万达滚动开发 以小博大确保现金流平衡

　　人民网讯 大连万达商业地产股份有限公司启动港交所上市已近一月，千亿级的资产体量，预计成就今年以来港股最大规模的IPO，万达商业地产已经牵动投资和资本市场广泛联想。

　　在万达商业地产已经上传的上市文件中，虽未披露具体的募资规模，不过，亦有多家国外权威机构预测，万达商业地产的集资额将达50-60亿美元之间。根据香港联交所上市规则所定，在香港主板上市公司，最低公众持股量为25%，如发行人市场超过40亿港元，则最低公众持股比可降为10%，据此推算届时万达商业地产市值最高将达600亿美元，约合3680亿元人民币。

　　上市不为融钱

　　此前，王健林曾不止一次称，“万达商业地产上市不是为了钱。”

　　公开资料显示，万达上市融资主要用于10个万达广场建设、管理，剩余的用于企业的经营，仅此而已。

　　而自2005年万达开始开发第三代万达广场起，短短九年时间，平均每年开发17座，未来开发速度仍有望保持，暂且不论那成倍于万达广场的万达城，单就万达广场的年开发速度，仅靠上市融资还真是不足为继。

　　据悉，万达目前在银行1442亿的银行授信中，截止到今天还有近700亿没用。

　　据业内人士透露，王健林做事一向精打细算。万达上市最大的可能和好处就是增加国内外的融资融券平台，从而降低融资成本，降低负债率。

　　现在万达商业地产的负债率是51.6%。过去，万达的资金来源无非这几种形式：开发贷、经营贷、信托、境外债券及自由资金等。对企业来说，信托利息在6%—13%，会抬升债务成本。相关资料显示，万达目前的信托占20%以上。如果有能力，他们应该尽可能减少信托贷款。

　　一旦上市，万达就可以增加国内外公开市场债务融资、海外股权和债券融资。凭万达的资质，现在境外发债利率大致在4—5%左右，境内发债也不过5—6%之间，用这部分去替换高利息的信托是很划算的。

　　现金流平衡助其以小博大

　　万达的现金流是否足以支撑其快速扩张一直备受猜测，资料显示，至2014年6月底，万达经营活动现金流净额为负89.53亿元，外界认为不太乐观。

　　但据接近万达的相关人士称，其实这很好理解，2013年万达比常年多拿了20多块地，其中还包括万达城的用地，土地数量增加，相应的土地建安支出也会增加，而且万达每年的贷款安排一般都在上半年，估计是导致上半年经营现金流转负的主因，预计下半年开始，随着新项目销售回款增加，现金流将会逐渐回升。

　　公开资料显示，万达模式的快速发展就在于独创的现金流平衡模式：以销售物业来平衡持有物业的现金流。

　　就此点记者采访业内人士分析，万达并不是在一个时间段将所有项目投入开发，而是逐一开发，每个单体项目也是按照滚动开发的模式进行，这样能使预售资金迅速回笼，并通过后期的持有物业经营性长期贷款来覆盖开发整个项目的资本支出部分，包括销售物业、投资物业及酒店，实现单个项目的现金流平衡，快速复制。

　　事实上，万达所进行的商业地产开发，采取的仍然是以少量现金投入撬动项目的滚动开发模式。万达在项目开发过程中，项目的总投资并不意味着万达在短期内必须投入的资本支出。前期万达可以利用开发贷款和自由资金，开发建设过程中则可以获得大量的销售回款，即便是项目建成交付，万达也可以继续申请经营贷款继续进行房地产项目开发。这是房地产开发的简单道理和模式，业内人士如是说。