世茂探路产品创新 打造定制化生态系统

　　中新网12月11日电 楼市正在进入一种新常态。最新的例证是，以前从来没有一次重大政策利好，像此次降息一样，如此快地转入理性轨道。

　　11月21日，央行宣布进行非对称降息，这是自2012年7月来的首次降息。虽然消息一出，地产股股价应声而涨。但最新消息表明，开发商并未趁机捂盘和涨价。反而有多家业绩排名TOP20的开发商，在筹谋年底以互联网思维，推出各种创新的促销形式。

　　如何适应地产的新常态，是每家房地产企业都要面对的命题。近两年以创新动作频频引发行业关注的世茂，则通过坚定不移地转型为生活方式服务商，开启了自己的新常态之路。“生活方式服务商不是一句口号，而是要真正地回归用户本位主义，让客户转变成用户，将用户转化为粉丝。围绕这样的消费心理路径，去对产品进行颠覆式创新。”世茂集团董事局副主席许世坛坦言。

　　从被忽略的客户需求做起

　　以前拿着图纸也能卖钱的时代已经过去——交房的时候，房地产企业往往都会收到这样那样的投诉，几乎每家每户都会自己砸墙来改户型。

　　“前两轮市场周期更多是由行政调控主导，包括行政手段和金融杠杆这两方面。这一次市场波动更多的是因为市场本身造成的。”世茂集团副总裁、研发设计中心负责人张滨在一次不对外的会议上指出。

　　“房地产市场是一个从无到有的过程，以前房子绝对是稀缺品，那种市场形势，就是每天大家排队买，有房就行了，从来不看户型和产品。”在张滨看来，之前大部分开发商出售的仅仅是个房子，“它其实谈不上是一个产品。因为它跟购买人的生活没有任何关系。”

　　“以一个最简单的例子来说，很多住宅基本上仅仅是按面积、房间数来区分产品的类型，所谓90平米就是两房或者二加一，一厨一卫，如果是100多平，房间就多一个。别墅也是如此，它仅仅体现在简单的数量上的增大，根本谈不上跟购买者、居住者的生活、需求有什么关系。”张滨认为，几乎所有的开发商、开发企业内部的设计管理人员，长期以来没有任何人对于“客户的需求”这个最基本的出发点提出过自己的想法。

　　寻求变革的思考迫在眉睫。在市场持续低迷的大环境下，显得尤为迫切。这也成为世茂地产有别于其他房企创新的独特动力。“未来10年，房地产行业面临的最大变化是主流客群从60后、70后向80后、90后转变。80后、90后要么不缺房子，要么与此前的60后、70后两大客群的消费特征大相径庭。60后、70后作为未来10年市场的中高端客群，其特征是具有支付力，但是没有时间；有品质需求，但是没有专业的服务。80后、90后作为未来市场个性化刚需新客群，他们不喜欢同质化的产品和服务，而是希望获得更符合新群体的沟通、生活、消费、工作、娱乐方式的个性化产品与服务。”世茂集团负责营销职能的副总裁蔡雪梅在一次行业演讲中描述。这意味着，如何满足未来主流客群的个性化需求，才是产品设计的出发点。一家企业要想赢得未来市场，必须创新产品设计。

　　打造一个定制化的生态系统

　　在世茂看来，产品必须更出色地满足客户的利益期望。不是设计一个产品，而是创造一种生活模式。“未来，开发商必将，也必须围绕市场、客户做文章。”张滨说。

　　“准确地发现客户尚未得到满足的关键利益，然后针对这些关键利益进行产品价值的差异化创造，使产品具有一种为客户所期望的、独特的价值个性。”这一点被清晰地标注在世茂创新研发人的心里。

　　正是基于这一点，全龄社区、全时街区、全能城市等产品概念被提了出来。根据世茂研发总监赵磊的介绍，这些产品将弥补当前国内社区仅有基础性服务的缺陷，对未来居住产品提供后端延伸性服务。

　　其中，全龄社区将按照年龄层次划分提供差异性产品，如世茂当前正在酝酿实践的mini公寓和老年公寓将是全龄社区的两个细化的分支；而全时街区也是对产品模式进行一个系统性整合，能保证24小时都有相对应的服务模式和经营模式。

　　“对于未来一些中端、高端社区，我们将提供定制型的服务，或者一些对于整个社区圈层全新的、独特的服务。这些创新性服务，我们会慢慢地结合市场进行细化。包括云服务等类似的概念也已经慢慢地植入社区。” 张滨说。

三大核心创新课题

　　同时，一个更宏大的计划是全能城市。“所谓全能城市，是世茂对于城市进化、新型城镇化的独特诠释，其核心是打造全功能的城市：产城联动，在同一地点工作、生活、创业。”福建石狮世茂摩天城就是产城一体化的典范案例。该项目集办公群、酒店群、商业群等业态于一体，引进了主题乐园、教育、医疗、意大利时尚中心等全生活配套，形成了完善的城市生活系统。另一个代表项目是刚刚面世的世茂南昌APM。概念来自英文AM(上午)和PM(下午)，意即一整天的生活需求都可以在这个项目中得到满足。想象这样一个生活场景：早晨起床后，在公寓的室外运动中心去跑步，锻炼归来，直接到社区餐厅享用通过社区智能平台定制的早餐。然后步行几分钟到达绿色花园式办公区，心情舒畅地开始一天的工作。傍晚下班，约上同事好友一起到公寓室内运动会所健身、打球。晚上看完一场最新上映的电影，还不想休息，那么就去24小时不打烊的快餐店吃点夜宵……世茂APM项目包括MINI公寓、花园办公、公园式商业等创新产品形态，是世茂整个产品创新体系(mini公寓、全时街区、全能城市)的一个缩影。也可以说，APM项目实际上是世茂产品创新的一个实验基地。

　　“如果说还按照类似于近郊型或者城市型的居住盘去做，就会很难受。如果只是卖产品，客户导入性就会很弱。正确的选择应该是要形成一个内生性的城市产业及生活系统，这样才能真正把人留住。”张滨说。

　　世茂mini 公寓的1.0、2.0与3.0

　　为了满足不同群体对居住的不同需求，世茂两年前在武汉落地过被称为“一个人的豪宅”的户型。“一个人住‘豪宅’，这个人必定是有个性的人。比如有一个户型它的特点是有一条长走廊，整条走廊两边都是衣柜。这种户型是为了满足‘购物狂’的需求。真正的购物狂对家的需求并不是家里做很多的收纳储藏就够，这只是浅层次的观察。购物狂更需要的是’展现’、是在邀请朋友来家里时骄傲地呈现他们的藏品、穿着自己最喜欢的几套衣服在众人羡慕的眼光前走一个show。因此长廊做成的‘T台’必不可少。”张滨介绍了世茂研发这个产品的理念。这是两年前一个有趣而极端的案例，但足以说明世茂在市场细分及产品创新方面所做的早期尝试。

　　武汉“一个人的豪宅”，张滨谓之MINI公寓的1.0版本。而mini公寓2.0版也开始付诸实践。南昌世茂APM项目中的公寓产品命名“魔方公寓”，户型大小为60平左右，世茂研发出了使这种小户型拥有多变空间的设计，实现墙体、天花板等节约和一体式利用。居住其中并不会感到狭窄和逼仄，反而是多种生活功能的集成，加上完备的青年人生活空间，生活显得更加便捷。

　　互联网思维渗入血液的世茂，产品创新迭代很快。目前，mini公寓的3.0版也呼之欲出。3.0版本将更加细分和强调个性化，能满足从大学生，到商业精英的阶段性居住需求，并通过世茂的宅游住等交易互换平台，实现租售闭环。更重要的是在公寓这一“客户端”，用户们想要的所有集成式菜单服务近在咫尺，操作便捷。

　　互联网思维成为新常态下的变革驱动

　　事实上，产品设计中闪烁着互联网的思维在世茂集团已经成为了新的发力点。除却住宅板块，世茂在商业、酒店板块均有创新产品推出，同时还将推出主题乐园、生态农庄等全新业态。而所有创新产品，均以客户为第一切入点。

　　以世茂mini hotel 为例，基于全新设计理念下的这款酒店系列，世茂围绕着吃、住、玩、社交等多种需求，极力为客户推出更多的选择项。“一切不同于传统酒店，世茂mini hotel的目标是一切皆可选择。顾客不仅可以享有床品、音乐、香氛、房内电视节目、生活设施等自由组合搭配的全新体验，更可能将看中的物品通过app通通买回家。”世茂酒店管理公司总经理在一次接受采访中说。

　　“2014年，称得上是房地产行业的互联网思维元年。全民营销、双十一，互联网思维爆发出了强大的活力。而世茂，则希望真正从产品创新到资源整合，都能以互联网思维进行颠覆式创新，让互联网思维真正成为世茂在行业新常态下进行变革的动力。”许世坛如是说。(中新网房产频道)

(来源:中国新闻网)