蔚然成风,但住宅市场成交表现仍然不尽如人意。无论是新房还是二手房市场,虽然环比数据出现小幅回升,但仍处于今年以来月度低位,较去年成交水平更是下滑明显。可见,限购取消对市场影响较为有限,在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提 下,以价换量消化库存仍是市场主策略,市场筑底有望加速。
从新房市场来看,北京中原地产监测的全国40个重点城市,7月新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平,7月成交量仅好于今年2月以及6月,而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。
从各线城市来看,一二线城市表现较差,三四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成;而二线城市虽然较6月成交有所起色,但较去年月均水平下挫约两成。相对而言,三四线城市环比增幅最大,达10%,且去年月均值降幅小于一二线城市。