加强监管购房合同使其更有利于购房人

　　质量问题不能成为业主拒绝收房的理由；合同中连最基础的房屋尺寸信息都没有；最关键的数据都是“X”，现场的工作人员拒绝为其做任何解释……在自住房集中成交的这段时间里，几乎每个自住房项目的购房合同都被指责是“霸王条款”，主管部门也几乎每天都能收到关于自住房购房合同的投诉。

　　记者对此进行了深入调查。结果显示，“歧视”并非针对自住房购房人，在房地产价格持续坚挺，卖方市场长期存在的情况下，开发商定合同、购房人没商量成了一种“存在即合理”的不健康现象。对此，专家分析称，主管部门应考虑把握自住房供应的时机，对购房合同加强监管，或者修订、专门出台新的合同样本，使其更有利于弱势购房人。

　　现象

　　每个自住房合同都受指责

　　对于恒大御景湾合同中条款的讨论，在由这一项目购房人自发组成的QQ群中，已经持续了半个多月。不断出现的关键词“霸王条款”，使得这个群的聊天热度持续不下。

　　恒大御景湾是本市最早进行报名的自住房项目。由于地理位置临近东五环，开发商和设计院的实力都很强大，曾被购房人寄予厚望。但是进入选房、网签环节之后，这一项目却多次被质疑购房合同存在“霸王条款”。

　　对此，开发商昨日向本报独家回应了此事。相关负责人表示，已经对最初始合同文本进行了至少4处调整。例如主合同中第十三条、第2小条中的（9）本来是空白，随后增加了“详见附件八”；附件十中补充协议第三条本来写的是“出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款”，关键词从“无息”改为“按活期存款利息”；补充协议第五条中“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”被删除；补充协议中的“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”中，将比例改为“每日万分之一”。

　　恒大北京公司相关负责人说，这些更改，是因为一些条款确与主合同的约定部分有出入；删除的条款约定确实有悖合同公平对等原则。“这是我们进京之后做的第一个商品房项目，收到业主反馈后，我们立刻进行了调整。”他说。

　　但业主对于“霸王条款”的讨论并没有停止。而在恒大御景湾之前，首创悦都汇、住总正华满庭芳、富力惠兰美居等多个自住房都陷入了同样的“合同门”。

　　舆情

　　不解或支持 舆论站两端

　　上月16日，本报曾经发表过《自住房合同藏“花活” 苦了买房者》。稿件一经发布，就被多家网络媒体纷纷转载。而评论栏里出现了两种非常极端的声音，支持购房人合法维护自身权益，或者认为这些购房人“少见多怪”。

　　“别说别人了。就我自己，买自己开发的项目或者买其他开发商开发的房产，签的也都是这样的条款啊？”一位开发企业北京公司负责人在阅读完所有材料后，瞪大眼睛对记者说。“很不理解。十几年都这么下来了，以前买了房的人，签一样的合同也没事啊！”

　　这位负责人是站在开发商角度说话吗？记者又随机在4个销售项目中各抽取了10人作为访问样本。这40人中，有32个人表示自己根本没有“仔细看过合同”；有2人委托他人购买，自己没有看过合同；有6人发现自己的合同有问题，其中有4人只参与过业主QQ群或者论坛讨论，最终只有两个人与开发商进行过“交锋”，其中只有1人得到了一份补充协议。

　　“当时买房跟抢一样。本来我们想选的房子稍微一犹豫，就被别人抢走了。”曾经在2007年经历过“抢房”大战的郑先生，至今还记得那一幕。当时，北京房地产市场正火热。“吃到嘴里才是肉”的心态让郑先生签署了一份都没来得及看的购房合同。

　　“一个小区签了成千上万份合同，就是有霸王条款也来不及较真。”郑先生说，自己买的房子当时已经开发了5期，所有业主用的都是同一份合同，“真出了问题，别的业主会说话的。”

　　调查

　　自住房合同并没有“更坑人”

　　记者还注意到一种声音：有些自住房购房人认为，开发商专门给自住房定制带有“霸王条款”的购房合同，是“歧视自住房买房人”。“他们觉得我们没钱，不愿意花精力好好弄。”一位匿名买房人说。

　　因为住房便宜而歧视购房人，所以制定霸王条款？这是真的吗？记者调阅了目前在售项目中售价最贵的几个纯商品房项目的预售合同。

　　结果，合同内容同样带有诸多“霸王条款”：“修复期不视为出卖人逾期交房”“逾期交房超过100天，买受人未向出卖人书面通知退房的，则视为买受人不退房，合同继续履行”。

　　十年之前就开始替委托人在房地产领域打官司的律师秦兵，曾经针对购房合同的诸多不合理现象，写出了“购房204条”。“从法律对等的关系来说，购房合同一直存在许许多多不合理的问题。”他说。

　　但这个持续了10多年甚至更长时间的问题，为何会在自住房领域集中爆发？北京房协秘书长陈志分析，这是因为房地产市场出现了市场运行的拐点，房价逐渐进入了稳定区间。而自住房所针对的购房人，对房价更加敏感。

　　“这些购房人都是中等收入甚至中低收入家庭，他们第一次买房，会研究合同中的每一项条款，尽量去避免各种不测风险。”陈志分析。

　　建议

　　即刻启动调整合同样本

　　在房价上行时，开发商长期处在强势地位，对合同占据话语权。即使在市住建委和市工商局联合推出了购房合同样本之后，开发商仍旧可以通过修改其中的选项、增加附件等方式，来最大化自己的权益。“这是整个市场持续了若干年的问题。”陈志说。

　　而对此，他建议，政府应该从维护购房人权益、尤其是维护刚需购房人权益的角度，为自住房、可售型商品房制定专门的合同样本；或者修正、调整目前合同样本，更加限制开发商的权利，确保其履行义务。

　　“尤其是购买期房，不确定因素比现房更多，因此主管部门应该通过修订条款或者普法等方式，让刚需购房人更能看清合同，直接减少他们所面临的风险。”陈志说。