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城建·北京密码"商改住"涉违规 60平方米LOFT设独立厨卫

2014年09月19日11:44    来源:人民网-房产频道    手机看新闻

    【编者按】从法律意义上说,目前楼市常见的“商住两用房”,应该早已成为过去时。由于产权性质模糊、用地性质和产权性质不符,这一类型产品已经在2011年5月份被北京市住建委明确叫停。

    虽然“商住两用房”已被叫停3年有余,但北京楼市商业立项的楼盘仍遵循着“商改住”的模式进行设计和销售。这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批流程存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓卖给购房者作为住宅使用,可谓屡禁不止。

北京城建·北京密码在某电商网站上的宣传页面截图

    人民网9月19日电 (唐沰)近日,有媒体报道北京至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示,年内预计还有39个类似项目计划进入市场。位于大兴区魏善庄板块的城建·北京密码项目涉嫌“商改住”违规。

    60平方米LOFT设独立厨卫

    “4.5米LOFT,总价70万元起”这是城建·北京密码的宣传点,人民网记者佯装购房者打电话给该项目售楼处,该项目销售称,“我们项目预计将开出1200套左右的房源,都是4.5米层高的LOFT,主要是60平方米的三居室户型。”

    当人民网记者问及有没有独立厨卫时,该销售进一步补充:“60平方米是上下两层精装修交付的,特别设计成三居室,还带了两个卫生间,楼上楼下分别一个。其中楼上主卧的卫生间还设计成了‘干湿分离’的形式。”

    然而在商业综合地块上开发的项目,隔断出独立厨房、卫生间,在中间夹层做成LOFT,这明显违反了住建部严禁“商改住”的禁令。

    2011年5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为。《通知》规定,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。

    在北京市住建委《我市进一步规范商业、办公类商品房销售秩序》规定中明确,开发企业在销售商业、办公类项目前,应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

    为了实现利益的最大化,商改住“偷面积”在实际操作中也是司空见惯的事。约35%的项目出现违规情况,利用“偷”来的面积送给买房者,增加项目销售亮点,借以招徕购房者;另一方面, 减少建筑面积的套内平面面积,也可以帮助发展商减少上缴税费。

    城建·北京密码,利用外立面的凸出设计将主体外围装饰部分进行围合,彻底打破商办建筑不得设置阳台的法规条文。

    人民网记者联系城建集团营销管理部部长李进忠,但是并没有收到任何针对此事的回复。

    禁令发布之后拿地 北京城建“商改住”涉违规

    北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定,商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米;商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米,但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局,不得采用单元式或公寓式的布局形式。

    但是由于该禁令颁发之前,已经有地块通过了“商住两用房”的规划审批,故而在2011年6月实施规划前审批通过的项目并没有违规。然而城建·北京密码项目于2013年拿地,如今却公然打着“4.5米LOFT”的广告,置“商改住”禁令于不顾。

    据公开资料,北京城建2013年共斥资15.8亿元,先后斩获大兴区魏善庄镇两宗地块,建筑面积共计27.42万平方米,两宗地块开发项目定名为北京密码。

    既然政府命令禁止,为何开发商可以绕开验收,做到“商改住”呢?

    据业内知情人士透露,开发商在报批的时候用的是一套图纸,真正施工的时候又是另外一套图纸。“在施工期间,可以预留出上下水等各种管线,等规划部门验收之后,再到拿到预售证之前,还有很长一段时间,这时候可以做精装修,把厨房、厕所都隔断出来,在中间加层,做成LOFT。”

    2011年出台的《通知》表明,规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收,对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格,“擅自内部加层”一项亦是矛头直指LOFT。

    然而真正在操作层面确实存在一定的漏洞,北京市规划委员会工作人员表示,规划部门没有办法提前监管,要等到楼盖完了才知道有没有违规。

    北京市规划委表示,如果开发商的楼还没有盖起来,直接给停工也不现实。“设计有设计图纸,只有等盖完了之后,才发现设计是违法设计,才能处罚建设单位,处罚设计单位,没有盖起来之前,设计单位给个图纸,就可以说‘没有违规啊’。”

(责编:唐沰、孙红丽)


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