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李明要求远洋要更“健康”:利润才是目的 有限多元化发展顺利

2017年08月24日18:49  来源:人民网-房产频道
 

  人民网香港8月24日电 (孔海丽)今日远洋集团控股有限公司(03377.HK)召开2017年中期业绩发布会,肤色黑了许多的李明欣然讲到远洋集团明年业绩目标1000亿、坚决不拿高价地、有限多元化业务已经相对成型等话题。近来坚持跑步和打球的他,不仅对自己的要求是更加健康,对远洋的标准也很看重“健康”,李明说,远洋坚持投资标准,现在的业务模式、组织架构、债务结构都很良好。

  而在半年度业绩发布后的今日,远洋股价获得了大幅度增长,截至今日收盘,远洋股价上涨15.76%,至4.70元。

远洋集团中期发布会开始之前,远洋集团管理层(中为远洋集团主席兼行政总裁李明,左为公司秘书钟启昌,右为总裁管理中心总经理朱晓星)向媒体致意。(远洋集团供图)

  “规模不是最终目的,利润才是”

  上半年,远洋完成了304.66亿元的销售额,年度业绩目标600亿超额完成没问题。”李明信心十足,“大家都觉得1000亿是个门槛,明年远洋就能到1000亿。”

  提到江湖地位,李明认为,规模还是要有的,但利润才是远洋更看重的,受结转时间差异的影响,后期远洋的毛利率会有显著提升。

  根据中期业绩公告,远洋上半年的营业额为172.59亿元,毛利为38.01亿元,毛利率为22%。对此,李明解释说,公告上的毛利率是结转毛利,实际上销售毛利在27%左右,而报告期内结转的项目基本都是2015年售出的,当时的房地产市场比较严峻,另外很多项目都在远洋第一次进入的城市,李明以武汉为例,当时的住宅市场均价在1.1万/平方米左右,而现在的均价可以达到约1.9万/平方米。

  实际上,李明的信心更多是来自于远洋业务结构调整后的高效率:“接下来我们的利润会有显著增长,另外一个因素就是远洋的有限多元化业务模式已经相对成型。”

  就在去年的中期业绩会上,李明还提到单看远洋的销售数字没有意义。今日他向人民网记者解释说,其实是因为当时的各个业务模块都还未成型。“今年我可以讲各种概念,但是去年讲,我讲不出来,因为当时的调整刚刚完成,各业务都还没有什么成绩。”他说,现在远洋的各项业务拥有一定的业务规模、成熟的运营模式和可持续的盈利能力,具备独立、快捷、稳健发展的条件,后期会获得更有价值的成长。

  据悉,远洋除去住宅开发业务发展向好以外,投资性物业、房地产金融、养老业务、物业管理都在提速。

  2017年上半年,投资性物业可租赁面积达113万平方米, 实现权益租金收入约9亿元,预计将有6个投资性物业陆续于2018年至2022年推出市场,展望2022年权益租金收入可提升至40亿元。

  房地产金融业务方面,2014-2017年基金管理规模的复合增长率已超过75%。报告期内,远洋资本的资产管理规模达人民币500亿元,净利润达人民币3.4亿元。

  物业管理业务盈利情况持续向好。目前,“远洋亿家”管理的物业项目近100个,面积近3200万平方米,包括住宅、写字楼、购物中心、商务综合体等各类型物业,其中中高端项目占比53%。报告期内,“远洋亿家”为集团带来营业收入约人民币5.8亿元,同比增长17%,并实现净利润约人民币8900万元,同比大升84%。

  关于养老业务,李明特意强调说:“我们发展的是养老服务业,不是养老地产。”据李明透露,远洋在养老服务业务探索上取得了比较稳健的成绩,现在已经可以做到,拿到物业以后,6个月可以完成改造与装修,每张床的服务保证都有相对成熟的业务模式。开业3年,达到了85%左右的入住率,可以完成盈亏平衡。“远洋的养老服务未来3年都将保持100%的增长速度,2020年养规模将增至2万张床位,实现营业收入人民币10亿元。我们对养老服务业还是很有信心的。“李明说。

  “宁可错过机会,也不会超出合理价格拿地”

  对于土地市场,李明保持了审慎的态度,他认为,无论是从监管层还是企业角度来说,目前的拿地方式都有不合理的地方,但是政府现在也在做相应的调整,下半年会有比较好的土地机会出现。

  李明说,但又不能就此放弃部分地价高企的区域市场,就阶段性的措施而言,远洋选择了与其他房企组成联合体拿地,而合作方就是在产品能力方面与远洋有较好互动的几家,包括龙湖、融创、首开等。后期随着项目的进展,通过股权重组,可以获得或者转出权益。

  李明进一步说明,在他看来,土地市场应该分两个维度看:一是看地区,人口聚集的热点地区处于持续上涨,是合理的;二要看类型,纯商品住宅地块的价格上涨也是合理的。而那些用于租赁、保障房的地块,政府也在采取调整措施,他认为,接下来土地市场的情况会有改善。

  据李明透露,远洋上半年获取36个项目,新增土储资源共1039万平方米,截至2017年6月30日,已布局25个城市,总土地储备达至3003万平方米,平均土地成本约每平方米人民币6100元。

  “内部架构高效率,年轻人带来了好成绩”

  去年,远洋历时两年的内部组织架构调整完毕,调整了高层管理者,单独成立了产品营造事业部,对此,李明评价说,有几十位年轻受过高等教育的专业型人才,冲到了高管的职位,今年的业绩证明,效果还不错。

  而现在实行的产品运营事业部,不再划分城市,只有区域单元,管理架构扁平化,有效提高了效率。据李明透露,远洋布局的五大核心城市群,贡献了85%的协议销售额,也覆盖了当前国内绝大多数的人口与经济要素。

  产品方面,远洋选择了加快节奏。李明说,目前远洋75%以上的户型都在140平米以下,基本上拿地6个月以后就可以做到产品入市。

  “去年,我们历时8年开发的内部IT系统正式上线,这也是我亲自参与的项目,获得了不错的成果。“李明说,以远洋现在的架构,一次性增加100个项目都不会造成压力。

  “融资成本、债务结构良好,两大股东有险资背景是好事”

  截至2017年6月30日,远洋持有现金资源约人民币234亿元,净借贷比维持在62%,并拥有已获批尚未提用的额度约人民币1467亿元。此外, 在积极优化债务结构下, 远洋一年期以内到期负债占比为14%,而五年期以上占比为27%,财务灵活性较高。

  李明表示,远洋把握融资窗口期,使报告期内融资成本较2016年进一步下降31个基点至约5.07%。其中,3月发行首期人民币中期票据40亿,分别为3年期人民币20亿元,票面利率4.77%及5年期人民币20亿元,票面利率5.05%。此外,远洋也积极拓展境外融资渠道,于6月再获6亿美金境外债额度批复。

  就两大股东安邦集团和中国人寿对远洋公司治理的影响,李明回答说,远洋能够拥有保险背景的投资者是件好事,而远洋的公司架构经过多年的积累,股东结构对公司治理的影响不大。

  股价方面,李明未做置评。而在远洋发布半年业绩之后,其股价获得了大幅上涨,截至今日收盘,远洋股价上涨15.76%,至4.70元。

  “我们去年品牌换新时,提出了建筑·健康的标语,其实一直以来,我们都希望,远洋的标签是,‘健康’”,李明最后总结说。

(责编:张桂贵、伍振国)