换房前应该先明确婚前房产归属

　　换房前先明确婚前房产归属

　　个案资料

　　张女士，33岁，已婚，有一个5岁的女儿。有自住房屋一套无贷款（婚前老公购买），投资房产一套有贷款（张女士婚前购买，月供3000元，贷款余期15年，目前出租，月租金3000元）。张女士在外企任职，年薪20万元，有社保和企业补充医疗，老公也在外企供职，年薪30万元，有社保和企业补充医疗。家庭现有金融资产中银行存款约50万元，股票基金市值约10万元，15万元汽车一部。无商业保险，每月家庭生活开销约8000元。

　　明年女儿就要上小学了，但现居住社区附近没有合适的学校，和老公商量后，决定卖掉一套投资房产，再凑些钱买一套学区房。但投资房产是婚前张女士父母出资购买，张女士曾想进行财产公证，但又担心影响夫妻间感情。

　　财务状况分析

　　张女士属于比较典型的80后职场妈妈，家庭状况小康，夫妻收入较高，福利也比较好。目前状况下面临的理财问题主要有三个：一是家庭的风险保障规划欠缺需尽快补充；二是女儿的教育基金需早做准备；三是在换房的计划中需对个人财产进行确定与保全。

　　理财目标：

　　有社保和企业补充医疗，是否需要其他保险？

　　夫妻均应补充意外险和大病险

　　张女士和老公都有稳定收入，且双方都有社保和企业补充医疗保障，如果发生小的疾病风险是问题不大的，但是对于意外风险和重大疾病风险的防范就显得很不够，故建议夫妻双方均应补充意外保险和重大疾病保险，且张女士和老公的保险金额需要至少涵盖家庭房屋贷款余额和孩子的成长教育费用等。暂不考虑通胀等因素，张女士和老公应分别至少补充50万元的意外保险和20万元的大病保险，选择20年或30年缴费均可，以每年较小的保费投入换取更大的风险保障。基于财务安全性考虑，建议每年的保费支出控制在家庭年可支收入10%以内较为合理。

　　另外，张女士家庭资产中最大比例在房产和银行存款上，银行存款占所有家庭金融资产比重为83%，投资行为太过于保守，不利于家庭资产的增值。一般来讲银行存款或现金留足3-6个月家庭支出备用金约5万元即可。由于未来可能很快要用作换房资金，建议剩余45万元可考虑购买短期银行理财产品或者票据类理财产品。

　　理财目标：

　　备好女儿上学的教育金。

　　教育金储备可选储蓄分红保险

　　孩子的成长所需费用很大，特别是高等教育费用，如果要为孩子的高等教育费用做准备，不考虑未来学费及生活费用上涨的因素，张女士至少要准备20万元的大学教育费用。目前孩子刚5岁，准备起来时间还比较充分，建议可选择储蓄分红保险或万能保险方式，也可考虑以基金定投或投连险的方式来准备。鉴于张女士投资偏好较保守的现状，建议可采用前者来准备，现在开始每年存3万元，只需投入4年，到18岁念大学或22岁出国念研究生的时候会有将近20万元的学习费用可供支取，且在孩子教育金积累的过程中，父母作为投保人还能免费拥有意外保障。

　　理财目标：

　　换房前做好个人财产的确定与保全。

　　以借款协议明确出资和归属关系

　　张女士决定卖掉一套投资房产，再凑些钱买一套学区房，但投资房产是婚前张女士父母出资购买，如果卖掉再买房就要征得父母的同意，且换房后之前张女士的婚前财产也将转化为夫妻共同财产，一旦未来婚姻出现问题张女士的利益可能会受到损失。张女士曾想到过与老公进行财产公证，又担心因此影响夫妻间的感情，在此建议张女士可与自己父母商议由父母出面和老公沟通。由于投资房产为两老婚前出资希望能以借款协议明确出资性质和归属关系，然后再将投资房产出售换置学区房，这样既可防范未来张女士婚姻可能发生变故而导致自身利益受损，又避免了因财产公证对夫妻感情的伤害。

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　　□龚丽娟 康宏（中国）财富投资管理有限公司资深理财师（ChFP）