同区域二手房价格依然有优势 限价新房或一房难求

　　2017年，北京加大了对新房项目入市的管理力度，一方面对项目销售价格加以限制，一方面对销售许可证的核发严格管控。在一系列限价、限签政策下，北京新房项目价格保持平稳，但在同一区域，二手房相对新房在价格上仍有优势。

　　特别是在四环以内的城区，新房项目基本都定位高端，将目标客群瞄准了二次改善，甚至终极置业购房人，不仅单价较高，户型也比较大，总价很难控制在500万元以内。

　　而在这类区域，总价500万元的二手房却有不少选择。以大朝阳公园板块为例，近几年鲜有新盘供应，有限入市的几个盘如泛海国际等都定位为顶级豪宅项目，单价均站上10万元/平方米，但与之相邻的二手房，仍可以淘换到价格相对较低的房源，当然，硬件、配套、物业等各项综合条件就要相差得比较远了。

　　不过，这样的情况在2018年会因限价新房的出现而有所改变。目前已成交的供应限价新房的土地，除了对销售均价及最高限价作出限制外，同时也要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%，这就让在城区购买小户型新房又有了可能。另外，这些限价新盘很多都位于以往高端项目集中的板块，很多区域甚至从未有过小户型供应。

　　以上周首创和远洋联合体拿下的朝阳区孙河乡北甸西村地块为例，该地块总建筑规模约9.9万平方米，建筑控制高度12米，容积率为1.1。该宗地居住建筑规模均建设普通商品住房，销售均价不超过68924元/平方米，最高销售单价不得超过72370元/平方米。

　　资料显示，该地块东至规划孙河组团一号路，南至规划孙河组团八号路，西至规划孙河组团二号路，北至规划孙河组团七号路，孙河组团是近几年热度最高的别墅聚集区，从地图上看，该地块被景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府、龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅社区包围。另一在2017年5月被中粮、天恒、旭辉联合体拿下的孙河地块也与之类似，最高限价为70892元/平方米，而泰禾2017年9月拿下的地块最高限价为71657元/平方米，无一例外，这些地块都有套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%的限制。

　　除部分政策房外，孙河板块目前尚无小户型供应，这类地块的拍出，无疑为想在这一区域置业的刚需提供了一个难得的机会。

　　除了孙河这类热点区域外，还有多年没有新增供应的区域，在未来都会有限价新盘入市，连多年没有新增住宅供应的东城区，2018年都有望出现新盘小户型。

　　二手房买入即可收到回报 新房需等待但送精装修

　　不过，交易成本更大的二手房，也有自己的优势，是新房无法比拟的，其一就是过户即可交房，对于急于入住的购房人来说，二手房更为实际，而当前北京市场上的新房产品，往往需要等待两年时间才能交房入住。其二，二手房往往所处位置更佳，周边出行更方便，配套也比较齐全，租金回报也会更高。

　　据来电读者介绍，他看上的那套490万的亮马桥小三居，配齐家电后，靠出租每月能收到7000元左右的租金。而与之对比的昌平北七家新房，在区域配套上肯定无法和亮马桥附近相比。我爱我家数据显示，北七家一套90平方米的两居室，租金价格也仅仅在4000元/月/套左右。

　　是否急于入住，对于房屋出租回报是否看中，也将是选择新房与二手房的重要条件。

　　不过，新房虽然需要等待两年的周期，但相比多为城区内老旧小区的二手房，如今的新房甚至“限价”商品房也多为精装修交房，并且户型结构上，新房往往更注重南北通透，户型设计新颖合理。

　　而市面上的二手房装修就比较复杂了，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。但大多数的二手房在购买之后，都可能需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，经济成本和时间成本也需要考虑在内。

　　不过，对于早已进入存量房市场的北京楼市来说，新房尤其是“限价”商品房的供应相比庞大的需求还是比较少的，每年都有大量的置业需求要在二手房市场寻找机会。一般而言，就同地段的新房和二手房来说，新建商品房的均价比二手房要高。而且，新房价格都是固定的，一般没有议价空间。二手房却是可以谈价的，如果碰到急需用钱的卖家，或者楼市整体下行，还可以压压价，买套比较划算的房子。

　　此外二手房还有一大优势，就是可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等，且所见即所得，什么都是看得见摸得着的真实存在。新房区域相对集中，覆盖范围有限，相对北京而言，大多数新房集中在五环以外。

分享让更多人看到