总价相同 新房买房门槛更低 注重回报 二手房租金报酬更优

500万 买二手房还是“限价”新房

2018年01月11日07:05  来源:北京青年报
 
原标题:500万 买二手房还是“限价”新房

  同区域二手房价格依然有优势 限价新房或一房难求

  2017年,北京加大了对新房项目入市的管理力度,一方面对项目销售价格加以限制,一方面对销售许可证的核发严格管控。在一系列限价、限签政策下,北京新房项目价格保持平稳,但在同一区域,二手房相对新房在价格上仍有优势。

  特别是在四环以内的城区,新房项目基本都定位高端,将目标客群瞄准了二次改善,甚至终极置业购房人,不仅单价较高,户型也比较大,总价很难控制在500万元以内。

  而在这类区域,总价500万元的二手房却有不少选择。以大朝阳公园板块为例,近几年鲜有新盘供应,有限入市的几个盘如泛海国际等都定位为顶级豪宅项目,单价均站上10万元/平方米,但与之相邻的二手房,仍可以淘换到价格相对较低的房源,当然,硬件、配套、物业等各项综合条件就要相差得比较远了。

  不过,这样的情况在2018年会因限价新房的出现而有所改变。目前已成交的供应限价新房的土地,除了对销售均价及最高限价作出限制外,同时也要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%,这就让在城区购买小户型新房又有了可能。另外,这些限价新盘很多都位于以往高端项目集中的板块,很多区域甚至从未有过小户型供应。

  以上周首创和远洋联合体拿下的朝阳区孙河乡北甸西村地块为例,该地块总建筑规模约9.9万平方米,建筑控制高度12米,容积率为1.1。该宗地居住建筑规模均建设普通商品住房,销售均价不超过68924元/平方米,最高销售单价不得超过72370元/平方米。

  资料显示,该地块东至规划孙河组团一号路,南至规划孙河组团八号路,西至规划孙河组团二号路,北至规划孙河组团七号路,孙河组团是近几年热度最高的别墅聚集区,从地图上看,该地块被景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府、龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅社区包围。另一在2017年5月被中粮、天恒、旭辉联合体拿下的孙河地块也与之类似,最高限价为70892元/平方米,而泰禾2017年9月拿下的地块最高限价为71657元/平方米,无一例外,这些地块都有套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%的限制。

  除部分政策房外,孙河板块目前尚无小户型供应,这类地块的拍出,无疑为想在这一区域置业的刚需提供了一个难得的机会。

  除了孙河这类热点区域外,还有多年没有新增供应的区域,在未来都会有限价新盘入市,连多年没有新增住宅供应的东城区,2018年都有望出现新盘小户型。

  二手房买入即可收到回报 新房需等待但送精装修

  不过,交易成本更大的二手房,也有自己的优势,是新房无法比拟的,其一就是过户即可交房,对于急于入住的购房人来说,二手房更为实际,而当前北京市场上的新房产品,往往需要等待两年时间才能交房入住。其二,二手房往往所处位置更佳,周边出行更方便,配套也比较齐全,租金回报也会更高。

  据来电读者介绍,他看上的那套490万的亮马桥小三居,配齐家电后,靠出租每月能收到7000元左右的租金。而与之对比的昌平北七家新房,在区域配套上肯定无法和亮马桥附近相比。我爱我家数据显示,北七家一套90平方米的两居室,租金价格也仅仅在4000元/月/套左右。

  是否急于入住,对于房屋出租回报是否看中,也将是选择新房与二手房的重要条件。

  不过,新房虽然需要等待两年的周期,但相比多为城区内老旧小区的二手房,如今的新房甚至“限价”商品房也多为精装修交房,并且户型结构上,新房往往更注重南北通透,户型设计新颖合理。

  而市面上的二手房装修就比较复杂了,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。但大多数的二手房在购买之后,都可能需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,经济成本和时间成本也需要考虑在内。

  不过,对于早已进入存量房市场的北京楼市来说,新房尤其是“限价”商品房的供应相比庞大的需求还是比较少的,每年都有大量的置业需求要在二手房市场寻找机会。一般而言,就同地段的新房和二手房来说,新建商品房的均价比二手房要高。而且,新房价格都是固定的,一般没有议价空间。二手房却是可以谈价的,如果碰到急需用钱的卖家,或者楼市整体下行,还可以压压价,买套比较划算的房子。

  此外二手房还有一大优势,就是可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等,且所见即所得,什么都是看得见摸得着的真实存在。新房区域相对集中,覆盖范围有限,相对北京而言,大多数新房集中在五环以外。

(责编:沈光倩、杨虞波罗)