政策聚焦：让“夹心层”有房住【2】

　　首付不同，资金可循环利用

　　考虑政府实际财力和调动保障对象积极性两方面因素，上海市设定购房人所占产权比例一般不低于50%，视项目情况，政府占3成至4.5成，个人5.5成至7成。

　　山东平原县则按照6∶4的比例分配，住房困难家庭用现金支付60%的房款，与政府共同享有保障房产权。平原县设计了50平方米、60平方米、75平方米等多种“产权共有”户型。平原县目前商品房均价为4000元/平方米，2013年底分配的“产权共有”保障房均价为2000元/平方米（包括水、电、暖、天然气配套费和太阳能安装费），仅相当于同类区域商品房价格的一半。

　　两地相关负责人均表示，在共有产权模式下，政府能够回笼部分资金，上市转让的收益可循环用于住房保障。上海相关负责人说，在这种机制下，政府直接投资压力较小，支出主要包括免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等，财政负担可以承受。

　　上海规定，政府获得的转让价款纳入财政专户管理，统筹用于共有产权房项目间价格的平衡、行使优先购买权回购共有产权房用于后续保障对象，以及保障性住房建设及其相关市政配套设施建设等。

　　截至目前，山东平原县已建成分配产权共有保障房1242套，县财政配套资金1.6亿元，回笼资金1.08亿元。

　　严格上市，五年后才可转让

　　上海和山东平原县要求，购房者只有在购买满5年后，该房才可上市转让，且政府具有优先回购权。而江苏淮安对于共有产权房的上市时限没有作出明确规定，也没有规定政府要回购。

　　在上海，5年内，如果申请人购买商品住房或有迁离上海、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情况，由住房保障机构予以回购；5年后，才可以上市转让，价格按照届时同地段、同品质商品住房市场价格确定，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让的总价款，但住房保障机构有优先购买权。目前阶段，上海尚无关于个人获得全部产权方式的规定。

　　山东省平原县房管中心副主任张永轩说，保障房“产权共有”模式实行严格上市准入，5年内不得转让、继承和抵押；满5年后，按照届时同地段商品住房与保障房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购；房屋转让后，该家庭不得再次申请保障性住房。

　　上海相关负责人表示，目前，有少数购房家庭发生了出租、出借共有产权房或者改变住房使用性质等行为。现阶段国家层面在住房保障领域尚未出台法律法规，对这些行为无法进行行政处罚。上海目前是在购房合同中约定房屋使用过程中的禁止性行为，并约定发生禁止性行为后购房家庭需承担的违约责任；住房保障房屋管理部门在劝阻无效后，依合同提起民事诉讼。通过民事诉讼处理违规使用房屋行为，存在着时间长、执行难等问题。相关负责人建议，国家应立法为保障房确立供后管理措施和机制。