地产股低迷警示：2014年房地产行业或遇寒流

地产股低迷警示：2014年房地产行业或遇寒流

　　新年伊始，地产股遭到当头一棒。A股市场地产板块迎来了连续16个交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地产行业“涨”声一片。

　　业内人士认为，地产股的走势，代表了市场对于未来房价和房企运营情况的预期，而地产股的跌跌不休也正是显示出，在宏观政策不明朗的背景下，市场人士对未来的房地产并不看好。

　　营销利润双升股价暴跌

　　2013年房地产行业业绩不断被刷新。价格方面，百城价格指数环比连续19个月上涨，全年累计上涨11.44%，同比连续13个月上涨，涨幅扩大至11.51%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳涨幅同比纷纷超20%。成交方面，据统计局公布数据显示，去年1-11月，全 国 商 品 房 销 售 金 额69946亿 元 ， 同 比 增 长31%，而50强房企销售总额达到21355亿元，同比增长36%，增幅超过全国水平。

　　但与全行业傲人业绩不同的是，证券市场中，地产股的表现却不尽如人意，跑输大盘8个百分点，“招保万金”四大房企股价无一例外全年负增长，与企业销售业绩形成了鲜明对比。

　　地产龙头万科最新销售业绩显示，2013全年，万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709 .4亿元，同比分别增长15 .0%和21.0%，销售金额再度刷新行业纪录，但其2013年股价跌幅达19.37%。保利地产以同比增长34%的923.3亿的销售业绩提交2013年的答卷，但其股价在2013年跌幅却高达38.2%。招商、金地同样如此，跌幅分别达29.75%和3.68%。

　　然而跌势似乎并未结束。业内人士表示，资本市场对房企的业绩并不买账。地产股的走势不仅是房地产上市公司当季业绩的体现，更代表了市场投资者对于未来房价和房企运营情况的预期。例如，2012年虽然房地产市场并不好，但股市房地产版块却大幅上扬，而2013年房地产市场虽然暴涨，房地产上市公司却迎来了“逆向指标”。

　　的确，以2012年12月15日至2013年1月15日为节选，房地产(申万)指数累计拉出11根阳线，整体上涨9.49%；与其对应的2013年12月15日至2014年1月15日，房地产(申万)指数则大幅下挫13.25%。

　　上述人士表示，目前市场长短期悲观情绪叠加，长期担忧的是行业大周期拐点到来，短期担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。在长效机制等调控收紧预期下，2014年房地产行业可能降温。

　　长效机制、资金紧张压迫房价预期

　　事实上，宏观调控、资金收紧等影响房地产行业走向的要素变量已有迹可寻，房企也在提前应对。宏观政策方面，由于限贷限购等行政手段多次运用后不见效果，不动产登记、房产税等房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强。

　　近日，在2014年全国国土资源工作会上，国土资源部副部长徐德明表示，国土部将尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局并出台不动产统一登记条例，为全面开展不动产统一登记提供法规依据。

　　此外，对房地产市场起决定性作用的资金面也面临着退出Q E 3、贷款收紧等重要变数。也正因为此，仅2014年新年首周，就有超10家房企未雨绸缪，发布海外融资计划，以备不时之需。

　　1月6日，恒基兆业公布，公司一间全资附属公司作为借款人与一组银团订立一份定期及循环信贷协议。据此，恒基兆业地产将获得最多138亿港元的4年期信贷、5年期信贷以及循环信贷。

　　1月7日广州富力地产股份有限公司发布公告称，发行人兆运有限公司将发行2019年到期的10亿美元8.5%优先票据。佳兆业集团控股有限公司发布公告表示，额外发行于2018年到期之2.5亿美元8.875厘优先票据。

　　1月9日，有报道称，龙湖地产有限公司正在寻求一笔30亿港元(合3.87亿美元)的5年期贷款。

　　1月10日，勒泰控股宣布，完成发行本金额为5.50亿港元、于2017年到期的可换股债券。中国奥园地产集团股份有限公司发布公告，公司及附属公司担保人与瑞银、农银国际及海通国际就发行于2019年到期之3亿美元11.25%优先票据订立购买协议。合景泰富地产公布了20亿港元(2.58亿美元)3年分期偿付贷款案具体情况，利率为较H ibor或Libor加码429个基点，贷款平均年限约为2.55年。五洲国际额外发行于2018年到期之1亿美元13.75%优先票据。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，新年伊始，已有超10家房企发布融资额超300亿人民币的海外融资计划或意向计划。

　　张大伟认为，虽然2013年度房企销售乐观，但是Q E 3退出、土地价值不断上升、竞争白热化的背景下，国内资金面全年趋紧已经成为定局，因此，各家房企比往年更关注资金。

　　“面粉”涨价蚕食房企利润

　　此外，随着土地成本的不断提升，房企利润不断被分食。中原地产研究中心最新数据显示，截至目前，一线城市土地出让金同比集体暴涨，北上广深4大城市2013年合计土地出让金达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到150%，上海更是创造单一城市2000亿元的年度土地出让金历史纪录。

　　而上市房企财报则显示，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。但2013年第三季度的净利润率仅为9.1%。

　　链家地产市场研究部张旭表示，从2013年前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。

　　也正因为此，在“面粉”不断上涨的背景下，利润摊薄成为房地产行业发展现状。

　　业内人士表示，2013年至今的地产股走势代表了市场对2014年房价和房企运营情况的预期。而2014年年初市场温度的悄然下降，不知是早春前的短暂寒流，还是预示着一个漫长冬季的开始———这些都得由时间去印证。