林亮则对中国证券报记者表示，永续债对房企资质要求高，发行主体需AA+级以上企业，“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。

　　中诚评级相关人士向中国证券报记者介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标；偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标；然后关注EBITDA(税息折旧及摊销前利润)全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”

　　“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士对中国证券报记者表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。

　　多方突围

　　“就像走钢丝，太胖容易失去平衡掉下去，瘦些存活几率会大些。”陈顺表示，房企都应该关注自身负债率。“现在管理层开会，都关注内部的负债情况，新增成本、预期营收以及预期利润率，也是重点关注内容。”

　　李明还称，除了财务状况，发展战略需要慎之又慎。

　　李明近日忙于给另一家外省房企做担保业务。这家房企债务高企，相关金融机构不接受其作为融资主体，必须资质较好的企业为其担保。

　　“之前就有过相关合作，对对方的情况比较了解。担保的这笔贷款，由项目和股权作为抵押，且有利于公司在该地拓展业务。”李明坦言，一些房企近年来过分强调扩张，累积了相当的债务规模和杠杆率。“为了降低债务，采用新杠杆去消化之前的旧杠杆，无异于饮鸩止渴。”

　　李明认为，房企应强调加快项目周转。“我们对新入的土地提出了快周转要求。要求项目在1年甚至更短周期完成从开工到开盘。”李明表示，“短周期意味着可以较低成本发挥更大效率。这也是一种降低负债率方式，增加了财务灵活性。”

　　不过，李明指出，快周转意味着财务部门工作量和压力成倍增大。“土方、物料结算、人员成本以及销售策略的变化，均需要财务部门反应更加迅速，结算周期更加灵活。”

　　林亮所在的房企则转向长租公寓等新地产形态。“从今年情况看，融资更便利，还是租赁类融资。”林亮称，“银行、保险以及券商等方面资金都盯着这块。”

　　长租市场也得到政策层面支持。5月底，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，准许保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金，参与长租市场。此前，建行、农行等大型金融机构以各种形式参与其中。

　　上述中国证券报记者采访调研的三家房企，均在2018年提出了自己的长租品牌发展规划，中期目标为到2020年实现2万间-10万间不等的规模。“从盈利层面看，长租行业仍需完善商业模式。但资金层面口子更开。”在位于北京朝阳黄金地段的办公室，林亮指着东北方向某处楼宇对记者说：“这就是我们在北京的一处集中式长租公寓，也许能够对公司未来转型形成支撑。”

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