万通地产股权更迭4年业绩停滞不前

　　被称为房地产思想家的冯仑重新占领舆论风口，但被推上浪尖的原因不是他的地产项目，而是众所周知的万通控股股权变更。而这轮突发的变动直接导致了其上市公司万通地产的停牌。对此，有消息指出，本次万通控股的内部重构只是一次股权转让，并非冯仑要卖掉万通。

　　然而，复盘的时日并不重要，重要的是这位名震江湖的房地产元老将身赴何方？更为重要的是，在近4年的时间里，万通地产（600246.SH）营业收入仅维持在30亿~50亿元的规模，并呈现下滑趋势。根据万通地产中报内容显示，2014年1~6月，公司实现净利润4837.23万元，同比下降59.83%；每股收益约0.04元；公司实现营业收入3.37亿元，同比下降52.43%。

　　但是，连续多年业绩不佳，引来各方不满。据媒体报道，有知情人透露，万通控股原第二大股东泰达系以及第三大股东嘉华实业系早就已经对万通地产持续下滑的业绩不满。

　　他们认为，万通地产需要品牌，的确离不开冯仑。但冯仑的心思及精力早就不在传统住宅业务方面。对此，有业内人士猜测，或许，冯仑将更进一步投身他的理想：互联网加房地产再到立体城市。

　　股权更迭

　　8月的第一个星期五，万通地产召开了第五次临时股东大会，新一届董事成员名单显示，冯仑系人马正在退出万通地产。观察家们的镁光灯即刻向着这个境内知名企业迎面扑来。但是上市公司的董秘却对围观的分析人士轻描淡写：“这只是正常的换届。”

　　一位接近万通地产的人士透露，此次董事会名单背后是万通地产母公司万通控股股权发生重大变化。据透露，万通控股系第一大股东冯仑减持了部分股份让渡给北京嘉华筑业实业有限公司。而嘉华实业取代冯仑成为万通控股的第一大股东。由于万通控股拥有万通地产51.1%股份，因此，嘉华实业间接成为万通地产第一大股东。

　　根据公开的报道显示，万通控股早在去年就开始和嘉华实业谈判股权转让事宜。几个月前，万通地产除了高管层大面积更换以外，嘉华实业已经派员进入万通地产开发部等核心业务部分，万通地产北京公司绝大部分项目总经理也来自嘉华实业方面。

　　业内分析人士认为，“嘉华实业可能并非简单的财务投资增持。股权比例变化意味着冯仑可能将专心创新业务，并逐渐淡化传统业务。而万通地产大股东的变化可能意味着未来发生重大变化。”

　　熟悉地产界的人尽皆知，冯仑在辞去万通地产董事长之后，更多身影开始出现在各种社交场合。无论是关于立体城市的讲演台上，还是商业电影的短暂镜头中，冯仑已经很少直接处理万通地产的事务。

　　“但是，这并不意味冯仑会卖掉这家亲手培养成熟的上市公司。”有消息人士说道，“嘉华实业通过购入冯仑让渡的股权成为万通控股的第一大股东，但冯仑在万通控股实际能影响的股权数量可能远不止27%，嘉华实业的这个大股东或许只是表面上的。只是冯仑现在一门心思放在立体城市的项目上，万通传统住宅这块的业务在自己手里确实发展得一般，不如交给嘉华方面，如果效果好，身为大股东之一的冯仑方面也能获益不少。”

　　转型阵痛 业绩停滞

　　如果对于万通地产来说，此次的股权转让仅仅是普通的转让行为，那么，其业绩的连年停滞，对于万通地产来说，则是一块心病。

　　根据公开资料显示，2013年万通地产签约额仅为40.49亿元，不足百亿的规模，排在了中国房企50强之外。然而，不难发现，万通地产这家成立于1991年的老牌房企，与同期的万科、SOHO中国、阳光100相比，明显掉队。

　　对此，一位不愿透露姓名的业内人士在谈到万通地产业绩时，则告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，“万通地产的业绩实在是很一般。”对于万通地产业绩一般的观点并非空口无凭。根据公开的财务数据显示，截至2013年年末，万通地产总在施项目13个，在施面积126万平方米，销售面积23.3万平方米，签约额40.49亿元。整个2013年，公司实现营业收入329925万元，比上年减少18.95%。

　　而根据最新的业绩预警显示，万通地产的营收则继续下滑。根据2014年半年报显示，1到6月份公司实现营业收入3.37亿元，同比下降52.43%；实现净利润4837.23万元，同比下降59.83%。

　　对此，万通地产表示，2014年上半年，房地产行业在国家调整产业结构、主动放缓经济增速的背景下，行业呈现出整体增速下降态势，公司业绩也出现相应下滑。

　　但根据天相投资一份报告则显示，万通在巩固住宅业务的同时，实行“滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司”的战略，目前公司在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心，公司长期资金压力加大，短期资金压力减小，目前正处在商业地产理想与转型的“阵痛期”。

　　未来如何？

　　除了业绩连年的停滞，更为重要的是，早在2011年，冯仑曾经宣布万通将在3年内实现整体上市。但如今三年时间已到，冯氏的承诺却并未兑现。一位不愿透露姓名的资深券商分析师对记者透露，“现在万通地产内部出现颠覆性的股权更替，可能会影响其整体上市的计划。但是由于目前万通的故事依旧不明朗，所以很难确定这个计划是否继续。”

　　如果计划有变，那么万通地产未来将如何发展呢？可能会进一步投身他的理想——做一个以“软收入”为主，“轻资产”的新型房地产平台。“按照冯仑的行进方向，他的学习榜样是新加坡知名房地产开发企业凯德置地。”上述业内人士对此表示。

　　不久前，万通成立了一家名为北京万通新概念信息科技有限公司的企业，产品是一个“自由筑屋”平台，其基本模式是以自由筑屋线上平台为依托，让用户提前参与产品的设计互动和选择，达成一定的数量，则进行群体性的订单化生产。

　　而这一互联网平台的构建则外界被视为冯仑打造“立体城市”的进一步探索。

　　对此，冯仑认为，“自由筑屋”是互联网改造房地产的第四种模式，即直接打通建造环节。此前的三种模式分别是：由产品到客户端的电商服务，如易居，这种模式已相对比较成熟；室内家居物业服务，即所谓的定制家装或者智能家装，如我爱我家的自如友家；入住后所提供的各种社区服务，如深圳花样年地产。

　　“前三种都缺少的环节是房屋制造，自由筑屋则是从房屋制造环节出发，并包括前三个环节。”冯仑表示，万通追求合理低价，“所有的环节只收取服务费，房价是周边价格至少八折，甚至可能是七折或六折”。

　　在分析人士看来，互联网企业属于轻资产类型，而通过收取服务费的盈利模式也符合冯仑“软收入”的理想模型。

　　而冯仑则用惯用的“段子”手法形容其自己的生意：“理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇，要把墙上的美人变成炕上的媳妇，最后生下个大胖小子，这才叫真正的好生意。”

　　但不置可否的是，这个“墙上美人”要走多久，才能变成“炕上媳妇”呢？