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政府之手“拉低”马来西亚楼市

夏妍

2014年08月30日09:33    来源:人民网-国际金融报    手机看新闻
原标题:政府之手“拉低”大马楼市

  曾经火爆的马来西亚楼市近期有些不乐观。多数看客将当地楼市成交量急剧下滑的背后推手锁定为“马航事件”,其实不然,其背后更多的是政府之手在起作用,即将出台的消费税、调高的房屋转让税以及房产盈利税等都让楼市告别了快速增长

  “马来西亚房地产快速发展的阶段过去了。”马来西亚当地的房地产商蔡兆源(音译)在接受《国际金融报》记者采访时表示,过去几年,马来西亚楼市处于高速发展中,但是从2013年底开始,当地房地产市场的整体成交量都在下滑。“特别是在马航事件之后,房地产行业更加乏力了。”蔡兆源称。

  马来西亚国家产业资讯中心数据显示,2014年第一季度,当地房屋价格指数仅涨8%,为2010年第三季度以来的最小增幅;房地产商推介的房地产6339个,只有30%成功售出。

  那么,令马来西亚房地产市场急转直下的最根本原因是什么?当地房地产市场又将何去何从?

  价值回归

  “这几年,吉隆坡的房价上涨非常明显。”马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari对《国际金融报》记者表示,3年前13万马来西亚林吉特(约合人民币25.2万元)的房子(40平方米左右)如今售价达40万林吉特(约合人民币77.8万元),吉隆坡的房价在3年之内涨了3倍多。

  Kesuari还告诉记者,他姑妈在柔佛州的一套一居室的公寓,去年的拍卖价格也达到了快80万元人民币,“之前这样的房子价格在15万林吉特(约合人民币29万元)已经很不错了。”

  “相对其他国家10年至15年的慢速成长,马来西亚的房地产市场成长非常快,特别是新楼盘。”一位当地的中介商表示,特别是从2008年至今,很多楼盘都在5年以内开发到位,且这些地方消耗的物资也在不断增长,大致是以前的10倍。

  根据台湾长富地产与全球房地产指南(Global Property Guide)所作的一项调查研究显示,吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18%,居亚洲之冠。有研究数据表明,从1990年至2013年,吉隆坡房价在这23年内增长了4.3倍,年均涨幅为6.55%。

  另外,马来西亚槟城的房价更是涨势逼人。数据显示,槟城房价在过去5年提高了25%,成为马来西亚房价最高的一个州。槟州消费人协会甚至形容,只有富有人士才能够在这个世遗城市购屋居住。

  在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来,马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象,主要是因为当地土地成本低廉,房价相对低。“丰富的旅游资源对附近国家的富人们吸引力较大。”殷旭飞说。

  Kesuari则告诉记者,在马来西亚第二家园计划下,外国退休人士不断涌进也间接造成此种现象的出现。

  不过,在当地房地产商看来,高涨幅并不等于高房价。在亚洲,吉隆坡的房价是普遍偏低的,如今这个涨幅,正好说明吉隆坡的房价,在过去多年来都被低估了。

  “不仅是吉隆坡,其实整个马来西亚的房价在过去都被低估了。”蔡兆源认为。

  尽管过去5年来,马来西亚的房价涨幅达40%,然而根据研究统计,马来西亚房价的世界排名为第99位,当地的平均房价仅是中国台湾地区的1/3。

  “所以,尽管马来西亚房价经历过此前的暴涨,应该还有很大的增长空间。”蔡兆源表示。

  投资盛宴

  仔细研究不难看出,马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后,是多路资金的引入。

  “这些资本推动了马来西亚房地产高速成长的同时,也炒高了当地的房价。”独立房地产经纪人Jeff在接受《国际金融报》记者采访时指出。

  Jeff告诉记者,马来西亚投资最热的区域房价在过去3年翻了3倍,“这样的涨势不免让人想到了中国2009年至2012年时房地产市场的情景”。

  与此同时,多位在马来西亚曾做过房产投资的开发商证实,过去两三年时间,有一大批开发商来马来西亚寻找投资的机遇。开发商们扎堆的原因之一,便是当地政府的大力招商。

  “马来西亚房地产市场如此火爆,与当地政府的引导有很大的关系。”一位开发商直言。

  “显然,政府创造的投资环境是重要原因。”Jeff认为,国外的开发商能够大规模进入马来西亚投资,政策因素不可忽略。Jeff透露,他认识的几家国内的房地产商,之前都在马来西亚签订了一单或多单投资项目。

  记者了解到,开发商们口中的“政策引导”,主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策。据悉,2002年,马来西亚政府推出“第二家园”计划,2009年,这项计划进一步完善,陆续放宽了签证和国籍申请等政策。

  Jeff指出,“这个计划吸引最多的是周边国家的投资者,特别是中国投资者。”

  “中国投资者在不放弃原有国籍的情况下,可以在90天内拿到大马10年的免签证,并且可以用自己的名字在银行开户,在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示,这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。

  国内的投资商碧桂园集团相关负责人此前也表示,第二家园政策是马来西亚房产具备吸引力的一个重要因素。在该集团多个马来西亚房产项目的推广计划中,这项政策被频繁提及,以吸引中国买家的关注。

  除此之外,当地人口增加也是马来西亚房地产市场大力发展的基础。2010年,马来西亚政府宣布注资1720亿林吉特推行“大吉隆坡计划”,2017年该计划实现后,吉隆坡的大量人口将会向马来西亚南部迁移,吉隆坡总人口将从640万增加到1000万。

  这样的政策在开发商们看来,无疑蕴含着巨大商机。一位当地的开发商认为,这一计划将带动周边商业环境、公共基础设施的发展,从而为房地产开发带来机会。

  马来西亚财政部副部长蔡智勇也对媒体表示了对外商投资的欢迎,“2009年马来西亚吸引外资总额50亿林吉特,自从总理上任以后,颁布了种种改造计划,在短短5年时间,吸引外资的总额得到极大的提高,截至去年,马来西亚房产外资总额达到了380亿林吉特。我们很欢迎国外公司在马来西亚进行投资,我们近期的目标是1000亿林吉特。”

  据蔡智勇介绍,马来西亚房产投资占总额的10%至20%,主要集中在外商。“但是我们希望引导更多企业投资其他产业,比如工厂等,使投资不仅能够带动国家经济,还能创造更多的就业机会”。

  据马来西亚当地媒体报道,马中总商会总会长拿督黄汉良也表示,近年来,中国企业在马投资有上升趋势,去年投资增长193%,主要投资领域在金融和房产。由此可见,在马来西亚投资房产项目的大部分是中国开发商。

  据报道,过去的5年里,有大量的中国开发商到马来西亚投资,这些投资的楼盘主要集中在当地的中部、北部和南部。

  “中国开发商聚集投资的地方房价大约在8800至1.2万林吉特/平方米不等,比周围的地方贵1至2倍。”当地开发商介绍。

  其实,对于中国房企来说,来马来西亚淘金早有先例。马来西亚作为一个多民族构成的国家,其中华裔人口大概占到25%,普通话和粤语都是当地的通用语言。

  “高度的文化认同感,让华南地区的房企对马来西亚的土地跃跃欲试。”一位当地房产商告诉记者。

  主动调整

  就在外界认为马来西亚的房价会一路高歌猛进的时候,当地房地产市场却出现了一些不乐观的插曲。

  相关数据显示,2013年房地产交易全年跌11%,是自1998年以来的最大跌幅。而这一下跌趋势也延续到了2014年。

  蔡兆源有些遗憾地表示,马来西亚房地产市场已经开始走向低迷,“曾经的黄金时期结束了”。

  殷旭飞表示,接二连三的马航事件,让人们对马来西亚当地安全、社会问题十分担忧,消退了人们到当地旅游以及居住的愿望。

  不过,在房地产商陈美华看来,“马来西亚的房价虽然涨幅开始下滑,可是并不代表它进入了低迷期。这样的观点太片面了。”陈美华认为,虽然马航事件给当地的楼市带来了一定的影响,可是房地产出现波动的原因也不全是一些外围因素。

  业内人士指出,消费税也是导致马来西亚房地产市场出现波动的原因之一。据悉,马来西亚当地的消费税将从2015年4月起开征,幅度为6%,不少开发商为争取政策落实前的订单,纷纷抢推房产计划。

  不过,马来西亚银行研究提醒,这波交易热不容易延续,开发商恐怕高估了市场需求和消费税落实后的房价,尤其在升息山雨欲来之际,楼市趋势其实难以捉摸。

  “随着许多开发商依据消费税调整房价和成本,房价可能提高6%,加上升息50基点的潜在冲击,消费者的‘置产力’恐怕进一步下跌,进而拉低房价。”马来西亚银行提醒。

  Jeff表示,因为过去3年马来西亚的房价飙升过猛,政府也需要运用一些手段来保证房地产的稳定。

  马来西亚银行还指出,马来西亚家庭债务在2013年底攀至8540亿林吉特,占名目国内生产总值(Nominal GDP)的86.8%,虽然流动金融资产占家债总额的160%健康水平,暂时不会引发楼市危机,但若现有打债措施效果不彰,不排除监管当局会加重打债力度,降低房产市场热度。

  记者从当地中介商了解到,近期,当地政府还调高了房屋转让税,规定外国人在马来西亚进行的房屋转让,不满5年的按收益部分缴纳30%的增值税,而此前的规定是3年内转让收30%。而马来西亚在期房交房前不允许房屋交易,加上马来西亚的建设周期大多在3年至4年左右,因此投资者需要持有至少3年至4年。而对于马来西亚的政治环境来说,3年至4年,可以发生的事显然太多了。“所以,一些投资者如今正在踌躇,这也导致了近期交易量的下滑。”一位当地中介商表示。

  为了抑制房价的过快上涨,政府还提高了外国人在马来西亚的购房门槛。此前,外国人要在马来西亚买房,仅需购买50万林吉特(约合人民币97.2万元)以上的房子即可,现在则需要购买100万林吉特以上的房子,门槛提高了一倍。

  不仅如此,马来西亚2014年财政预算案也宣布了最新的房产盈利税。新的房产盈利税为大马公民和永久居民若在3年内脱售房产,将被征收30%的房产盈利税,在第四和第五年脱售的房产,则将分别被征收20%及15%的税率。

  马来西亚房产协会认为,容易贷款及低房产盈利税,是造成过度投机房产的因素,而政府新出炉的房产盈利税制,是极好的措施,能减缓过度投机房产而飙升的房价。

  马来西亚购房者协会总秘书郑金龙发文表示,该协会一直呼吁政府干预马来西亚房价飙升,防止新一代大马年轻人成为“无壳族”,尤其是居住在市区和近郊区的年轻人。

  因此,有观点指出,马来西亚的房产交易量下滑,或许有马航事件的影响,但是更多的是政府之手在起作用。

  “对于未来马来西亚的房地产市场发展来说,及时调整是一件好事。”Jeff表示,如果等到房价增长到另外一个顶峰,再进行调整,则不会有很大的效果。

  警惕风险

  国际事件的影响,政府的政策调控,房地产交易量下滑……在这种背景下,马来西亚还是否是房地产投资的天堂?

  事实上,在开发商的眼中,马来西亚房地产市场还是具有很大的诱惑力:那里没有限购、价格比国内便宜很多、贷款的额度高利率低、还可以通过“第二家园”计划享受自由进出马来西亚的便利。

  的确,不得不承认,马来西亚政府为吸引国外投资者,前期做了很多实质性的工作。特别是中国房企扎堆的柔佛州新山市,马来西亚政府2006年便设立了依斯干达特区,与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区,重振经济。依斯干达特区与新加坡一水之隔,涵盖新山市在内的5个县市,面积是新加坡的3倍。

  其实,依斯干达描绘的正是一个类似中国香港和深圳的故事,用来吸引投资者。因为地缘优势,每天通过新山往返新加坡和马来西亚的人次达16万。

  2013年,马来西亚总理纳吉布与新加坡总理李显龙表示两国同意建设高铁,经新山衔接吉隆坡和新加坡,将两个国家的车程距离缩短至90分钟。高铁预计在2018年投入运作。

  此外,在伊斯干达地区,低廉的土地价格和较少的税收环节,无疑都在吸引着国内开发商赴马来西亚开发。投资者也可以通过“第二家园”计划,在大马银行存入大约30万林吉特(不到60万元人民币),就可在马来西亚享受10年内的自由出入。

  如此看来,投资马来西亚似乎真的很美好。不过,在分析人士看来,千万要警惕美好景象背后的风险。

  “随着马来西亚政府的一系列调控动作,国外客户在马来西亚的投资将受到进一步限制。”Jeff告诉记者。

  对于国外开发商而言,在投资前必须要先全面了解当地的政策。据记者了解,国外开发商要在马来西亚投资,需通过与本地企业合作的方式,华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业。除先进入的碧桂园外,后来的包括富力和雅居乐都是通过赠予股权的方式进行开发。

  多位开发商对记者透露,如今,马来西亚房价已不再如往昔那样低廉。以国内多家房企集中的新山为例,随着近年来房地产投资热,新盘价格已经在2万元左右,与吉隆坡不相上下。近期开盘的富力公主湾一期,价格就在2万元/平方米到2.5万/平方米之间。

  而随着楼盘供应过量,目前新山的成交已经开始下滑。根据国内代理机构的数据,近几个月来,国内赴马来西亚看房的人群急剧下降,很多赴马来西亚的看房团已经取消,近期也无新的成交数据。租房市场也并不乐观,目前多呈空置状态。

  “来马来西亚的大部分是投资者,很少有租客。”一位当地的中介商告诉记者,一般租客都是旅游者,但是在马航事件后,旅游者人数大规模减少,加上政府等因素,房地产交易量下滑,当地中介商也因此一筹莫展。

  与此同时,马来西亚政府画出的蓝图,更多地成为茶余饭后的笑谈:新马高铁,传了20年;新加坡和吉隆坡的快铁,传了10年;而迪士尼乐园,在传了一代人之后,来了个乐高园。

  当然,从客观角度说,马来西亚的置业优势明显。殷旭飞认为,“该地房地产依旧具有投资潜能。尽管马航事件影响不小,但是马来西亚优越的自然资源依然存在,仍然是度假旅游胜地,未来当马航事件的阴影逐渐散去,当地旅游市场仍然有较大的发展空间。”

  在Jeff看来,是否该投资马来西亚,是仁者见仁,智者见智。“但是投资者如果希望马来西亚楼市恢复到前几年那样的火爆,则需要相当持久的耐心了”。

(责编:唐沰、孙红丽)


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