二手房落户、入学解决快 新房规划、配套有优势

　　对于首次置业的刚需，购房的首要需求并不一样，而在满足这些需求的层面，二手房和新房能给出的解决方案也不同。

　　方先生计划近期出手买房的主要原因就是为了落户。方先生本身有北京市的集体户口，目前居住在燕郊的自有住房里。此前他一直在等着买自住房（共有产权房），但最近发现有点来不及了。方先生的儿子现在读初一，他需要在2019年上半年以前把户口从集体户口中迁出，落到自有住房里，然后把儿子的户口迁进去，以此保证儿子可以在北京进行中考和读高中。

　　像方先生这样的情况，包括共有产权房在内的大部分新盘都难以满足他的需求。买新房，除了需要等待一至两年的建设周期外，入住之后，一般也难以立即进行迁户，不同区域的具体规定也略有不同。一些地区要求必须提供房本才可以办理落户，而一些可以依据购房合同落户的区域，也必须建立在开发商已经到政府相关部门为合同进行了备案的前提下。

　　而在解决这些问题上，二手房具有天然的优势。只要完成交易过户，和前业主协商一致，户口就可以顺利迁移，还有孩子入学等问题也可以即刻解决。

　　虽然不能即刻满足购房人在这些问题上的需求，但新房的“新”是其相较二手房最大的优势。无论是在社区硬件设施还是软性服务上，商品房市场经过二十年的发展，在各方面都有着显著的变化。

　　以物业服务为例，现在很多市场上的二手房，几乎无物业管理可言，公建设施也无法得到良好的服务。而现在的新房，物业服务已经成为主要卖点之一，好的物业可以帮助二手房实现价值的持续增长，已经成为业界共识。当然，匹配这种服务的是相较二手房高出不少的物业服务费。

　　另外，在很多居住体验上，老旧二手房都已经无法和新房比拟。四季园林、人车分流、全面系统的门禁……这些都是新房的天然优势。以现在新盘的标配新风系统、智能家居等附加价值为例，多数二手房都没有配备。一些从首次购买居住就从未装修过的二手房，配备的一些设施几乎已经无法使用，购房人需要全部进行置换，而这些硬件的置换，也是一笔不小的费用。

　　业内人士建议，如果购房人需要即刻入住，又比较介意居住品质的，可以着重看一下二手房中的次新房，特别是品牌开发商开发的一些次新房。这类房源保值性较好，同时居住品质也有一定保证，当然，在同区域售价也相对较高，如果购房人是为了长期自住，建议还是选择这类房源。

　　自住刚需新房压力更小 投资保值二手房

　　其实无论是选择新房还是二手房，都还是要看买房人个人的追求。同价位而言，新房尤其是被政府“限价”的商品房购房成本更低，门槛也更低，更加适合资金实力有限，但希望有房落脚的刚性需求。而对于投资保值的购房人来说，二手房不限售，随时可以买卖，且出租回报更高，区域配套和交通已经较为完善，投资风险相比新房要小得多。

　　对于已经有过贷款记录的购房人，如果贷款金额不高，公积金是个不错的选择，虽然额度最高仅有120万元，但在如今银行贷款利率普遍上浮的市场环境下，公积金贷款的利率已经接近普通商贷的一半，以120万元的贷款总额，贷25年计算，如果选择商贷，二套上浮10%的利率水平下，月均还款额为7290元，而公积金月均还款额仅为5848元左右，如果家庭收入较高，每月的公积金缴存额基本可以覆盖月供，这对于刚需购房人，一方面可以节省一笔不小的费用，另一方面也可以显著减轻压力。

　　业内人士建议，买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底该如何选择？买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。另外，其实无论选择新房还是二手房，已经不是简单的选房问题，更多的也是考虑选择一种怎样的生活状态。因此在作出选择之前，建议大家根据买房目的和对未来生活的预期，选出最适合自己的房子。

　　文/门庭婷 记者 李桁

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