治房产中介乱象立法是必由之路

　　对话人

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副研究员赵庆祥

　　对话动机

　　9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头市公安局民警抓获。

　　8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法定代表人的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件，50余城卷入“兴麟系”骗局。在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘，超2亿元购房款蒸发。《法制日报》视点版9月10日、11日对此作了连续报道。

　　近期，全国多地出现“黑中介”突然关门事件。房产中介机构监管到底出现了哪些问题?如何遏制此类事件再次发生?记者与业内专家展开了对话。

　　记者:近期，全国多地出现“黑中介”突然关门事件。房产中介机构的监管问题再次引发社会关注。以最受关注的“兴麟系”骗局为例，这个中介公司一直被大量投诉，但仍然“席卷”了50多座城市，疯狂扩张成为吸金“黑洞”。

　　赵庆祥:作为业内人士，我们注意到，银川市房管局中介科掌握的相关材料证实，兴麟公司的所有店面只有一家有备案证，其他分店都是复制总公司的备案证蒙蔽购房者。这类情况并非个例，目前确实存在房地产经纪机构的分支机构备案率低的情况。

　　这是因为，与行政许可强制性质不同，备案为非强制性，如不与其他管理手段相结合则难以发挥作用。对没有实行网上签约的地方来说，房地产经纪机构不备案不影响从事房地产经纪业务。所以，房地产经纪机构备案率一直不高。

　　不备案的直接后果，是这些房地产经纪机构游离于监管体系之外，对他们的违法违规行为也难以查处。

　　解决备案率低的问题，一方面要创新管理手段，促使机构主动积极备案，另一方面则要通过立法，加大对不备案机构的惩处。

　　记者:在“兴麟系”骗局中，购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

　　赵庆祥:事实上，早在2006年，住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)，建立了房地产交易资金监管制度。但是，该通知为规范性文件，不具有强制性。部门联合规章《房地产经纪管理办法》也规定房地产经纪机构代收代付交易资金必须通过客户交易结算资金专用存款账户划转，并规定了对应罚则，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

　　记者:按照这一规定，购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。然而，很多地方并没有建立相应的专用账户，如“兴麟系”骗局重灾区银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。如此看来，针对房产中介机构监管的很多措施和规定都没有落到实处。

　　赵庆祥:从客观方面来看，部门人手少、缺少专业管理队伍，导致管理力量薄弱。一般情况下房地产管理部门负责房地产经纪行业管理的只有几个人，情况好一点的有专门的科室，多数没有专门的科室，而面对的管理对象是数百甚至上千家门店，上万名房地产经纪从业人员。发达国家和地区一般都有专门的管理部门或者管理组织，如我国香港地区负责房地产经纪行业管理的有两个局，针对新建商品房销售代理有一手住宅物业销售监管局监管，针对二手房经纪业务有地产代理监管局监管。

　　从主观方面来看，一些地区尤其是二手房市场并未成为房地产市场主体地位的地区，由于房地产经纪行业并未发展壮大，房地产经纪行业存在管理缺位。

　　记者:早在去年5月，《法制日报》就曾报道过兴麟公司违规收取购房者的首付款挪作他用一事。银川市房屋产权交易管理中心负责人告诉记者，由于市民对兴麟房产的投诉密集，银川房管部门8月27日向银川市政府报告预警信息，并在9月3日和工商部门成立工作组，当日下午到兴麟房产公司调查，却发现兴麟房产公司“放假”，于是赶紧向公安部门报案，“但还是晚了一步”。面对中介打擦边球，监管部门似乎有些无可奈何的意味。

　　赵庆祥:目前我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》，属于部门规章，法律层级较低，不能对人员资格、机构资质等行业准入问题作出规定，能规定的罚款上限也只有3万元。从地方来看，由于缺少上位法，地方在房地产经纪行业的立法也大多为地方性规章以及规范性文件。立法位阶低决定了对房地产经纪机构、房地产经纪人员的监管手段和处罚力度有限，存在查处难、取证难、处罚更难的现实问题，而且目前的相应罚则过轻，不具有震慑力。

　　记者:那么，我们该如何改变房屋中介行业监管的尴尬现状?

　　赵庆祥:要改变这一现状，必须要加强房地产经纪行业监管，一要推进行业立法，二要充实壮大监管力量，三要建立健全房地产经纪行业组织。

　　加强房地产经纪行业监管，立法是必由之路。回顾过去不难发现，我们也曾经搞过多次房地产经纪行业的专项整治，并且是多部门联合整治，但治理效果难以持续，根源就在于管理上无法可依，行业监管也一直没有建立起长效机制。房地产经纪行业要实现健康持续发展，必须加快立法进程，大力发展房地产经纪行业组织，健全完善社会监督机制。