七、房价体系对中国经济转型升级的影响

　　经济转型升级是指经济发展形态与方式的转化提升。转型升级的过程就是经济竞争力提升的过程，从形式上是指经济形态的高级化、多元化、新型化和正常化，从内容上是指需求结构、产业结构和要素结构的改进和提升。转型升级向其他事物发展一样有自身发展的规律，分为前期积累、中期发展与后期扩散，即孕育期、极化期、扩散期。一个国家不同区域和产业的转型升级进程会有所不同，会经历由趋同向分化，再由分化向趋同的过程，其转型升级的速度也将经历缓慢推进—加速推进—减速推进的过程。

　　中国正处在转型升级的极化期，即少数中心城市正在聚集周边的资源要素加速推进转型升级，并导致与周边和全国整体区域的分化。深圳等个别城市和产业已经实现转型突破，中国的高铁、航天、电商等成为新兴产业的领跑者，但城市转型升级长期步履蹒跚。由于集中力量办大事的规模优势，大国有条件实现转型升级的突破，但必须防止和打破转型升级的“极化” 陷阱。事实上，转型升级需要条件和动力的双引擎，但是现实中条件往往是一把双刃剑。其中，房价体系就是一把非常锋利的双刃剑。

　　房价体系至少从两个方面影响转型升级和竞争力提升的机制。第一，房价通过成本渠道影响经济的转型和升级；第二，房价通过投资渠道影响经济的转型和升级。当房价在一定范围内和在一定增幅内，其有利于吸引资本、倒逼创新、挤出低端产业，房价可能是转型升级的杠杆。当房价低于一定范围与增幅，将不利于吸引资本、挤出低端产业，房价高于一定范围与增幅，将不利于引导资金投入创新、吸引高端人才与要素。在这两种情况下，房价体系将是转型升级的陷阱。

　　为了定量分析房价体系与转型升级关系，本文构建经济高级化指数，分析不同城市房价对转型升级的不同影响。经济高级化指数（产业结构升级）包括关键产业从业人员占比、地均GDP、全社会固定资产投资占GDP比重（逆向）、专利授权数。这四个指标依次反映了产业素质、城市土地利用效率、需求结构、城市主体创新能力。鉴于我们研究的转型升级主要是指要素驱动向创新驱动的转型，选择的样本主要是中国的一、二、三线城市。

　　根据已有经验与研究，本文将房价收入比划分为4个区间，低于4为较低区间、4-6为合理区间、6-9为较高区间、大于9为过高区间。同时将经济高级化指数三等分为三个区间：高、中、低。绘制经济高级化指数与房价收入比散点图，观察样本城市分布，可以将之划分为8个分组。

　　依据分组结果，考察不同组样本城市经济高级化指数四个指标的具体方位，对城市房价泡沫与结构转型做进一步分析。

　　第一组城市经济高级化程度高，但房价过高，威胁转型升级。该组城市包括深圳、北京、上海。深圳、北京和上海的经济高级化指数与房价收入比排名均位居前列。该组城市在每百人高新技术产业劳动力数、地均GDP、全社会固定资产占比、专利授权数四个指标上，均位于前列。这些城市产业素质好，土地利用效率高，需求结构合理，创新能力强。一线城市作为中国经济中心与创新中心，固然房价收入比过高，存在房价泡沫，但其经济增速、收入增长预期与创新能力等因素有效支撑了房价预期。

　　第二组城市经济高级化程度中，但房价过高，不利转型升级。该组城市包括广州、杭州、厦门与珠海。这4个城市的房价综合潜力秩数较高。其经济高级化指数位居第4-15名，属于第二阶梯，房价收入比为第4-8名，相对于其经济高级化指数更高，存在房价泡沫。该组城市的4个指标大多处于较好区间，但低于第一组城市，其中厦门与广州四个指标均较好，杭州除地均GDP，广州除专利申请外，其他三个指标也都处于较好区间。该组城市经济高级化指数较高，但存在某个方面的短板，与房价收入比脱节，存在相当程度的房价泡沫。

　　第三组城市经济高级化程度低，房价过高，损害转型升级。该组城市包括温州、福州、汕头、太原、舟山与海口。这些城市的四个指标至多有一个处于较好区间，房价泡沫阻碍了城市转型升级，房地产市场存在相当程度的风险。

　　第四组城市经济高级化程度中，但房价稍高，驱动转型升级。该组城市包括济南、南京、成都、宁波、苏州、绍兴与佛山。这些城市中在四个指标上，南京均处于较好区间，但低于第一组城市，其他城市则均有两到三个指标处于较好区间。总体来看，经济高级化指数居中，在具体指标方面存在短板，虽然这些城市房价收入比较高，但与经济高级化指数并未脱节，房价驱动了这些城市的转型升级。

　　第五组城市经济高级化程度较低，但房价稍高，抑制转型升级。该组城市包括38个样本，在104个样本中占比36.5%，以武汉、重庆、青岛、石家庄等为代表。这些城市在四个具体指标上，除部分有两个指标处于较好区间外，多只有一个或零个处于较好区间。这些城市的房地产市场存在一定泡沫，与结构转型有一定程度的脱节，抑制了转型升级。

　　第六组城市经济高级化程度中，但房价不高，放缓转型升级。该组城市有天津、东莞、中山与大庆。这四个城市的经济高级化程度居中，在四个具体指标上，均有两、三个指标处于较好区间。房价收入比较处于合理区间，房价不高，可能放缓了这些城市的转型升级。

　　第七组城市经济高级化程度较低，但房价不高，驱动转型升级。该组城市包括42个样本城市，多为三线城市，占总样本40.4%。这些城市在四个具体指标上大多处于较差区间，只有个别城市在某个指标上处于平均值附近水平。其转型升级动力不足，与房价收入比较低有一定关系。

　　第八组城市经济高级化程度低，但房价较低，不利转型升级。该组城市包括来宾、克拉玛依与临沂。这些城市的房价收入比低于合理水平，经济高级化程度低，四个具体指标均处于较差区间。过低的房价不利于这些城市的转型升级。

　　从分组分析结果来看，转型升级与房价收入比的对应关系可以分为两个类型。第一、二、四、七、八组中，经济高级化指数与房价泡沫存在较强的正相关关系，较高的房价与房价收入比对结构转型有一定的促进作用，较低的房价收入比在一定程度上阻碍了结构转型升级。在第三、五、六组中，经济高级化指数与房价收入比出现了错配，第三、五组中样本城市较高的房价阻碍了其结构转型升级。

　　八、实现房价与收入的同步增长

　　在以上分析基础上，本文认为政府有能力把控当前房价体系，其调控的原则应为“利用杠杆，跨越陷阱，促进转型升级”，总的目标为“趋向均衡，即城市房价应与当前房价收入比相对应，城市间房价差距应与城市间收入与未来预期收益差距相匹配，实现房价与收入的同步增长”。具体有以下政策建议：

　　第一，完善和培育我国多中心群网化的城市体系，通过大中小城市（镇）的协调发展，促使房价体系趋于合理，促进城市转型升级。具体采取重点发展城市群体系、放开对大城市的限制、因地制宜区别发展小城镇、构建多尺度的多中心以及促进城市空间和功能体系的网络化等措施。

　　第二，利用市场调节供求，促进各城市房价合理促进各城市转型升级。在需求方面，抑制投机和投资，让住房回归居住属性。严格抑制针对普通商品住房的投资投机，控制住房投资投机的金融杠杆；适当收紧房贷利率优惠政策，提高住房使用成本，抑制投机性需求。在供给方面，提高土地供给弹性，加大土地供应结构调整的力度，适应真实的住房需求，使价格始终在合理区间，促进城市转型升级。

　　第三，因城施策和协同联动的房价体系调控，使其趋于合理，发挥对经济转型升级的促进作用。优化要素空间配置，协调公共服务平衡发展，推进基本公共服务均等化。发挥城市体系功能，增强中心城市辐射带动功能,促进协调发展。建立以人口基本面为导向的分类城市住房调控体系，有效预防投资性需求跨区域轮动所引发的潜在市场风险。

　　（作者倪鹏飞 王海波 丁如曦 曹清峰 单位：中国社会科学院财经战略研究院《中国城市竞争力报告》课题组）

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