土地市场进入活跃周期 一线房企伺机补仓回归拿地

　　业内人士认为，近期销售市场缓慢复苏，尤其是改善型项目成交抬头，房企对未来市场的预期开始转向，拿地积极性明显提升。

　　政策的缓和为销售市场带来了喘息之机，受到市场回温和现金回流等多重因素影响，土地市场在近期悄悄开始进入新一轮的活跃周期。在采访中，相比此前对于拿地“提不起兴趣”的企业，如今都表示对于接下来土地市场的热衷和关注，而种种迹象似乎也表明，“是时候进场了”。

　　10月土地出让金领跑全国

　　“近期的土地市场明显有升温迹象！”某央企北京公司相关负责人在谈及北京土地市场的近期表现，由衷感叹。

　　就在11月2日下午，经过40余轮举牌，中海地产最终以59亿元总价将石景山地块斩获。一位参与了该地块争夺的企业负责人向记者透露，其实这块地在开拍之前，中海曾“劝退”了一些竞争对手，但没想到在现场又杀出了程咬金，最后的价格被抬升至59亿元，“拿地现场的结果真的很难把控，本来也许可以底价46亿元拿下的地块，一下多花出去10几亿元。这也说明市场在无形中已经开始升温”。

　　升温的迹象，或许可以更直观地从数据中得到。根据北京市土地整理储备中心公开资料显示，仅在11月2日一天之内，北京成功出让3宗地块，包括通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块，出让金共收获80.1亿元。而在10月，北京土地市场以197.8亿元的土地出让金额领跑全国，并且相比9月的96.93亿元，增长幅度超过了100%；截至目前，北京土地市场2014年出让金达到1861.67亿元，已经刷新了2013年全年土地出让金总额1821.82的纪录。

　　而在某项目一线负责操盘的负责人告诉记者，近期销售市场的缓慢复苏，尤其是改善型项目成交的抬头，企业已经开始对未来市场预期转向。“如果孙河那两块流拍的地在这个时候再次推出，肯定是不一样的结果。”该负责人表示，孙河地由于面积大价格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市场环境中，即使不做任何拆分，也不至于会流拍。

　　一线房企回归拿地

　　据不完全统计，10月以来，有不少一线房企开始回归土地市场参与竞地、拿地。在北京多场地块拍卖现场，包括万科、住总、世茂、龙湖、北京城建(11.52,0.680,6.27%)、金地、中水电、保利、首开、远洋、合景泰富、中国铁建(6.73,-0.350,-4.94%)、中建国际、中铁建工等众多知名房企已经悉数回归。业内人士对此分析认为，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。

　　“我们将会积极关注接下来的土地市场，下一步仍将积极参与。”龙湖地产北京公司总经理宋海林告诉记者，龙湖北京公司目前的土地储备仍然可以满足未来两年内，年销售额80亿的水平；也希望能够拿到一些高性价比的地块，而近期多个场次的土地出让，龙湖一直都在现场，但还是会尽量理性地去看待这个市场，更不会太激进。

　　对于北京万科的土地储备，肖劲在接受媒体采访时表示，这几年已经获取了大量土地储备，现有土地资源量可维持四五年的开发和销售需求，但接下来为了企业长远发展，还会积极参与土地竞拍。在万科的布局中，目前北京仅有密云、平谷、怀柔、门头沟、延庆五个区域未涉足，肖劲表示，现在五环以内的项目会越来越少，五环以外的越来越多，未来没去的地方早晚都会去。

　　目前土地市场，是否是抄底好时机？一位不便具名的央企负责人告诉记者，最近确实有一些地块，表现出来的状态不如去年同期那么激烈，所以在这个时点可以积极关注。“但北京土地市场竞争激烈，想要拿到满足各方面条件的太难了。”该人士透露，从即将入市的地块来看，品质相对不错，拿来做一些产品还是很有市场潜力的。

　　- 展望

　　年底可能“再火一把”

　　在企业积极参与的前提下，北京土地市场的推地速度也在悄然提速。据北京市土地整理储备中心官方发布，目前有5块地被列入“交易中地块”，加之此前已经成交地块，进入11月，将会有近10块住宅用地进入市场。根据中原地产首席分析师张大伟的预测：“按照目前土地市场形势，2014年全年，北京土地市场的出让收入有望首次突破2000亿元。”

　　多位业内人士都表示，现在推出很多地块的地价比起2013年同区域地价要低，企业间的竞争格局还没有充分拉开。处于政策性的调整，以及对未来楼市预期转向，明年拿地的价格可能会更高，因此不排除年底的土地市场再火一把的可能性。

　　事实上，不止北京土地市场，数月来北上广深一线城市的土地市场表现都处于活跃期。仅今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。而10月以来，包括北京在内的一线城市土地市场都出现了不同程度的明显升温。据中原地产的统计数据显示，10月一线城市土地成交地块合计27宗，成交规划建筑面积为293.96万平方米。虽然受国庆长假影响，成交面积低于9月，但成交均价则创造2014年1月以来最高点。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到15906元/平方米，也创造了历史上单月最高纪录。易居研究院的数据也显示，10月一线城市土地成交均价为8551元/平方米，环比上升34%，同比上升43.2%。尽管本月一线城市土地成交面积仍然低于去年同期，但成交均价出现较大幅度的提升。

　　综合数据进行分析后，市场人士指出，整个市场上，由于信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。而随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争将比3季度有所增加。

　　- 声音

　　溢价率降 起始价升

　　在接受记者采访的过程中，多位企业负责人都有着共同的感受：最近成交地块的溢价率是降下来了，但地块拍卖的起始价却开始提高了。

　　“如果在土地竞拍现场看，就能很清楚地感觉到拍卖师对整个市场行情把握得非常准，基本上每块地的成交上限，或者每家公司的底线都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部门的负责人告诉记者，这不仅说明政府对市场掌握得到位，同时也是开发商和政府间博弈的进一步加剧。

　　另一位不愿具名的房企人士向记者表示，用溢价率来评价土地市场走向意义并不大，刨除了楼面地价和公建成本，还有配建要求等条件之后再看，“其实和以前没有太大区别。”该人士指出