招商地产重庆项目规划变更疑云：消失的一栋楼

　　人民网北京11月18日电（余燕明）距离招商地产重庆花园城项目二期交房仅一个月，期盼着收房的业主们听说自己买房的小区规划出现了大变更，原本一栋楼生生“不见了”，变规后小区内的绿地面积不增反减。业主们坐不住了，开始找招商地产讨要一个说法。

　　开发商招商地产向业主解释称，变更规划的原因是原规划两栋住宅楼位置与重庆轻轨三号线保护线冲突，因此选择避让。而规划变更后小区内地上建筑面积、居住人口和居住户数有所减少，容积率降低，小区环境将有所优化。

　　事实上，轻轨三号线选址早在2004年前后已经完成，因此项目规划与轻轨规划不应该存在冲突。据重庆北部新区规划办的一位官员透露，招商花园城项目总建筑面积不会变化，该项目二期N5地块减少的建筑面积将在N8和N17地块上弥补。这也意味着招商花园城项目后续开发仍然可能面临规划变更问题。

　　招商重庆项目的规划一事，变更缘由在各处的说法和解释不尽相同，业主们显得更加迷茫。

　　消失的一栋楼

　　再有一个月的时间，就是重庆招商花园城二期业主陈先生收房的日子，不过直到前几天，陈先生和他的邻居们才发现，小区内的3号楼全部由百平左右的户型变成了40平方米到60平方米的公寓户型，3号楼的户数也几乎占到了小区内总户数的一半。

　　不过，据陈先生等业主与招商地产沟通及记者调查了解，在招商花园城二期3号楼户型变小、户数增多的背后，是招商地产在进行的一系列规划变更。

　　据悉，重庆招商花园城项目系招商地产在2007年以2349元/平方米的楼面价获得，根据当时出让文件及招商地产历年财报披露的数据显示，重庆招商花园城项目为商住性质，所属地块占地面积为24万平方米，总建筑面积接近52万平方米。目前重庆招商花园城项目一期已经竣工，二期、三期正在开发建设中。

　　其中，记者了解到，按照招商花园城二期的原规划，共有9栋楼，分别是1、2、3、4、5号5栋30层左右百平户型的高层住宅以及6、7、8、9号4栋低层楼栋。不过，招商地产至少应该是在去年就完成规划变更。记者在重庆网上房地产上查询得知，目前招商花园城二期1、2、4号楼依然是30层左右的百平户型住宅楼，每层6户（个别单元为跃层）；3号楼为32层的小户型住宅楼，每层12户；6、7、8号楼也依然是跃层的低层楼栋；5号和9号楼现在则是商铺。

　　“其实核心的规划变更就是原规划中的3号和5号两栋高层住宅已经变更为现在的3号一栋高层住宅，户型变小，户数随之激增。”一位不愿透露身份的人士告诉记者，而现在3号住宅楼选址并非原规划中的两栋住宅楼所处位置，而是选址在原规划的绿地区域。

　　而且，让招商花园城项目二期业主费解的是，在去年9月份前后，原规划中的3号和5号住宅楼其实已经建起来一部分，不过随后被拆除，后又选址小区附近位置建设现在的3号住宅楼。而在这一过程中，招商地产并未告知招商花园城项目二期业主规划变更情况。招商地产对此解释称，该项目规划变更其实是在取得预售许可证之前，因此在项目销售之前的规划变更，并无告知业主义务。

　　不过，据记者了解获悉，招商地产至少在2013年4月份前后开售时，就已经在着手进行该项目的规划变更事宜，而招商地产取得预售证向业主销售时，其规划变更也并未完成。在多位受访业主向记者出示的购房协议中，招商地产在合同中提示风险时标注，“因开发需要，N5地块规划方案有部分改动，目前正在向规划部门报批”，并罗列变更内容为总建筑规模由原约14万平方米减少到12万平方米，取消5号和9号两个楼栋，且3号楼面积有变化，项目容积率有所降低。

　　根据招商花园城项目二期业主向重庆北部新区规划部门了解到的信息，招商地产第一次报批招商花园城项目二期N5地块的施工许可证是在2012年1月份，彼时原计容面积近11万平方米，而直到2013年9月份才重新批准新方案，并确定了该项目3号楼每层12户的小户型方案，并于今年1月份批复工程施工许可。

　　推责地铁规划

　　上述人士也进一步告诉记者，在业主向招商地产质询变更规划的原因时，招商地产给出的解释是，因为原规划中的3号和5号住宅楼所处位置，实际上侵占了重庆轻轨三号线龙头寺段的保护线，因此政府要求其退避。

　　上述说法记者亦得到了招商地产方面的证实。记者以招商花园城二期业主的身份向招商地产方面求证时，对方回复记者称，因为原规划中的3号和5号住宅楼被告知侵占了轻轨三号线保护线，因此随后3号楼的选址作了调整。“至于现在3号楼的户型变化，这是早就在规划之中的。”招商地产方面回复说。

　　与招商地产方面回复所言存在出入的是，至少在2013年年初，招商地产就已经主动向重庆市北部新区规划部门主动提出规划变更，而非被告知侵占轻轨三号线保护线后的被动调整。

　　“我们在2013年前后接到招商地产重庆花园城项目二期N5地块的规划调整请求，因为当时项目并未取得预售证，申请规划调整后建筑面积减少，容积率降低，我们考虑到其实是优化了小区内的规划，因此在2013年3月份的时候给予招商地产同意规划变更的函复意见。”重庆北部新区规划办的一位官员告诉记者，在招商花园城项目二期N5地块规划进行变更后，项目占地面积未发生变化，不过地上建筑面积由原来14.37万平方米减少至12万平方米。

　　而招商花园城项目二期业主指出的招商地产回复的另一个矛盾之处在于，事实上早在2004年前后，重庆市规划部门就已经完成了对轻轨三号线龙头寺段的规划及选址，因此招商地产在该项目开工建设之初就应该知道轻轨三号线的保护线位置。而记者也从一位招商花园城项目二期业主处获得了这份重庆市规划局关于轻轨三号线龙头寺段的《建设工程选址意向书》，批复时间显示为2004年。

　　“重庆花园城项目二期N5地块的规划不可能与轻轨三号线的保护线冲突，规划部门怎么可能出现这种错误呢？我也不知道招商地产为什么拆掉在建的3号和5号两栋住宅楼，而选址其他地方建设现在的3号住宅楼。”上述重庆北部新区规划办的官员开始如是告诉记者，不过随后其又悔口，并称轻轨的规划由市规划局负责，其对此并不清楚。

　　被指侵占绿地

　　招商地产在向业主解释规划变更时称，因为项目占地面积没有变化，而建筑面积有所减少，因此项目容积率有所降低，其实是改善了小区规划环境。

　　然而，据多位受访的业主向记者介绍，其实规划变更之后，未来小区的实际环境将会变差，而非优化。招商花园城项目二期一位业主告诉记者，虽然占地面积没变，建筑面积减少，但是原规划中3号和5号楼位置并未覆盖绿植，而是由招商地产建设成为“开放式的停车场”，亦即对外营业的停车场，由招商地产旗下的物业公司经营，而现在3号楼所处位置则是原规划中的绿地面积，“实际上绿地面积是减少了。”

　　招商地产方面对此亦予以了证实。“停车场建成以后，将交给招商花园城项目二期的物业公司收费经营。”招商地产方面人士回复记者称。

　　“招商花园城项目毗邻重庆火车站北站，又是地铁旁边，因此未来3号楼的小户型有利于出租，招商地产也可以改作酒店经营。而原规划中两栋住宅楼所占面积被招商地产建成停车场，也可以用于经营。”上述不愿透露身份人士向记者分析。

　　不过，该人士的这一猜测遭到招商地产方面的否认。“停车场虽然对外经营，但是也是属于全体业主，交给小区物业来管理经营。”招商地产方面人士反驳说，“而3号楼现在已经在卖了，而且卖得不错，将来也不会改作酒店经营。”

　　记者也从重庆网上房地产上查询到，招商花园城项目二期3号楼在今年10月底确已取得预售许可证。

　　针对招商花园城项目二期因规划变更所减少的建筑面积，上述重庆北部新区规划办官员向记者透露，N5地块损失的建筑面积将会在后续N8地块和N17地块的开发建设上进行弥补，其实这意味着招商花园城项目后续开发也可能仍将涉及规划变更事宜。随后记者为此向招商地产方面核实，该人士表示暂时并不清楚。

　　事实上，招商地产重庆花园城项目在建筑面积上的变动，N5地块二期项目的规划变更并非首次。招商花园城项目最初规划的总建筑面积近52万平方米，而在可供查阅的重庆市国土资源和房屋管理局的两份公示文件中，该项目在2013年经规划部门确定的总建筑规模已经超过了58万平方米，招商地产并为此先后两次补缴了共计1700万的土地出让金。

　　此外，记者进一步调查了解到，招商花园城项目一期工程项目曾在未通过方案审批、未报送初步设计技术审查的情况下，要求审图机构出具伪造的《施工图设计文件审查合格书》作为招标依据，为此招商地产受到重庆市勘察设计协会的通报批评。