年初房企主旋律:急补仓缓放粮调结构

　　对于大部分房企来说，2013年无疑是一个丰收年。不过，2014新年伊始，面对竞争更加激烈的市场，不少房企已经开始储备粮草，为新的战场摩拳擦掌。机构统计显示，1月过半，已有逾10家房企发布融资计划，累计融资额高达300亿元，与此同时，土地市场的加速补仓，也成为年初主旋律。

　　提前融资

　　与往年不同，房企集中融资潮在年初提前出现。

　　1月3日，中骏置业宣布，公司获银团授予一笔包括2700万美元及5亿港元的定期贷款融资，共计5.53亿元人民币，以偿还集团的若干现有债务、拨付土地收购及一般企业资金。该融资自融资协议日期起计为期3年，并由公司若干附属公司担保。

　　1月7日，富力地产发布公告称，发行人兆运有限公司将发行2019年到期的10亿美元8.5%优先票据，富力地产表示，拟使用所得款项净额为现有债项再融资及作一般公司用途；同一日，佳兆业集团发布公告表示，额外发行于2018年到期之2.5亿美元8.875厘优先票据。

　　1月9日，据外电消息指出，龙湖地产正在寻求一笔30亿港元(合3.87亿美元)的5年期贷款。这是龙湖地产继去年7月的一次4年期贷款后，又一笔较大规模的融资。

　　据中原地产研究部统计数据显示，新年开始第一周，已经有过10家房企发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额超过300亿元人民币。去年一年，知名房企海外融资额为552.24亿美元，合计3369亿元人民币。

　　“土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化，各家企业都比往年更关注资金安全，因此新年第一周就有多家企业发布海外融资计划”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，选择在1月份就大规模的融资，主要是国内资金面全年趋紧已经成为定局，这种情况下预计一季度还将有大量的房企选择海外融资。

　　争相拿地

　　在土地市场，年初也同样出现了集中拿地潮。

　　据亚豪机构统计，1月第二周，北京土地市场共成交了8宗土地，迎来1月首个成交高峰，其中住宅用地成为成交主力，5宗住宅用地累计土地出让金达到113亿元。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，2013年楼市销售火爆，2014年开年伊始，房企正处于一年中资金流最为充裕的时候，反而由于库存不足造成推盘积极性普遍降低，加之2014年北京加大自住商品房用地供应，使得纯商品房的供地量受到挤压，令房企对于土地的补仓意愿较强。

　　任启鑫认为，2014年北京计划供应的住宅用地中，限定了销售价格的保障房占总供地量40%、自住型商品房用地占30%，而不限定价格的纯商品房用地仅占30%，可以预见，今年可供房企实现利润的纯商品房用地供应量将进一步减少。在当前行业集中度扩大、淘汰率上升、利润率下降的趋势下，纯商品住宅用地已成为兵家必争之地，鉴于土地存量是房企可持续发展的“硬指标”，今年房企之间的拿地竞争也将持续激烈。

　　新增长点

　　与土地和融资的高位开局形成鲜明对比的，是楼市成交与供应双方的持续低迷。

　　亚豪机构统计数据显示，上周（1月6日-1月12日），北京商品住宅成交套数为1876套，成交面积20.19万平方米，成交均价为27527元/平方米，除成交套数环比上涨11%外，成交面积、成交均价环比双双微降1%，与之前一周基本持平。至此，1月1日至1月12日，北京商品住宅共成交3122套，与2013年12月同期相比缩减了三分之一。与此同时，继1月首周仅两个项目开盘之后，上周北京楼市没有住宅项目开盘，以零开盘延续了1月以来供应的低迷现状。

　　任启鑫认为，1月终端交易市场的供需双降局面并不意外，一方面，临近春节，北京购房人群外流加剧，对楼市成交的冲击较大；另一方面，自住商品房供应的逐步加量，将进一步导致定价较低的刚需项目再无生存优势，今年开始，不少开发商将对产品结构进行较大调整。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，与前几年中小户型产品为市场消化主体不同，今年以来，不少开发商已经开始对旗下产品的结构进行调整，开始增加改善型产品的比重。北京市房地产协会秘书长陈志也表示，到今年下半年，中高端产品将加速入市。届时，刚需项目或将趋减，商住项目及中高端项目的供应比例很有可能持续增大，以抢占自住型商品房及保障房无法覆盖的部分刚需以及改善型需求。京华时报记者 潘秀林