三、房价体系的联系性具有四大效应

　　房价体系的联系性表现为区域内城市的扩散效应、虹吸效应与区域内城市的传染效应与迁移效应。

　　区域内房价的扩散效应在发达地区内（城市群）城市间比较明显。扩散效应指一个区域中心城市房价上涨，会带动周边城市房价上涨。在沪苏浙皖大长三角地区，上海对周边城市房价有重要影响。格兰杰因果检验发现，上海市房价变动是南京市、杭州市和合肥市房价变动的格兰杰原因，表明上海市房价是该地区房价本文扩散的传导源。此外，南京市的房价波动对合肥和杭州房价具有先涨带动后涨的波纹状扩散影响。京津冀城市群与珠三角城市群内也存在较为显著的扩散效应。

　　区域内房价的虹吸效应在单中心城市群内相对突出。虹吸效应指一个区域内中心城市房价上涨，对周边城市产生负面影响。以城市群为区域空间分析单元，基于2016年4月至2017年3月的数据发现，在部分单核集聚特征明显的城市群内，中心城市房价存在虹吸效应，即中心城市房价大涨，周边城市房价增幅被抑制而缓慢上涨，甚至出现负增长。在石家庄城市群、中原城市群、武汉城市群、长株潭城市群、南宁城市群和成渝城市群内，首位城市（区域中心城市）房价大涨，而其余城市房价增幅相对较小。这些地区城市间房价变动存在非同步性以及中心城市大涨抑制了周边城市房价的上涨，表明域内首位城市房价对周边城市房价形成了明显的虹吸效应。

　　2015年以来，我国三大城市群的中心城市的房价增幅此起彼伏，传染效应显著。传染效应指一个区域中心城市房价上涨，引起另一个区域城市中心城市房价上涨。深圳的房价变动是上海市房价变动的格兰杰原因，上海市房价变动是北京市房价变动的格兰杰原因，但深圳市房价变动并不是北京市房价变动的格兰杰原因。三大中心城市间房价经历着由南向北的传染过程，区域中心城市间房价的联系存在领先—滞后传染关系，以及直接或间接的扩散影响。

　　从区域间城市，房价的迁移效应表现比较突出的是东北地区部分城市和海南的部分城市间。迁移效应指一个区域中心城市房价上涨，对另一个区域城市中心城市房价产生负面影响。在2016年1月-2017年2月的样本期内，作为许多东北人的迁移目的地，海南省的三亚和海口的房价同比涨幅保持持续增加态势，但东北地区像丹东、牡丹江和锦州等人口净流出城市房价增速保持相对平稳或下降，特别是锦州的房价在2016年2月和10月出现了连续下降。

　　四、房价体系的变动性

　　从城市分化向城市群分化演变

　　一二三四线城市间房价分化持续加剧，一线城市房价中心性强化。2001年以来，中国地级以上城市不同等级间城市房价差距逐年增大。一线城市增幅加速，二、三、四线城市商品房增幅趋缓。与此同时，2005年-2015年，深圳市综合潜力秩数由71上升至110，北京市综合潜力秩数由53上升至96，上海由32上升至51，我国房价体系三大中心城市对其他城市的作用不断增强。

　　房价体系越来具有城市群特征。首先，城市群与非城市群房价间房价差距增大。2001年以来，中国城市群房价均值与非城市群内房价同步增长，其房价差距逐年增大。其次，不同级别城市群房价分化显著，一线城市群房价与二线城市群房价差距逐步增大。按照城市群的发展、发育状况以及在世界、全国和区域层面上的定位，课题组将中国城市群划分为一线、二线、三线和四线城市群。在3个一线城市群与7个二线城市群中，一线城市群房价均值（珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群）总体领先于二线城市群房价均值（海峡西岸城市群除外），表明这三大城市群内城市房价水平普遍较高，且保持连续攀升态势。其他城市群的增长趋势不一，城市群房地产市场区域分化趋于明朗。最后，一线城市群内房价差距开始降低，二、三线城市群内房价差距有所增大。幂指数估计值与城市城市群内城市房价差距成正比，幂指数下降意味着城市群内的房价趋于收敛，反之亦然。中国一线城市群内房价—位序的幂指数低于二、三线城市群的幂指数，且逐年降低，这说明中国成熟城市群的群内房价趋于收敛，不同级别城市群内房价分化加剧。

　　五、房价体系由城市体系因素决定

　　由于中国城市房地产市场的特殊性，其供给面受土地供应等因素限制，供给弹性较小，主要受需求面影响。城市体系的基本决定因素为人口规模，人口规模与增速是房地产市场需求的基础，所以城市体系对房价体系有重大影响，房价体系的多层次与集群化，正是中国多层次、集群化的城市体系在房价体系上的投影。

　　房价体系与城市体系总体上具有一致性。首先，房价与人口、经济密度基本同步分化。中国地级及以上城市房价与常住人口、地均GDP的变化趋势高度一致，均值同步提高，标准差逐年增大，变异系数有所增大，人口规模对房价有较大影响。其次，城市规模引力指数与房价引力指数存在显著的正相关关系。根据引力模型计算了两两城市之间可达性指数，然后根据285个地级及以上城市两两之间的可达性矩阵，计算出每个城市与全国其他284个城市的空间相互作用总和，是为城市规模引力指数。

　　房价体系与城市体系具有相似性。首先，房价体系与城市体系都具有多层次性，但前者层级更多。房价体系可分为8个层次，前4个层次样本较少，只有13个。房价体系可分为9个层次，前5个层次样本较少，只有11个。其次，房价体系与城市体系都具有集群化的特征。从城市人口空间自相关与城市房价空间相关图可以看出，两者都具有高高—低低的集群特征。

　　六、部分城市房价体系偏离合理水平

　　住房需求是驱动楼市发展的最主要动力，包括消费性需求（自住性、改善型）、投资性需求、投机性需求的释放或短期叠加会对住房市场产生重要影响。而以套利、炒作为主的投资投机性住房需求具有短期内迅速涌入楼市的特点，催高楼市虚火，导致房价体系超出合理体系的水平。

　　多数三线以上城市的房价收入比超过合理水平。按照世界银行对全世界房价与收入关系的经验标准，房价收入比为3-6较为合理。利用2015年数据研究发现：在全国104个一、二、三线城市中，房价收入比在6以上的城市为58个，占比55.8%，其中处于6-9区间的有45个，9以上的样本有13个，表明一些城市的房地产泡沫比较严重。

　　房价体系不同城市体系，分布更为陡峭，单中心性显著。从全国地级及以上城市房价与常住人口分布来看，房价呈现出的右偏态性弱于常住人口，同时其众数的概率密度小于常住人口，这意味着其分布更为集中。

　　房价体系影响城市的规模体系和功能体系。房价体系的变动相对于城市体系存在一定的独立性，并通过生活成本效应与收入效应影响城市内部居民的效用水平、产业规模以及城市间的要素流动等途径对城市体系产生反作用。房价升高可能挤出低技能劳动力，提高劳动力素质，促进城市功能提升，对人口产生一定吸引力，但也有可能导致居住成本上升，使得人口流失、功能弱化。房价体系对城市体系的反作用存在滞后性，故使用房价对数一阶滞后考察两者关系。房价对数一阶滞后对常住人口对数的影响为倒U型曲线的前半段，即两者存在正相关关系，但随着房价的升高，对人口规模的促进作用逐步减弱。

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